서울남부지방법원 2025타경12888. 서울 강서구 화곡동 미소지움 4층 401호, 전용 29.81㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 손재현은 2021년 9월 10일 매매를 원인으로 285,000,000원에 취득했고, 2021년 10월 27일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%까지 떨어졌다”가 아니라, 선순위 대항력 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다.

말소기준권리는 2023년 4월 11일 강서세무서장의 압류입니다. 우희란은 그보다 앞선 2021년 10월 22일 주민등록·점유를 갖추고, 확정일자는 2021년 9월 17일입니다. 따라서 일반적인 경매라면 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 회차의 배당 계산상 부족분은 105,322,560원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 특별매각조건

2021년 7월 27일 설정된 화곡신용협동조합 근저당권은 2021년 10월 22일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 4월 11일 국(강서세무서장)의 압류이며, 이후 보령세무서장 압류와 2025년 10월 27일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 우희란은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 285,000,000원, 확정일자 2021년 9월 17일, 주민등록·점유개시 2021년 10월 22일이며, 2023년 7월 31일 임차권등기까지 마쳤습니다. 즉 특별매각조건이 없다면 “최저가가 내려갈수록 싸지는 물건”으로 볼 수 없는 구조입니다. 매각대금에서 배당되지 않는 만큼 인수 부담이 커질 수 있기 때문입니다.

② 임차인 — 실제 3명, 보증기관 승계 중복신고 없음

김나경의 전입일은 2024년 3월 4일, 이종래의 전입일은 2024년 12월 17일로 모두 2023년 4월 11일 말소기준권리보다 늦습니다. 두 사람은 기재상 대항력이 없으므로 우희란에 적용되는 특별매각조건 밖에서 별도의 보증금 인수 문제가 남는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으므로 점유·명도 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래 시점이 오래됐다

미소지움 전용 29.81㎡ 안팎의 제시된 거래 12건은 2021년 8월부터 10월에 집중돼 있습니다. 평균 거래가는 284,500,000원, 최고 295,000,000원, 최저 275,000,000원이며 최신 거래는 2021년 10월 285,000,000원입니다.

특별매각조건을 반영한 현재 실질취득 기준은 183,040,000원이고, 제시된 12건 평균 284,500,000원의 64.3% 수준입니다. 최신 거래 285,000,000원과 비교해도 절대 금액 차이는 큽니다. 다만 이 거래들은 2021년 8~10월 자료이므로, 이를 그대로 2026년 현재의 확정 시세로 간주해 “무조건 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,040,000원 가정)

배당 계산상 우희란 보증금 미배당액은 105,322,560원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인 인수 검토 대상이지만, 이 사건은 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화일초등학교 남측 인근으로 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대이며 제반 여건은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 이용. 도시형생활주택으로 방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물의 4층 401호이며 승강기와 기본 위생·급배수 설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 대지 367.0㎡, 공시지가 2,746,000원/㎡, 완경사·사다리형·세로각지(가) 조건입니다.
• 규모. 미소지움은 18세대이며 사용승인일은 2021.07.19입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 우희란 임차권 말소 확인. 보증금 285,000,000원, 대항력·우선변제권이 있는 임차권이므로 특별조건의 적용·말소 절차가 핵심입니다.
• 현재 점유 확인. 김나경·이종래는 대항력이 없지만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았으므로 현황과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.10.27 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 점검해야 합니다.
• 시세 최신화. 비교 거래는 2021년 8~10월 자료이므로 2026년 입찰 시점의 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 횟수 반영. 현재 2회 유찰 상태이고 제시된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 낮아진 최저가만으로 유동성을 과대평가하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 특별매각조건

이 물건을 최저가 183,040,000원만 보고 보면 감정가 286,000,000원 대비 크게 내려온 2회 유찰 다세대로 보입니다. 하지만 본질은 보증금 285,000,000원의 대항력 임차권입니다. 특별매각조건이 없다면 미배당 105,322,560원이 매수인에게 이어질 수 있어 단순 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

반대로 이번 매각에는 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있습니다. 그 조건이 정상적으로 이행된다면 실질 인수 0원, 실질취득 183,040,000원으로 정리됩니다. 제시된 12건 거래평균 284,500,000원보다 금액상 크게 낮지만, 비교 거래가 2021년에 집중된 만큼 현재 시세와 환금성은 별도 검증이 필요합니다. 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 완화되지만, 조건 확인과 최신 시세 검증이 입찰의 전제인 사건입니다.