서울남부지방법원 2025타경12888. 서울 강서구 화곡동 미소지움 401호는 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가 286,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 146,432,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보이는 할인율은 상당하지만, 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권과 HUG 특별매각조건입니다.

우희란의 보증금은 285,000,000원이고 전입일은 2021.10.22, 확정일자는 2021.09.17입니다. 말소기준권리인 2023.04.11 국세 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정되는 것으로 분석됩니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 최저가에 미배당 보증금을 더한 실질취득비용을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 그러나 이 사건은 HUG의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시하고 있어 일반적인 인수형과 구별됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 2023.04.11 국 압류(강서세무서장)입니다. 기존 화곡신용협동조합 근저당권은 2021.10.22 등기부상 이미 말소되었으며, 이후 보령세무서 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 우희란의 임차권등기는 2023.07.31 접수되었더라도 전입과 점유개시가 2021.10.22로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 우희란은 보증금 285,000,000원의 대항력 및 우선변제권을 가진 임차권자로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권자와 추가 전입자

조사상 확인되는 명의는 우희란·김나경·이종래 3명입니다. 우희란은 임차권등기상 권리자이고, 김나경과 이종래는 현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 추가 전입자입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 이들을 합산하면서 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

김나경과 이종래는 전입일이 모두 말소기준권리 이후이므로 제공된 권리관계상 선순위 대항력은 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 계약관계, 실제 점유자 및 명도 범위에 대한 별도 확인이 필요합니다. 이들의 보증금을 임의로 추정하거나 HUG 특별매각조건에 포함하여 처리해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득을 구분해야 한다

현재 최저매각가 146,432,000원은 감정가 286,000,000원의 51.2%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크므로, 특별매각조건이 적용되지 않는 일반적인 인수형에서는 낙찰가만을 취득비용으로 볼 수 없습니다.

중요한 차이는 141,418,048원입니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 낮아져도 그만큼 미배당 보증금이 증가하므로, 실질취득비용은 보증금인 약 2.85억 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 현재 회차의 일반 배당 추정치에서는 집행비용 때문에 총액이 287,850,048원으로 계산됩니다.

반면 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 해당 보증금 채권 전체에 유효하게 적용된다면 HUG 잔액에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 다만 다른 전입자의 권리, 명도비용, 취득 관련 비용은 별도의 문제입니다.

④ 실거래 비교 — 2021년 가격을 현재 시세로 착각하지 말 것

미소지움 동일 면적대의 확인된 실거래는 총 12건이며, 거래 시점은 2021년 8~10월입니다. 평균 거래금액은 284,500,000원, 최저 275,000,000원, 최고 295,000,000원입니다. 최근 거래로 표시된 285,000,000원 역시 2021년 10월 거래이므로, 이를 2026년 현재 시세로 직접 적용하기에는 시차가 큽니다.

현재 최저가 146,432,000원은 2021년 평균 거래금액의 51.5%입니다. 그러나 이 비율만으로 현재 시세 대비 절반 가격의 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다. 과거 거래가격에는 당시 시장 상황이 반영되어 있으며, 현재의 매매 가능 가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.

또한 미소지움은 18세대 규모의 소규모 공동주택이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 해당 통계만으로 유찰 원인을 단정할 수는 없지만, 실제 환금성과 현재 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 146,432,000원 가정)

위 표는 제공된 우선변제 및 집행비용 추정치를 적용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사와 우희란의 채권 권리귀속 관계를 확인하기 전에는 두 보증금 채권을 별개의 실제 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 국세 압류 관련 당해세·법정기일별 조세 우선순위와 최우선변제 등이 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

일반 배당계산상 우희란 보증금의 미배당액은 141,418,048원입니다. 다만 이 사건의 특별매각조건에 따라 HUG가 포기하는 잔액 청구권이라면 해당 금액을 매수인의 확정 인수채무로 처리하지 않습니다. 실제 인수액 판단은 특별매각조건의 유효한 적용 범위와 임차권등기 말소 이행에 달려 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수형 총액은 크게 줄지 않는다

일반적인 대항력 보증금 인수형에서는 유찰로 매각가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 증가합니다. 따라서 매각가와 룰상 인수액을 합친 실질취득비용은 각 회차에서 약 2.85억 수준을 유지합니다. 이 사건은 특별매각조건의 유효한 이행 여부에 따라 그 결과가 달라지므로, 유찰가 자체보다 면제되는 보증금 채권의 범위를 먼저 확정해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화일초등학교 남측 인근. 주변은 다세대주택과 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 6층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등이며, 승강기와 위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 규제는 입찰 전 적용 범위와 지정기간을 확인해야 합니다.
• 토지. 공부상 지목은 대, 토지면적은 367.0㎡, 공시지가는 2,746,000원/㎡입니다. 토지는 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 환금성. 18세대 규모의 도시형생활주택으로, 확인된 동일 면적대 실거래는 2021년에 집중되어 있습니다. 현재 시세와 재매각 가능 가격은 별도 실거래 및 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• HUG 특별매각조건 원본 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권의 포기 범위, 권리귀속 관계, 임차권등기 말소 절차 및 이행 요건을 매각물건명세서와 관련 서류로 대조하세요.
• 우희란 명의 임차권 확인. 대항력 있는 임차권자로 등기되어 있으므로 HUG의 권리승계 범위와 임차인에게 남는 독립 청구권 유무를 확인해야 합니다.
• 추가 전입자 확인. 김나경·이종래는 말소기준 이후 전입했으나 보증금, 확정일자, 계약관계 및 현재 점유 부분이 확인되지 않습니다. HUG의 권리포기를 이들에게 확대 적용하지 마세요.
• 조세채권 점검. 강서세무서장 및 보령세무서장의 압류가 존재합니다. 국세 법정기일과 당해세 여부 등 실제 배당순위에 영향을 미칠 수 있는 사항을 확인하세요.
• 민간임대주택 관련 확인. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 등록 및 의무관계의 처리 여부를 확인하세요.
• 현재 시세 재확인. 확인된 거래는 2021년 8~10월 자료입니다. 2026년 기준 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격과 매물 호가, 거래 유동성을 대조하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자, 인도 절차, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하여 입찰 자금계획에 반영하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건의 최신 원본을 최종 확인하세요.

맺으며 — “1.46억 낙찰가보다 중요한 것은 보증금 포기 조건”

화곡동 미소지움 401호는 감정가 286,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 146,432,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 있는 우희란의 보증금이 285,000,000원이므로 일반적인 권리분석에서는 미배당액 141,418,048원을 매수인이 인수하는 구조가 됩니다.

이 사건의 차별점은 주택도시보증공사의 특별매각조건입니다. HUG가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 유효하게 이행된다면, 해당 청구권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 반면 우희란에게 별도의 잔존 청구권이 있는지, HUG의 포기 범위가 어디까지인지 확인하지 않은 채 보증금 인수 위험 전체가 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.

추가 전입자 2명의 계약·점유관계도 별도 검토가 필요하며, 비교 가능한 거래는 2021년에 집중되어 있어 현재 가격 메리트 역시 확정하기 어렵습니다. 3회 유찰된 소규모 다세대주택이라는 특성까지 고려하면, 특별매각조건의 실제 이행, 임차권 말소, 추가 점유관계, 현재 시세를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.