서울남부지방법원 2025타경12892. 금천구 시흥동 ‘리브가’ 8층 802호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 사건의 핵심은 등기부보다도 임차보증금 279,000,000원인 이학민의 대항력과 이를 해소하는 특별매각조건입니다. 이학민은 2022년 2월 7일 주민등록, 2022년 2월 10일 점유개시, 2022년 1월 12일 확정일자를 갖췄고 2023년 8월 24일 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리로 잡힌 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
통상 경매라면 현재 최저가 183,040,000원에서 집행비용 3,362,560원을 뺀 179,677,440원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 99,322,560원이 남습니다. 그래서 단순 권리계산상으로는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고의 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건이 실제 이행되는 전제에서 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제802호 · 독산로50길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 지하1층/지상8층 중 8층 802호 |
| 소유자 | 손재현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 183,040,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부에는 2021년 10월 12일 서울우유협동조합 근저당권 2건이 있었지만 2022년 2월 3일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원입니다. 그보다 앞서 이학민은 주민등록·점유·확정일자를 갖췄고 2023년 8월 24일 임차권등기를 마쳤으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 가압류와 2025년 10월 27일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 특별조건이 승부처
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이학민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.07 | 2022.01.12 | 279,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0* |
이학민은 배당요구를 했고 보증금 279,000,000원 전액이 매각대금에서 충족되지는 않습니다. 현재 회차 일반 계산상 배당 가능액은 179,677,440원이며, 부족분은 99,322,560원입니다. 원칙대로라면 이 부족분이 대항력에 의해 매수인에게 승계됩니다. 그러나 이 사건의 특별매각조건이 바로 그 부족분 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있으므로, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 286,000,000원, 현재 최저매각가는 183,040,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 따라서 183,040,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정하거나, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,362,560원 |
| 1. 임차인 이학민 보증금 | 279,000,000원 | 179,677,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 미배당액은 99,322,560원입니다. 다만 특별매각조건상 그 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 이학민에 대한 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 대상 호실은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 구조입니다. 사용승인일은 2021.09.23입니다.
- 입지. 한울중학교 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설·남부여성새로일하기센터·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 마을버스 정류장이 근거리에 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 일단의 토지는 북측 독산로50길과 서측 독산로38길의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 2개 필지에 제2종일반주거지역과 준주거지역 등이 걸쳐 있고 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 환금성 유의. 다세대주택은 아파트처럼 단지 표준화가 강하지 않아 개별 호수·건물 상태에 따른 가격 편차와 매수층 차이를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 특별조건에 따른 임차권등기 말소의 이행 시점과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 일반 계산상 인수액 기억. 특별조건이 없다면 현재 회차의 미배당 보증금은 99,322,560원입니다. 조건의 효력이 핵심입니다.
- 2회 유찰의 착시 경계. 183,040,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조가 건축물 현황도와 외부관찰 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 다를 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 현장·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장에서 확인하고, 인도 절차 가능성까지 입찰비용에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 이번 사건은 특별조건이 구조를 바꾼다”
이 물건을 등기만 보고 보면 보증금 279,000,000원의 대항력 임차인이 최우선 경계 대상입니다. 현재 최저가에서 일반 계산상 미배당액은 99,322,560원이고, 특별조건이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 약 282,362,560원으로 올라갑니다. 그러나 이번 사건에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 이학민에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차에서 봐야 할 금액은 실질취득 183,040,000원입니다. 다만 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 이 사건은 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소되지만, 가격의 적정성은 별개로 검증해야 하는 다세대 경매입니다. 결론은 “특별조건 확인은 합격의 전제, 감정가 할인율만으로 가격 합격을 주면 안 된다”입니다.
