서울남부지방법원 2025타경12892. 금천구 시흥동 리브가 제802호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 임차인 이학민은 임대차계약일자 2021.12.25, 확정일자 2022.01.12, 주민등록일자 2022.02.07, 점유개시일자 2022.02.10으로 확인되고, 보증금은 279,000,000원입니다. 등기된 주택임차권도 2023.08.24 접수되어 말소기준권리인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.

형식적인 배당계산에서는 현재 최저가 146,432,000원에서 집행비용 2,850,048원을 먼저 제외하고, 임차인에게 143,581,952원이 배당됩니다. 그래서 보증금 잔액 135,418,048원이 남습니다. 대항력 임차인의 일반적인 구조라면 이 금액은 매수인에게 넘어가 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 그 일반 원칙을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별조건이 핵심

말소기준권리는 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 임차인의 전입·점유와 2023.08.24 주택임차권등기가 확인되므로 임차인 이학민은 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

을구의 서울우유협동조합 근저당권 2건은 2021.10.12 설정됐지만 2022.02.03 일부포기로 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2023.09.19 가압류 이후의 2025.10.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 2022.02.17에는 민간임대주택등기도 존재하므로 입찰 전 해당 등기와 매각조건 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 가격 구조 — 감정가 51%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 286,000,000원, 현재 최저매각가는 146,432,000원으로 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 51% 수준입니다. 4회 유찰 시 117,145,600원, 5회 유찰 시 93,716,480원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.

하지만 이 물건에서는 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 더구나 배당모형상 임차보증금 부족분은 회차가 내려갈수록 135,418,048원에서 164,294,438원, 187,370,417원으로 늘어납니다. 다만 이 증가분 역시 특별매각조건 적용 시 매수인의 실질 부담으로 남지 않는다는 점을 분리해서 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,432,000원 가정)

배당계산상 임차인 보증금 부족분은 135,418,048원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 한울중학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·남부여성새로일하기센터·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 마을버스 정류장이 근거리에 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지1층/지상8층 건물 내 제8층 제802호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·주차설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지 및 주차장 등으로 이용 중이며 북측 독산로50길과 서측 독산로38길에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하) 및 준주거지역·제1종지구단위계획구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
• 현황 확인. 내부구조는 실지조사 당시 이해관계인 부재 등으로 건축물 현황도와 외부관찰을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 전에 반드시 원문을 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 배당표상 미배당 135,418,048원이 존재하므로, 특별조건에 따른 임차권등기 말소 절차가 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
• 임차인 현황 재확인. 임차인 이학민은 대항력·우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 현재 점유상태와 인도 일정은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택등기 대조. 2022.02.17 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 실지조사가 제한돼 실제 구조와 상태가 현황도와 다소 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 286,000,000원 대비 최저가 146,432,000원이라는 비율만 보지 말고 주변 실제 거래와 개별 호수의 상태를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 인수액을 그대로 더하면 안 된다

이 사건은 겉으로 보면 보증금 279,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 배당 후 135,418,048원이 남는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.

하지만 이 물건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있으므로, 현재 회차에서 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 146,432,000원으로 봅니다. 다만 3회 유찰돼 감정가의 51%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 승부처는 특별매각조건의 실제 이행 확인과 별도의 시세 검증입니다.