서울남부지방법원 2025타경12896. 강서구 화곡동 골든빌 9층 901호, 감정평가상 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 285,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 182,400,000원, 감정가의 64%입니다. 소유자 안세영은 2022년 4월 25일 이 주택을 거래가 308,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 2021년부터 대항력을 갖춘 이남기의 308,000,000원 임차보증금과 이번 매각에 붙은 특별매각조건의 결합입니다.

통상적인 계산만 하면 이남기는 최저가보다 보증금이 큰 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 매각가 182,400,000원을 전제로 집행비용 3,353,600원을 빼면 이남기에게 179,046,400원이 배당되고, 나머지 128,953,600원은 매수인이 부담하는 구조가 됩니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득액은 보증금 부근에서 고정되는 것이 원칙입니다. 그런데 이번 사건은 그 원칙을 바꾸는 특별조건이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2024년 9월 9일 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023년 8월 18일 이남기의 주택임차권등기가 있어 일반적인 경매라면 매수인 인수 여부를 가장 먼저 따져야 합니다. 이남기의 임대차계약일은 2021년 5월 5일, 확정일자는 2021년 5월 26일, 주민등록·점유개시는 2021년 6월 30일로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 308,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.

2018년 국민은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 816,000,000원과 1,944,000,000원이었으나 2018년 9월 11일 이미 말소됐습니다. 2024년 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차관계 — 실제 조사 3명, 대위·승계 중복 없음

이남기는 선순위 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차권자입니다. 반면 노한국과 우홍숙의 전입일은 각각 2025.04.03, 2025.04.30으로 말소기준 2024.09.09보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 상태는 현장에서 추가 확인해야 합니다. 세 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 인물은 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 평균의 65.5%

골든빌(367-51)은 18세대, 사용승인 2018.06.07인 소규모 주택입니다. 비교자료는 전용 19.56~21.93㎡ 거래이며 대상 면적 20.3㎡와 유사합니다. 최근 거래 8건의 전체 평균은 274,750,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 278,333,333원, 최신 거래는 2024년 8월 300,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 2.1% 높은 흐름입니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 182,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 278,333,333원의 65.5%이고, 최신 거래 300,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균 274,750,000원만을 기준으로 가격을 평가하지 않아도 현재 가격은 최근 거래구간보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)

배당계산상 이남기 보증금의 부족액은 128,953,600원입니다. 다만 이번 매각의 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화원중학교 북측 인근이며, 주위는 다세대주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 이용. 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·난방·소화·승강기·기계식 주차장설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 약 40미터, 북동측으로 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄한 장방형 토지이며 토지면적은 373.1㎡, 공시지가는 5,244,000원/㎡입니다.
• 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
• 거래표본. 총 18세대의 소규모 건물로, 확인된 실거래는 8건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
• 이남기 임차권 말소 절차. 보증금 308,000,000원, 전입 2021.06.30, 확정 2021.05.26의 선순위 임차권이므로 매각 후 말소 조건과 절차를 확인해야 합니다.
• 노한국·우홍숙 점유 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부와 명도 대상을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.27. 민간임대주택등기의 매각 후 상태와 관련 행정절차를 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 특별조건 적용 시 현재 실질취득 182,400,000원은 최근 12개월 평균 278,333,333원의 65.5%입니다. 가격 메리트 판단은 이 실질취득액 기준으로 해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별조건이 승부를 바꾼다”

표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 이남기의 보증금은 308,000,000원, 현재 최저가는 182,400,000원이라 일반적인 배당구조에서는 128,953,600원이 남아 매수인 인수 문제가 발생합니다. 하지만 이번 매각은 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다.

그렇게 보면 실질취득액 182,400,000원은 최근 12개월 평균 278,333,333원의 65.5%로, 가격 자체는 최근 거래구간보다 낮습니다. 최신 거래도 300,000,000원이고 최근 거래군은 이전보다 2.1% 높은 흐름입니다. 다만 이 가격 메리트의 전제는 어디까지나 특별매각조건의 유효한 적용입니다. 여기에 보증금 미상 전입자 2명과 민간임대주택등기 확인까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만, 특별조건 확인이 끝나야 비로소 인수 0원으로 완성되는 물건”입니다.