서울남부지방법원 2025타경12896. 강서구 화곡동 골든빌 9층 901호, 전용면적 20.3㎡의 도시형생활 다세대주택입니다. 소유자 안세영은 2022.04.25. 거래가 308,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2021.06.30. 전입·점유를 갖추고 2021.05.26. 확정일자를 받은 이남기의 308,000,000원 임차보증금입니다. 이 임차권은 2023.08.18. 등기됐고, 2024.09.09. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적 권리 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저매각가 145,920,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 2,842,880원을 제외한 143,077,120원이 이남기 보증금에 배당되고, 164,922,880원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 그 부족분을 부담해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 원칙을 실제 입찰 판단에서 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-51 골든빌 제9층 제901호 |
| 용도 / 전용 | 도시형생활(다세대)주택 · 전용 20.3㎡ · 지하1층/지상9층 중 9층 |
| 사용승인 | 2018.06.07 |
| 소유자 | 안세영 (2022.04.25. 매매 · 거래가 308,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 145,920,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 특별조건이 붙었다
등기부상 과거 국민은행 근저당권 2건은 2018.09.11. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 실질 기준은 2024.09.09. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이보다 앞서 이남기는 2021.06.30. 전입·점유를 갖추고 2021.05.26. 확정일자를 받았으며, 2023.08.18. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 특별조건이 없다면 매각으로 보증금 전액이 소멸하지 않고 미배당액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 3명 조사, 실질 인수 판단은 이남기가 핵심
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이남기 선순위 | 2021.06.30 / 2021.05.26 | 308,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건 적용 시 0원 |
| 노한국 | 2025.04.03 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 우홍숙 | 2025.04.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
노한국과 우홍숙은 각각 2025.04.03., 2025.04.30. 전입으로 말소기준권리인 2024.09.09. 가압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 제공된 권리관계상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 확약 밖에서 별도로 남는 대항력 임차보증금 인수액은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 ‘1.4592억 실질취득’
이 사건은 특별매각조건으로 주된 임차보증금 인수 위험이 해소되는 구조이므로, 시세 비교 기준은 룰상 보증금 308,000,000원이 아니라 현재 최저가와 같은 실질취득액 145,920,000원입니다. 골든빌의 최근 12개월 거래는 3건, 평균 278,333,333원이고 최신 거래는 2024.08. 300,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 52.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 21.9㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2024.08 | 21.9㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2024.02 | 21.8㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 20.3㎡ | 9 | 308,000,000원 |
| 2022.03 | 21.93㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 20.32㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 20.32㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 19.56㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 278,333,333원 |
전체 8건 평균은 274,750,000원이지만 가격 판단에서는 최근 자료를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 278,333,333원, 최신 거래는 300,000,000원이며, 최근 가격 추세는 과거 대비 +2.1%입니다. 따라서 하락장 보정으로 할인 폭을 의심해야 하는 사례는 아니며, 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 현재 최저가가 최근 실거래 수준보다 현저히 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,842,880원 |
| 1. 임차인 이남기 보증금 | 308,000,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 308,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 이남기 보증금 미배당액은 164,922,880원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용되므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 낮아져도 일반 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 145,920,000원 | 164,922,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 116,736,000원 | 193,698,304원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 93,388,800원 | 216,692,198원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 특별조건이 없다면 유찰될수록 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어 실질 부담이 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 제공된 특별매각조건을 적용하면 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 판단하게 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중입니다. 총 18세대, 전용 20.3㎡입니다.
- 입지. 화원중학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 지하1층/지상9층. 승강기·난방·소화설비·기계식 주차장설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 북동측 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 278,333,333원이며 최근 가격 추세는 과거 대비 +2.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이남기 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소 절차와 조건 충족 시점을 확인해야 합니다.
- 노한국·우홍숙 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 명도 대상 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현 회차 기준 일반 계산상 이남기 미배당액은 164,922,880원입니다. 특별조건과 배당 결과의 연결을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 285,000,000원에서 145,920,000원까지 내려온 물건이므로 선순위 임차권 외에도 현장 상태·점유·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 공항 관련 보호구역과 토지거래계약 허가구역 등의 적용 범위를 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 당시 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 보이는 이유와, 실제로 싸지는 조건이 다르다
이 사건은 단순히 “감정가 285,000,000원이 145,920,000원까지 떨어졌다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 이남기의 보증금 308,000,000원은 대항력 있는 선순위 임차권이고, 일반 배당 구조라면 현 회차에서 164,922,880원이 미배당으로 남습니다. 그래서 특별조건이 없다면 최저가가 내려가도 실질 부담이 줄지 않는 인수형 경매입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이를 그대로 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 145,920,000원 수준입니다. 최근 12개월 실거래 평균 278,333,333원의 52.4%이고 최근 가격 추세도 +2.1%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “선순위 임차인이 있으니 무조건 위험하다”도, “3회 유찰됐으니 무조건 싸다”도 아닙니다. 특별매각조건이 정확히 적용·이행되는지를 확인하는 것이 가격 판단의 전제입니다.
