서울남부지방법원 2025타경12905. 서울 구로구 개봉동 삼원아이빌비 제5층 제502호입니다. 전용면적 36.64㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 2021년 사용승인을 받은 건물입니다. 소유자 김거인은 2022년 거래가액 399,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 금액의 임차보증금이 설정된 임차인 이호근의 임차권등기가 남아 있습니다.

이 사건은 감정가의 절반 수준까지 내려온 최저가격보다 선순위 임차인의 대항력과 특별매각조건의 관계가 훨씬 중요합니다. 말소기준권리는 2024년 인천세무서장의 압류지만, 임차인 이호근의 전입과 점유개시는 그보다 앞섭니다. 단순히 임차권등기가 말소기준권리 이후에 접수됐다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 2024.01.18 접수된 인천세무서장의 압류입니다. 기존 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 구로구 압류 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 이후의 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

문제는 이호근의 임차권입니다. 임차권등기 자체는 2024.05.20에 접수됐지만, 확정일자는 2022.03.29, 점유개시는 2022.05.08, 전입신고는 2022.05.10입니다. 따라서 말소기준권리보다 먼저 형성된 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자와 배당요구도 확인되는 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.99억의 의미

실제 확인되는 임차인은 이호근 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 점유 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 보증공사의 청구금액과 임차보증금을 서로 독립적인 보증금처럼 합산해서도 안 됩니다. 배당금을 수령할 권리자와 보증금 반환청구권의 승계관계는 최종 서류로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래가와 현재 가격은 구분해야 한다

삼원아이빌B(286-1)는 전체 11세대 규모입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 전용 36.64㎡, 제5층 거래 2건으로, 모두 2021~2022년 거래입니다.

최저매각가 204,800,000원은 과거 거래 평균 389,000,000원의 52.6%입니다. 하지만 이 수치는 실제 현재 시세와 비교한 할인율이 아닙니다. 비교 거래가 모두 2021~2022년에 발생했기 때문에 지금의 매매 가능 가격을 직접 증명하지 못합니다.

특별매각조건이 없다면 일반 인수 계산상 실질취득액은 402,667,200원으로, 과거 거래 평균 389,000,000원과 최신 확인 거래 399,000,000원을 모두 웃돕니다. 반대로 특별매각조건이 유효하게 이행되어 공사의 미배당 청구분을 인수하지 않는다면, 해당 권리 기준 취득액은 낙찰가인 204,800,000원이 됩니다. 이 두 경우를 명확히 분리해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)

신건이 아닌 현재 회차의 예상배당입니다. 집행비용 공제 후 임차보증금에 배당 가능한 금액은 201,132,800원이며, 일반 계산상 부족액은 197,867,200원입니다. 특별매각조건에 따른 공사의 미배당 반환청구권 포기 효과는 배당표 자체와 구분해 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 경매신청채권과 임차보증금은 권리 승계관계를 확인하여 중복 합산을 피해야 합니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 시나리오

낙찰가격이 하락하면 배당 가능한 금액도 감소하므로, 일반적인 대항력 인수 계산에서는 오히려 매수인이 부담할 보증금 잔액이 증가합니다. 다음은 각 회차의 추정 배당·인수 계산과 특별매각조건의 효과를 구분한 표입니다.

일반 인수 산정액은 특별매각조건을 반영하지 않은 회차별 배당 추정치입니다. 최종 실질취득액은 공사의 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건의 이행과 원 임차인의 권리관계 확인에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로구 개봉동 소재 개웅중학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.08.20 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 건물입니다. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 사다리형 토지로서 북측 약 4m 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 대지면적 차이. 등기사항전부증명서상 토지면적 240㎡와 집합건축물대장상 대지면적 235.1㎡ 사이에 4.9㎡의 차이가 있습니다. 감정평가서에서는 건축선 후퇴면적에 따른 차이로 설명합니다.
• 다락. 내부계단으로 연결되는 다락이 존재하며, 건축물현황도 기준 개략적인 바닥면적은 약 24㎡입니다. 집합건축물대장 전유부에는 해당 다락의 등재 내용이 없습니다. 실제 이용 상태와 적법성 및 향후 매도 시 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 11세대의 소규모 다세대주택입니다. 기록된 동일 면적 실거래는 2건에 그치며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.7회입니다. 과거 거래가만으로 현재 매각 용이성을 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각결정 및 실제 권리관계에 어떻게 적용되는지 확인하세요.
• 보증금 반환청구권 승계 범위. 임차인 이호근과 주택도시보증공사 사이의 권리 승계관계를 확인하여, 공사의 포기 조건 외에 원 임차인의 독립적인 잔여 반환청구권이 남는지 검토해야 합니다.
• 대항력과 임차권등기. 2022년 전입·점유개시 및 확정일자에 따른 선순위 임차권을 확인하고, 실제 임차권등기 말소 이행 절차와 점유 현황을 대조하세요.
• 시세 재확인. 기록된 거래는 2021~2022년 거래입니다. 현재 동일 면적·유사 입지 다세대의 거래 및 매도 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 다락 및 면적. 약 24㎡ 다락의 실제 구조와 이용 상태, 집합건축물대장과의 차이, 대지면적 4.9㎡ 차이의 경위를 확인하세요.
• 점유·명도 및 관리비. 임차권등기와 실제 점유는 별개의 확인 사항입니다. 현장 점유자 및 미납 관리비와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 특별매각조건이 먼저다”

이 사건에서 최저가 204,800,000원만 보면 감정가 400,000,000원의 절반 수준까지 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이호근의 보증금은 399,000,000원입니다. 특별매각조건을 제외한 일반 계산에서는 미배당액을 인수하게 되어 실질취득액이 약 4억 원으로 유지되는 구조입니다.

반면 매각물건명세서에는 공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되고 원 임차인의 별도 청구권이 남지 않는다면 일반 계산상의 인수 부담은 실질적으로 해소될 수 있습니다.

다만 3회 유찰된 소규모 다세대주택이고, 확인되는 실거래가 오래됐으며 건축물대장에 등재되지 않은 다락도 존재합니다. 공사의 권리 포기 범위와 임차권등기 말소를 먼저 확정하고, 현재 시세와 물건 상태를 검증한 뒤 입찰가격을 판단해야 하는 조건부 검토 물건입니다.