서울남부지방법원 2025타경12905. 개봉동 삼원아이빌비 5층 502호, 전용 36.64㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김거인은 2022년 4월 25일 매매를 원인으로 거래가액 399,000,000원에 취득했고, 2022년 5월 19일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당 구조가 아니라 임차보증금 399,000,000원과 특별매각조건입니다.

임차인 이호근은 계약일 2022년 3월 1일, 확정일자 2022년 3월 29일, 점유개시 2022년 5월 8일, 전입신고 2022년 5월 10일이며, 2024년 5월 20일 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2024년 1월 18일 국세 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권도 행사합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 결론을 바꾼다

2021년 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2022년 4월 14일 이미 말소되어 현재 경매에서 인수대상으로 작동하지 않습니다. 이후 2024년 1월 18일 인천세무서장 처분의 국세 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 2025년 10월 28일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 중복 임차인 신고나 대위변제 임차인을 별도 보증금으로 합산할 구조는 없습니다. 이호근은 전입신고가 말소기준보다 앞서고, 확정일자 및 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 다만 특별매각조건의 권리포기·임차권등기 말소 조건이 이호근 임차인에 대해서만 실질 인수위험을 제거합니다.

③ 시세 비교 — 2.56억은 표본 거래보다 낮지만, 거래 시점은 오래됐다

동일 면적 36.64㎡의 확인 가능한 실거래는 2건입니다. 2022년 4월 5층 거래가 399,000,000원, 2021년 9월 5층 거래가 379,000,000원이며 평균은 389,000,000원입니다.

현재 최저가 256,000,000원은 이 평균의 65.8%이고, 특별매각조건을 반영한 실질취득도 동일한 256,000,000원입니다. 숫자상으로는 기존 거래가격보다 크게 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2022년 4월이므로, 이를 2026년 현재의 확정적 시세로 보기는 어렵습니다. 전체 평균 대비 할인율만으로 등급을 높이기보다 현재 환금성과 거래 공백을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족액은 147,384,000원입니다. 그러나 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘룰상 부족액’은 커진다

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 해당 임차인의 반환청구권을 제거하므로, 그 조건이 이행되는 전제에서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체가 됩니다.

⑥ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
• 입지. 개웅중학교 동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물, 사용승인일은 2021.08.20입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 토지면적 240㎡, 공시지가 2,571,000원/㎡입니다.
• 대지면적 차이. 등기상 대지권 목적 토지 240㎡와 집합건축물대장 대지면적 235.1㎡ 사이에 건축선 후퇴면적 4.9㎡ 차이가 있습니다.
• 다락. 내부계단으로 연결된 다락이 있고, 건축물대장에는 관련 등재가 없으며 현황도 기준 개략 바닥면적은 약 24㎡입니다.
• 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 낙찰 후 실제로 어떻게 이행되는지 매각물건명세서 원문과 법원 절차를 반드시 대조해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 이호근 임차인에 대한 인수는 특별조건 때문에 실질 0원으로 분석합니다. 현 회차 기준 실질취득은 256,000,000원입니다.
• 과거 실거래의 시간차. 비교 가능한 거래는 2021.09와 2022.04 두 건뿐입니다. 현재 매매 가능가격은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대이며 평균 유찰 2.5회·매각률 9.09%입니다. 재매각 시 매수층의 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
• 다락 현황. 약 24㎡ 다락이 건축물대장에 등재되지 않은 상태이므로 실제 구조·사용상태·법적 취급을 현장에서 확인해야 합니다.
• 대지면적 차이. 등기 240㎡와 건축물대장 235.1㎡의 4.9㎡ 차이는 감정평가서 기재 원인을 다시 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유 상태 및 인도 시점은 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — “대항력 임차인 3.99억”만 보고 포기할 사건은 아니다

서류 첫인상은 상당히 무겁습니다. 임차보증금이 399,000,000원이고, 전입이 말소기준보다 앞서 대항력까지 갖춘 임차인이 있기 때문입니다. 현 최저가 2.56억만 놓고 원칙적으로 계산하면 147,384,000원의 미배당 보증금이 남습니다.

그러나 이 사건은 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 따라서 현 회차 실질취득은 2.56억입니다.

가격만 보면 과거 동일 면적 실거래 평균 3.89억보다 낮지만, 거래가 2021~2022년 두 건뿐이라 지금의 시장가격을 그대로 대변하지는 않습니다. 여기에 이미 2회 유찰, 11세대 소규모 다세대, 평균 유찰 2.5회·매각률 9.09%라는 환금성 신호가 겹칩니다. 결론은 권리의 큰 고비는 특별조건으로 해소됐지만, 현재 시세와 환금성을 직접 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.