149,120,000원
서울남부지방법원 2025타경12912. 가산동 비엔더포레 11층 1101호로, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.10.28. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.02.25. 이채현의 전입·점유와 2023.12.20. 임차권등기가 존재한다는 점입니다. 등기된 임차보증금은 229,000,000원으로 현재 최저매각가 149,120,000원보다 큽니다.
배당표만 보면 이채현은 집행비용을 제외한 146,232,320원을 배당받고 82,767,680원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 이채현에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
다만 이 확약을 다른 점유자까지 확대해서 보면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 배대희가 2024.05.30. 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 요건을 갖췄을 가능성은 있으나, 보증금 등 핵심 내용이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제11층 제1101호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 디지털로 208-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 내 제11층 제1101호 |
| 사용승인일 | 2021.12.30. |
| 소유자 | 박상음 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 149,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 경매개시결정이 말소기준
② 임차인·점유관계 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이채현 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25 | 2023.11.30 경정등기상 2022.02.07 | 229,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
| 배대희 점유부분 미상 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 특별매각조건 적용대상으로 확인되지 않음 |
등기부에는 이채현의 임차권등기와 그 경정등기가 확인됩니다. 최초 임차권등기는 임대차계약일 2022.02.25., 주민등록일 2022.02.25., 점유개시일 2022.02.25., 확정일자 2023.11.30., 보증금 229,000,000원으로 등기됐고, 2024.02.15. 경정등기에는 임대차계약일이 2022.01.28. 및 2022.02.25., 확정일자가 2022.02.07.로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,680원 |
| 1. 임차인 이채현 보증금 | 229,000,000원 | 146,232,320원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이채현 미배당액은 82,767,680원으로 산출되지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 이채현 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이 계산에는 배대희의 미상 보증금이 반영돼 있지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 안전마진은 아니다
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 임차인 미배당 | 매수인 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 149,120,000원 | 82,767,680원 | 이채현 실질 0원 · 배대희 미상 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 119,296,000원 | 112,174,144원 | 이채현 실질 0원 · 배대희 미상 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 95,436,800원 | 135,681,062원 | 이채현 실질 0원 · 배대희 미상 |
표면적으로는 유찰될수록 최저가가 149,120,000원에서 119,296,000원, 95,436,800원으로 낮아집니다. 동시에 일반 배당계산상 이채현의 미배당액은 82,767,680원에서 112,174,144원, 135,681,062원으로 커집니다. 그러나 이채현에 대해서는 특별매각조건이 있으므로 그 증가분을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 반대로 배대희의 보증금이 얼마인지 알 수 없는 문제는 최저가가 내려가도 그대로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 입지. 가산동 주민센터 북서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·업무시설·숙박시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물이며 사용승인일은 2021.12.30.입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이채현의 배당 부족분 82,767,680원은 일반 계산상 인수액이지만, 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건입니다. 이 조건의 적용 및 이행방식을 매각기일 전 원문에서 확인해야 합니다.
- 배대희 보증금 확인. 2024.05.30. 전입자로 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실질취득비용의 상한을 확정할 수 없습니다.
- 점유부분 확인. 배대희의 점유부분이 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계와 인도 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권 경정내용 대조. 이채현 임차권등기와 경정등기의 임대차계약일·확정일자가 다르게 기재돼 있으므로 등기사항과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 문구를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 이용상태와 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “큰 보증금은 해소, 미상 점유자는 미해결”
이 물건은 첫인상만 보면 보증금 229,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 현재 최저가 149,120,000원 기준으로도 일반 배당계산상 82,767,680원이 남기 때문입니다. 하지만 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 이채현 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리가 완전히 닫히는 것은 아닙니다. 2024.05.30. 전입한 배대희는 보증금·확정일자·점유부분이 미상이고, 전입일 자체는 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 확약 밖 미상 임차위험이 남아 있는 사건입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 숫자보다, 이 미상 점유자의 실제 보증금과 권리관계를 확인하는 것이 우선입니다. 주된 인수는 해소, 잔여 위험은 미확정. 이 사건의 핵심은 그 한 줄입니다.
