서울남부지방법원 2025타경12930. 서울 강서구 화곡동 동일네오빌 4층 403호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 275,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 176,000,000원입니다. 겉으로는 감정가의 64%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 유찰률보다 임차인 권리와 특별매각조건을 먼저 읽어야 합니다.
임차인 이경훈 씨는 임대차계약일 2022.03.16, 주민등록·점유개시 2022.03.31, 확정일자 2022.03.16이고 보증금은 261,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.08.18 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12930 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상면적 28.66㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김태원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 176,000,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2020.01.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 핵심
등기상 말소기준은 2022.08.18 계양세무서장 압류입니다. 2020년 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2020.02.27 이미 말소됐으므로 현 경매의 인수 기준이 아닙니다. 말소기준 이후의 부평세무서장 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 261,000,000원 | 2022.03.31 / 2022.03.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 176,000,000원으로 감정가 275,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 면적 실거래 비교값이나 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
또한 특별매각조건이 없다면 대항력 임차인의 미배당액이 매수인에게 넘어오므로, 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차는 매각가 176,000,000원에 룰상 미배당 88,264,000원, 3회 유찰 시 140,800,000원에 122,971,200원, 4회 유찰 시 112,640,000원에 150,736,960원으로 계산돼 단순히 최저가가 낮아지는 것만으로 권리상 부담이 줄어드는 물건은 아닙니다. 이번 사건에서는 그 부담을 특별매각조건이 제거하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 이경훈 보증금 | 261,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 보증금 미배당액은 88,264,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별조건을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근이며 주위는 다세대주택 밀집지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 화곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.01.02입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 7m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 정방형 완경사지이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,498,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 대항력 임차인 확인. 이경훈 씨는 전입 2022.03.31로 말소기준 2022.08.18보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 일반적으로 미배당 보증금 승계가 문제됩니다.
- 배당표 확인. 현재 계산은 집행비용 3,264,000원과 임차인 배당 172,736,000원을 전제로 합니다. 세금 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 국세·건강보험 압류 확인. 계양세무서장·부평세무서장·국민건강보험공단 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인하세요.
- 시세 직접 대조. 동일 면적 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 64%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 동일네오빌은 15세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 향후 매도 시 거래층과 유동성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 특별매각조건이 먼저다”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 275,000,000원에서 최저가 176,000,000원까지 내려온 2회 유찰·64%입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 보증금 261,000,000원의 대항력 임차인이 있어 일반 계산상 현재 회차에서도 88,264,000원이 미배당으로 남기 때문입니다.
다만 매각물건명세서 특별매각조건대로 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소된다면, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 따라서 이 사건은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험”도, “64%까지 떨어졌으니 무조건 싸다”도 아닙니다. 특별매각조건의 확정적 적용 여부를 먼저 확인하고, 그 다음 주변 실거래와 세금 우선순위를 검증하는 물건입니다.
