서울남부지방법원 2025타경12942. 화곡동 동일네오빌 제2층 제203호, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조이고, 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 2층입니다. 사용승인일은 2020.01.02입니다.

이 사건의 권리분석은 표면만 보면 위험형입니다. 임차인 김기범의 전입은 2022.04.22이고 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2023.06.02이므로, 임차인은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 261,000,000원이 현재 최저가보다 커 일반적인 구조라면 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 본건에는 바로 그 인수 문제를 끊는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

등기상 과거 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,210,000,000원 근저당이 있었지만 2020.02.27 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.02 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류 850,000,000원입니다. 이후 국 압류, 김기범 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 보증금 2.61억, 그러나 특별조건 확인이 핵심

실제 임차인은 김기범 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되며, 주택도시보증공사 자체를 별도의 임차인으로 합산하지 않습니다.

* 현재 회차 배당계산상 김기범 보증금 미배당액은 94,574,400원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 전제로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.

③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 265,000,000원, 현재 최저매각가는 169,600,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰돼 표면 할인폭은 큽니다. 하지만 이번 자료에서 동일 면적의 최근 실거래 가격을 근거로 비교할 수 있는 값은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

동일네오빌은 2020.01.02 준공, 15세대 규모이며 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 권리상 실질 인수가 0원으로 정리된다는 점과 별개로, 응찰가격의 적정성은 주변 다세대·도시형생활주택의 최신 거래를 추가 대조하는 것이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)

현재 회차의 기계적 배당계산에서는 집행비용 3,174,400원을 제외한 166,425,600원이 김기범 보증금에 배당되고 94,574,400원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 본 리포트의 인수판정은 특별매각조건을 별도로 적용해 0원*으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근의 기존 주택지로, 다세대주택·도시형생활주택·연립주택·소형 아파트·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측·북서측 약 8m 내외, 남동측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 정방형·완경사, 토지면적 146.0㎡, 공시지가 3,498,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 규모. 동일네오빌은 15세대, 2020.01.02 준공입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 인수액 구분. 현재 회차 기계적 미배당은 94,574,400원이지만 특별조건 적용 후 실질 인수는 0원*입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 64%여도 최근 실거래 근거 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 화곡동 인근 다세대·도시형생활주택 최신 거래를 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.11.22 등기의 경매 후 처리와 매수인에게 미치는 효과를 원문 기준으로 확인하세요.
• 배당 변동. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 기재된 제한사항을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.

맺으며 — “대항력 있음”에서 끝내면 이 사건을 잘못 읽는다

김기범의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금은 261,000,000원입니다. 현재 최저가 169,600,000원만 놓고 일반적인 대항력 사건 공식을 적용하면 상당한 인수 부담이 남는 구조입니다. 실제 배당표에서도 94,574,400원이 미배당으로 계산됩니다.

하지만 본건은 그 다음 한 줄이 결론을 바꿉니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시돼 있기 때문입니다. 따라서 특별조건이 그대로 적용되는 것을 전제로 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

다만 권리 문제가 해소됐다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이번 자료만으로 최근 실거래 시세와 직접 비교할 수 없으므로 “64%니까 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 이 물건의 핵심은 특별매각조건의 정확한 확인과 별도의 가격 검증입니다.