서울남부지방법원 2025타경12951. 구로구 오류동 ‘금반석씨티빌41차’ 5층 502호, 전용 46.07㎡의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 권리분석의 핵심은 근저당보다 먼저 들어온 김효준 임차인입니다. 임대차계약은 2022.05.18, 확정일자는 2022.05.23, 전입·점유는 2022.06.30이고, 말소기준권리인 주식회사와이엠파이낸스대부 근저당은 2023.02.13 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 선순위 대항력을 갖고 보증금 255,000,000원에 대해 우선변제를 행사하는 구조입니다.
현재 회차 160,000,000원 기준 배당 계산만 보면 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 98,040,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인 승계가 되어 실질취득액은 160,000,000원 + 98,040,000원 = 258,040,000원이 됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 160,000,000원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 4-75 금반석씨티빌41차 제5층 제502호 · 도로명 서울특별시 구로구 고척로3길 85-5 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 46.07㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2019.01.16 · 10세대 |
| 소유자 | 배성철 (2022.07.15 매매 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 160,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 특별조건이 반전
말소기준권리는 2023.02.13 접수된 주식회사와이엠파이낸스대부 근저당 165,000,000원입니다. 이후의 서울보증보험 가압류 114,102,531원, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 서울특별시 압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김효준 임차인은 2022.06.30 전입·점유로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효준 | 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2022.06.30 / 2022.05.23 | 有 | 有 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 실질취득 1.6억은 2.55억 지표의 62.7%, 단 표본은 1건
금반석씨티빌41차는 10세대 규모이고, 대상 면적 46.07㎡와 일치하는 확인 실거래는 2022.07 5층 255,000,000원 한 건입니다. 제공된 시세 평균·최신 거래·최근 12개월 평균 지표도 모두 255,000,000원이며, 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.07㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 시세지표 | 46.07㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득액 160,000,000원은 255,000,000원 시세지표의 62.7%입니다. 수치상 차이는 95,000,000원으로 큽니다. 다만 확인되는 거래가 단 한 건이고 시점도 2022.07이므로, 이를 현재 시세의 충분한 표본으로 단정하기는 어렵습니다. 즉 가격 숫자는 유리하지만 시세 신뢰도는 낮은 물건으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 김효준 보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사와이엠파이낸스대부 | 165,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 114,102,531원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 98,040,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 그 잔액이 매수인 인수 대상이 되는 구조이나, 본건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택)이며 2019.01.16 사용승인된 5층 건물의 5층 502호입니다. 총 10세대 규모입니다.
- 입지. 오류초등학교 서측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 북측 지적도상 도로는 현황 도로로 이용되지 않고, 동측 도로에서는 출입이 불가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 확인 실거래도 1건뿐입니다. 아파트 대단지처럼 연속적인 비교사례가 풍부한 유형은 아닙니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 어떤 방식으로 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 룰상 인수액을 기억. 특별조건이 없다면 현재 회차 기준 인수액은 98,040,000원입니다. 이 숫자를 0원으로 만드는 근거가 특별조건이라는 점을 분리해서 판단하세요.
- 실거래 표본 부족. 실질취득 160,000,000원은 255,000,000원 지표의 62.7%지만 확인 거래는 2022.07 한 건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 현재 매매호가·실거래를 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 64%까지 내려온 이유가 단순 가격인지, 선순위 임차인 구조와 특별조건 때문인지 구분해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대이므로 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있습니다. 단기 매각을 염두에 둔다면 보수적인 출구가격이 필요합니다.
- 세금·관리비·점유 확인. 압류 관련 당해세, 공용부분 관리비, 현 점유 및 명도 상태는 입찰 직전 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 물건이지만, 특별조건이 가격 구조를 바꾼다”
이 사건을 최저가 160,000,000원만 보고 단순히 ‘감정가의 64%라 싸다’고 평가하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 김효준 임차인은 전입이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있고, 보증금 255,000,000원 중 현재 회차에서 98,040,000원이 배당되지 않습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 선순위 임차인 구조입니다.
다만 본건에는 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 이를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원이고 실질취득은 160,000,000원으로 정리됩니다. 시세지표 255,000,000원 대비 62.7%이지만, 비교 가능한 거래가 2022.07 한 건뿐이라 가격 매력은 숫자상 유리하되 검증이 필요한 수준입니다. 권리는 특별조건 확인이 핵심, 가격은 표본 부족이 핵심. 두 가지를 모두 확인해야 입찰가를 정할 수 있습니다.
