147,200,000원
서울남부지방법원 2025타경12956. 화곡동 미성하르딘 제3층 제302호, 전용 29.79㎡의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다”가 아닙니다. 임차권자 우지이는 2022.03.14. 전입·점유를 시작했고, 2022.02.21. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2023.01.13. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
원칙적인 배당 계산에서는 보증금 231,000,000원 가운데 매각대금에서 144,339,200원을 배당받고, 86,660,800원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 떠안아 실질취득이 보증금에 가까워지므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서 비고의 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있어, 이 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12956 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 우장산로 109-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 29.79㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 사용승인 | 2018.01.16. |
| 소유자 | 황용순 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 147,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 맞지만 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.01.13. 접수된 주택도시보증공사 가압류 596,000,000원입니다. 임차인 우지이의 전입·점유개시일 2022.03.14.이 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2024.04.02.에는 보증금 231,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 우지이 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 231,000,000원 | 2022.03.14. / 2022.02.21. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
등기부에는 2022.11.25. 민간임대주택등기도 존재합니다. 2018.03.22. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기이므로, 입찰 전에는 특별매각조건과 함께 등기부·매각물건명세서 원문을 대조해 처리관계를 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 인수가 아니라 ‘특별조건 반영 실질취득’으로 비교
이 사건은 선순위 임차인이 존재하지만 특별매각조건으로 실질 인수가 0원이므로, 시세 비교 기준은 보증금 231,000,000원이 아니라 현재 실질취득 147,200,000원입니다. 우선 시세 기준으로 제시된 금액은 225,000,000원이고, 현재 최저가는 그 65.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 29.79㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.07 | 29.19㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.07 | 29.19㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.07 | 29.79㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 231,250,000원 |
최신 거래로 제시된 사례는 2024.08. 같은 3층·전용 29.79㎡의 225,000,000원입니다. 현재 최저가 147,200,000원은 이 우선 시세 기준의 65.4%입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -3.6%로 하락 방향이고, 우선 시세 기준 표본도 1건이므로 “65.4%니까 무조건 저평가”라고 단정하기보다는 거래 표본의 얇음을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,860,800원 |
| 1. 임차인 우지이 보증금 | 231,000,000원 | 144,339,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 596,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 86,660,800원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 ‘보증금 고정형’은 아니다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 147,200,000원 | 86,660,800원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 117,760,000원 | 115,688,640원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 94,208,000원 | 138,887,744원 | 실질 인수 0원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다. 하지만 이 사건은 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 특별조건을 반영한 실질취득은 각 회차의 매각가와 일치하는 구조로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북서측 인근. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층, 사용승인 2018.01.16. 급배수·위생시설·난방설비·승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 342.8㎡, 공시지가 5,194,000원/㎡, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 규모. 미성하르딘(1102-5)은 18세대이고, 실거래 표본은 4건입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실질 인수 0원의 직접 근거입니다.
- 선순위 임차인 구조 이해. 특별조건을 제외한 일반 계산상 미배당액은 86,660,800원입니다. 숫자만 보고 인수위험이 없는 물건으로 착각하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 접수된 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서·등기부 원문과 함께 처리관계를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최신 거래는 2024.08. 225,000,000원이고 전체 거래 표본은 4건입니다. 최근 가격 추세도 -3.6%로 하락 방향입니다.
- 현재 가격 위치. 특별조건 반영 실질취득 147,200,000원은 우선 시세 기준 225,000,000원의 65.4%입니다.
- 임대관계 원본 대조. 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있지만 등기부와 매각물건명세서에서는 임차권자 우지이가 확인됩니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”보다 더 중요한 한 줄
이 물건을 등기부만 빠르게 훑으면 보증금 231,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 먼저 눈에 들어옵니다. 현재 최저가 147,200,000원보다 보증금이 훨씬 커서, 특별조건이 없다면 미배당 86,660,800원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그 경우 최저가가 아무리 내려가도 단순히 “싸졌다”고 평가해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건의 매각물건명세서에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 이를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 147,200,000원입니다. 우선 시세 기준 225,000,000원의 65.4%여서 가격 자체에는 메리트가 있습니다.
다만 시세 표본은 얇고 가격 추세는 -3.6% 하락 방향이며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 결론은 “가격은 매력적이지만, 특별매각조건 확인이 선행돼야 하는 조건부 안전형”입니다. 특별조건 원문을 대조한 뒤 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
