서울남부지방법원 2025타경12960. 화곡동 푸른풍경채 604호, 전용 26.29㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 조광제의 주택임차권입니다. 전입·점유개시는 2022.05.31, 임차권등기는 2024.06.07, 보증금은 355,000,000원으로, 현재 말소기준이 되는 2024.06.24 김포세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인이 인수하는 권리입니다.
그러나 이 사건의 매각물건명세서에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 반영하면 조광제 임차권에 대한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 따라서 시세 비교의 기준도 보증금 355,000,000원이 아니라 현재 최저매각가와 같은 실질취득 134,144,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 906-7 푸른풍경채 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.29㎡ · 지상6층 건물의 제6층 제604호 |
| 소유자 | 임재원 · 2022.05.31 매매 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 134,144,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조광제 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.31 | 355,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 조광제의 전입·점유일 2022.05.31은 말소기준인 2024.06.24 압류보다 빠르고, 등기부 임차권도 2024.06.07에 설정되어 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다. 보증금 355,000,000원이 현재 최저가 134,144,000원보다 크므로, 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 + 인수액의 실질취득 총액은 약 355,000,000원으로 고정되는 구조입니다.
* 권리의 원칙적 구조만 보면 조광제 보증금 355,000,000원이 선순위 인수 대상이지만, 이 사건의 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 전제되어 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 134,144,000원 기준
푸른풍경채 전용 26.29㎡의 최근 거래는 2024.05~2024.06에 대부분 255,700,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균도 255,700,000원, 최신 거래도 255,700,000원입니다. 현재 실질취득 134,144,000원은 최근 12개월 평균의 52.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 26.29㎡ | 2 | 255,700,000원 |
| 2024.06 | 26.29㎡ | 6 | 255,700,000원 |
| 2024.06 | 26.29㎡ | 4 | 255,700,000원 |
| 2024.06 | 26.29㎡ | 5 | 255,700,000원 |
| 2024.05 | 26.29㎡ | 4 | 255,700,000원 |
| 2024.05 | 26.29㎡ | 3 | 255,700,000원 |
| 2022.05 | 26.29㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.29㎡ | 11건 | 255,700,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 134,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,678,016원 |
| 인수 · 임차인 조광제 보증금 | 355,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 28,044,920원 | 28,044,920원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 103,421,064원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 383,044,920원 중 131,465,984원이 배당되고, 미배당은 251,578,936원입니다. 임차보증금은 일반 권리구조상 매수인 인수 355,000,000원으로 계산되지만, 이 사건은 특별매각조건을 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 134,144,000원 | 131,465,984원 | 251,578,936원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 107,315,200원 | 105,012,787원 | 278,032,133원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 85,852,160원 | 83,906,821원 | 299,138,099원 | 0원* |
이 사건은 특별조건이 없다면 전혀 다른 그림입니다. 보증금 355,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 134,144,000원에 낙찰되든 107,315,200원에 낙찰되든, 부족한 보증금 인수분이 늘어나 실질취득 총액이 약 355,000,000원으로 고정됩니다. 따라서 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 그 핵심 인수를 특별매각조건이 해소한다는 점이 결정적 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 다세대주택이며, 전용 26.29㎡입니다. 푸른풍경채는 20세대 규모이고 2022.04.20 사용승인입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제6층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 3필지 일단의 장방형 토지가 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 6m 도로, 북측 개인소유 약 2m 도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 최근 동일면적 거래는 255,700,000원에 집중되어 있으나 최근 가격 추세가 -29.0%이고, 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 확인. 조건이 적용되지 않는 경우 보증금 355,000,000원은 현재 최저가보다 크므로 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 255,700,000원이지만 최근 구간은 이전보다 -29.0% 낮아진 추세입니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 다세대·20세대 규모와 최근 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차 기준 채권자 미배당은 251,578,936원이고 주택도시보증공사도 전액 배당되지 않습니다.
- 세금·현장 확인. 실제 배당에서 당해세 등이 영향을 줄 수 있고, 임대관계 및 현장 상태는 입찰 전 원본 서류와 현장조사로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 특별매각조건이 먼저다
표면적으로는 보증금 355,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 134,144,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 사건입니다. 이 구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 실질취득은 약 355,000,000원에서 크게 달라지지 않습니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이를 그대로 반영하면 실질 인수 0원*, 실질취득 134,144,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 255,700,000원의 52.5% 수준입니다. 가격 여유는 분명하지만 최근 추세가 -29.0%이고 3회 유찰된 다세대라는 점은 그대로 남습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 특별매각조건의 효력과 적용 범위를 정확히 확인하는 것입니다.
