167,680,000원
서울남부지방법원 2025타경12960. 서울 강서구 화곡동 푸른풍경채 6층 604호, 전용 26.29㎡의 다세대주택입니다. 소유자 임재원은 2022년 5월 31일 매매를 원인으로 360,000,000원에 취득했고, 2022년 6월 8일 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 현재 감정가는 262,000,000원, 두 차례 유찰된 최저매각가는 167,680,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 조광제의 전입·점유 개시는 2022년 5월 31일이고 임차권등기는 2024년 6월 7일입니다. 말소기준인 2024년 6월 24일 김포세무서 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 보증금도 355,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 906-7 푸른풍경채 제6층 제604호 · 강서로5다길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.29㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 이용상태 | 건축물대장상 다세대주택 |
| 소유자 | 임재원 · 2022.05.31 매매 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
2022년 설정됐던 서울서부신용협동조합 근저당권은 2022년 5월 31일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 6월 24일 국의 압류입니다. 그 뒤의 2024년 9월 12일 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 28,044,920원, 2025년 10월 30일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 조광제의 전입·점유는 2022년 5월 31일, 주택임차권등기는 2024년 6월 7일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 권리의 원형만 보면 매수인 인수 대상인 선순위 대항력 임차권입니다. 이 사건은 이 위험을 특별매각조건이 해소하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조광제 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 355,000,000원 | 2022.05.31 | 2022.05.18 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 해당 없음 |
조광제는 보증금 355,000,000원의 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고자로 잡힌 임차인이 아닙니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2022.04.28·2022.06.07, 주민등록일자와 점유개시일자 2022.05.31, 확정일자 2022.05.18이 기재돼 있습니다. 배당모형상 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
푸른풍경채는 20세대, 2022년 4월 20일 사용승인된 다세대입니다. 전용 26.29㎡ 기준 최근 실거래 12건 가운데 최근 12개월 표본은 11건이고, 평균은 255,700,000원입니다. 최신 거래도 2024년 6월 255,700,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 26.29㎡ | 2 | 255,700,000원 |
| 2024.06 | 26.29㎡ | 2 | 255,700,000원 |
| 2024.06 | 26.29㎡ | 6 | 255,700,000원 |
| 2024.06 | 26.29㎡ | 4 | 255,700,000원 |
| 2024.06 | 26.29㎡ | 6 | 255,700,000원 |
| 2024.06 | 26.29㎡ | 5 | 255,700,000원 |
| 2024.06 | 26.29㎡ | 3 | 255,700,000원 |
| 2024.05 | 26.29㎡ | 4 | 255,700,000원 |
| 2024.05 | 26.29㎡ | 3 | 255,700,000원 |
| 2024.05 | 26.29㎡ | 3 | 255,700,000원 |
| 2024.05 | 26.29㎡ | 4 | 255,700,000원 |
| 2022.05 | 26.29㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.29㎡ | 11건 | 255,700,000원 |
전체 12건 평균은 264,391,666원이지만, 여기에는 2022년 5월 360,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시세 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 255,700,000원과 최신 거래 255,700,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가 167,680,000원은 최근 평균의 65.6%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 |
| 임차인 조광제 보증금 | 355,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 28,044,920원 | 28,044,920원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 136,487,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 383,044,920원 중 예상 배당은 164,532,480원이고 미배당은 218,512,440원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 355,000,000원 중 136,487,560원을 배당받는 구조입니다. 특별매각조건은 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 6층 604호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m 도로, 북측 개인소유 약 2m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 20세대 규모의 다세대이고 최근 거래 추세가 -29.0%로 하락해, 최근 실거래 255,700,000원을 그대로 미래 시세로 단정하기보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 선순위 임차권 재확인. 조광제의 전입·점유 2022.05.31, 임차권등기 2024.06.07, 보증금 355,000,000원은 말소기준 2024.06.24보다 앞섭니다.
- 가격은 최근 거래 기준. 전체 평균 264,391,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 255,700,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -29.0%이므로 현재 최저가 65.6%라는 할인율만 보고 과도하게 낙관하지 마세요.
- 말소 확인. 2022년 서울서부신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.06.24 압류입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 현재의 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 “특별조건”이 먼저다
현재 최저가 167,680,000원만 보면 최근 12개월 실거래 평균 255,700,000원의 65.6%라 가격 차이가 큽니다. 하지만 이 물건의 본질은 가격이 아니라 355,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 고정돼 시세보다 유리하다고 보기 어렵습니다.
이번 매각은 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다. 이 조건을 그대로 적용하면 인수 0원*, 실질취득 167,680,000원이고 최근 시세 대비 65.6%입니다. 다만 시장 자체가 -29.0% 하락 추세이고 20세대 다세대라는 환금성 한계가 있으므로, 권리조건 확인은 최우선, 가격 평가는 하락장을 반영해 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
