서울남부지방법원 2025타경12973. 서울 금천구 시흥동 리브가 제803호입니다. 감정가는 266,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 136,192,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 감정가 대비 할인 폭이 큰 경매물건입니다. 그러나 등기부를 펼쳐 보면 가격보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 2023년 7월 31일 등기된 김은주의 주택임차권입니다.
김은주는 보증금 279,000,000원으로, 말소기준권리인 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 대항력이 있는 임차인입니다. 일반적인 배당 계산만 적용하면 매각대금에서 돌려받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 하지만 이 사건은 그 일반적인 인수 계산을 그대로 최종 취득비용으로 확정해서도 안 됩니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 내용으로 하는 특별매각조건이 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제803호 도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로50길 12 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 구조 / 이용상태 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지상 8층, 지하 1층 건물의 제8층 제803호 · 방 2, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 |
| 사용승인일 | 2021.09.23 |
| 소유자 | 손재현 (2021.11.29. 소유권 이전) |
| 감정가 | 266,000,000원 |
| 최저매각가 | 136,192,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 1,020,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차인 | 김은주 · 보증금 279,000,000원 · 대항력 있음 |
| 특별매각조건 | 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2021년에 설정됐던 서울우유협동조합 근저당권 두 건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.
반면 김은주의 임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입신고 역시 말소기준권리에 선행하므로, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수를 검토해야 하는 구조입니다. 선순위 임차권이 있다는 사실과, 특별매각조건에 따라 실제로 인수할 금액이 얼마인지는 구분해서 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.79억과 특별매각조건
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 인수 판단 |
|---|---|---|---|
|
김은주 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.11.29 확정 2021.10.26 점유개시 2021.11.21 임차권등기 2023.07.31 |
279,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
조건부 포기 확인 배당요구 있음. 일반 산식상 미배당 145,514,688원. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권 말소 확인 필요. |
실제 임차인은 김은주 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 나타나지만, 이를 별도의 임차인으로 계산하거나 김은주의 보증금과 다시 합산하지 않습니다.
이 잔액이 매수인에게 그대로 승계되는 경우, 최저매각가와 인수액을 합친 금액은 281,706,688원입니다. 집행비용이 배당에서 공제되는 구조이므로 실질 취득 부담의 기준은 최저가 136,192,000원이 아니라 보증금 279,000,000원 수준이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당액이 늘어날 수 있습니다.
“특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
해당 조건이 유효하게 이행되면 주택도시공사가 포기하는 미배당 반환청구권에 관해 매수인의 실질 인수 부담은 0원으로 봅니다. 따라서 일반 산식상 미배당액 145,514,688원을 특별매각조건과 무관하게 확정 인수액으로 가산해서는 안 됩니다.
특별매각조건은 그 포기 대상 권리에만 적용됩니다. 다른 권리자의 독립적인 청구권까지 자동으로 소멸시키는 것은 아닙니다. 이 사건에서 별도의 실제 임차인이 추가로 확인된 것은 아니지만, 김은주 명의 임차권과 포기 대상 권리의 일치 여부는 최종 입찰 판단 전에 해소해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,706,688원 |
| 1. 임차인 김은주 보증금 (우선변제) | 279,000,000원 | 133,485,312원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 2,706,688원을 공제한 133,485,312원이 임차인 보증금에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류와 경매신청채권에는 배당할 금액이 남지 않습니다.
위 표는 일반적인 배당순위에 따른 추정입니다. 임차인 보증금의 산식상 부족분은 145,514,688원이지만, 특별매각조건에 따른 주택도시공사의 반환청구권 포기 대상인 경우 실질 인수액과 구별해야 합니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 별도 표시된 청구 기준액이며, 이를 매수인이 인수하는 금액이나 서로 독립된 보증금으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 위험은 별개
| 구분 | 매각가 | 산식상 인수 예상 | 특별매각조건 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 136,192,000원 | 145,514,688원 | 포기 대상 권리의 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 108,953,600원 | 172,371,750원 | 동일한 포기·말소 조건 확인 |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 87,162,880원 | 193,806,052원 | 동일한 포기·말소 조건 확인 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들어 매수인의 미배당 보증금 부담이 커집니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서는 매각가격이 낮다는 이유만으로 실질 취득비용이 같은 비율로 내려가지 않습니다.
이 사건의 차이는 특별매각조건입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 해당 권리 전체에 유효하게 적용된다면, 포기 대상 미배당액은 매수인의 실질 인수 부담에서 제외됩니다. 반대로 그 적용 범위가 확인되지 않는다면 매각가와 산식상 인수액을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 서측 인근에 간선·지선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.09.23. 사용승인된 철근콘크리트조 건물의 8층 803호입니다. 방 2개를 갖춘 다세대주택이며, 도시가스 개별난방·승강기·급배수 및 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8~10m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다. 토지는 완경사지의 사다리형으로 주상용 건부지 등에 이용되고 있습니다.
- 토지이용계획. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(정심생활권)이며, 교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 내용도 감정요항표에 기재돼 있으므로 적용기간과 대상은 입찰 시 확인해야 합니다.
- 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 및 명도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 개별 호수의 상태와 인근 비교 거래가격이 중요합니다. 현재 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 매각가의 적정성이나 향후 처분 가능성을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 원본에 어떻게 명시돼 있는지 확인하세요.
- 임차권자와 포기 주체 확인. 등기상 임차권자는 김은주입니다. 주택도시공사의 권리 승계 범위와 포기 대상, 김은주 명의 임차권의 말소 절차가 모두 연결되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 주의. 실제 임차인은 김은주 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류·경매신청 청구액을 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 실질 인수액 구분. 일반 산식상 145,514,688원과 특별매각조건상 포기 대상 권리의 실질 인수 0원을 구분하세요. 조건 이행이 확인되기 전에는 산식상 위험액을 검토해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 266,000,000원과 최저가 136,192,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 다세대주택의 최근 실거래와 개별 호수의 층·면적·상태를 비교해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기 사실만으로 현재 실제 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 현황조사 원본과 현장 확인을 통해 명도 절차를 점검하세요.
- 관리비 및 부대비용. 미납 공용관리비, 세금, 취득 관련 비용과 필요 보수비 등을 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건 및 관련 권리 승계 서류를 확인하고, 법원에 말소 조건의 적용과 이행 절차를 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.36억보다 중요한 것은 포기 조건의 효력”
이 사건은 감정가 266,000,000원이 3회 유찰돼 136,192,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 보증금 279,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 단순한 저가 경매물건으로 볼 수 없습니다. 일반적인 배당 계산으로는 145,514,688원의 미배당 보증금이 발생하며, 이를 매수인이 승계한다면 낙찰가가 낮아도 실질 취득 부담은 보증금 수준에 머무르게 됩니다.
반면 이 사건에는 주택도시공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다. 포기 대상 권리의 실질 인수는 조건이 유효하게 이행될 때 0원으로 판단해야 하므로, 일반 산식상 부족분을 그대로 확정 인수액으로 처리하는 것도 적절하지 않습니다.
결국 판단의 핵심은 등기상 김은주의 임차권과 주택도시공사의 포기 대상 권리가 정확히 일치하고, 그 권리가 최종적으로 말소되는지입니다. 이 부분을 확인한 다음 현재 최저가와 최근 실거래 시세를 비교해야 합니다. 다세대주택이라는 용도와 이미 3회 유찰된 이력을 감안하면, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 판단할 물건은 아닙니다. 권리관계는 특별매각조건 이행 확인이 우선이고, 가격 판단은 실제 거래 시세 확인이 우선입니다.
