서울남부지방법원 2025타경12973. 서울 금천구 시흥동 ‘리브가’ 8층 803호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 2021년 설정됐던 서울우유협동조합 근저당권 2건은 2021.11.19. 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인 김은주는 그보다 앞서 2021.11.29. 주민등록을 마쳤고, 2021.10.26. 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수부담도 함께 증가합니다. 실제 현재 회차 계산에서도 보증금 279,000,000원 중 167,056,640원만 배당되고 111,943,360원이 미배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 특별매각조건이 이행되는 전제에서는 김은주 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제803호 · 도로명주소 서울특별시 금천구 독산로50길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 제8층 제803호 · 방2·욕실·거실·주방·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지상8층·지하1층 · 사용승인일 2021.09.23 |
| 소유자 | 손재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 170,240,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 그러나 특별매각조건이 핵심
현재 등기상 핵심 선후관계는 명확합니다. 김은주의 전입일 2021.11.29.과 임차권등기 2023.07.31.이 말소기준 가압류 2023.09.19.보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖고, 확정일자 2021.10.26.와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 가압류와 2025.10.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.29 | 2021.10.26 | 279,000,000원 | 2023.07.31 · 있음 | 有 | 有 | 아님 |
김은주는 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있습니다. 특별매각조건은 이 임차권의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 관한 조건입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 170,240,000원으로 감정가 266,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 동일·인근 물건의 최근 실거래가를 비교할 수 있는 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
특별매각조건을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 170,240,000원입니다. 즉 이번 사건은 “낮은 최저가 + 거액 임차보증금 인수” 구조로 판단하면 틀리고, 특별매각조건이 정상 이행되는지를 확인한 뒤 170,240,000원 자체가 시장가격 대비 적절한지를 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,183,360원 |
| 1. 임차인 김은주 보증금 | 279,000,000원 | 167,056,640원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당계산상 김은주 보증금의 미배당액은 현재 회차 기준 111,943,360원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인 인수문제가 되지만, 이번 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방2, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등의 구조입니다.
- 입지. 한울중학교 서측 인근, 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.09.23 사용승인된 철근콘크리트조 지상8층·지하1층 건물이며 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역 등이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 김은주 임차권등기의 말소 주체·시기·필요서류와 낙찰 후 말소까지의 절차를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.29. 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 관계를 원본 등기와 관련 자료에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 같은 시흥동 다세대의 최근 거래·매물과 비교해 170,240,000원의 시장성을 별도로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하는 주택이므로 실제 점유현황과 인도 가능시점을 현장 및 집행기록에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 매각은 특별조건이 결론을 바꾼다”
등기와 임차인 정보만 보면 이 물건은 보증금 279,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 170,240,000원보다 큰 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 111,943,360원의 미배당액을 보여줍니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있기 때문에, 그 조건을 반영한 실질 인수액은 0원, 실질취득은 170,240,000원으로 판단하는 것이 맞습니다.
다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만 실제 시세를 확인할 거래 근거가 없으므로 “싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 이 사건은 권리만 보면 특별조건 덕분에 크게 단순화되지만, 그 특별조건의 이행과 민간임대주택등기 처리, 그리고 170,240,000원이라는 가격의 시장 적정성을 직접 확인해야 하는 물건입니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
