서울남부지방법원 2025타경12977. 강서구 염창동 더에스에스타운 제10층 제1001호로, 감정평가상 현황은 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 342,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 175,104,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액을 누가 부담하는지입니다.
한준희는 2022.04.01 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.28입니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.03.24 국의 압류이므로 전입이 더 빠릅니다. 보증금은 379,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 기준 배당계산에서는 집행비용 3,251,456원을 제외한 171,852,544원이 우선변제되고, 207,147,456원이 남습니다. 하지만 이 사건은 그 숫자를 그대로 인수액으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12977 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제10층 제1001호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 양천로 665 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 · 지하1층, 지상10층 · 제10층 제1001호 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 175,104,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 379,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기부상 2022.03.04 부안수산업협동조합 근저당권이 설정됐지만 2022.03.28 말소돼 현재 말소기준권리로 기능하지 않습니다. 데이터상 말소기준은 2023.03.24 국의 압류입니다. 이후 주택임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 2025.03.13 압류, 2025.10.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 특별조건 적용범위를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한준희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 / 2022.02.28 | 379,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| STEVEN | 미상 | 2025.02.15 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
STEVEN은 현황조사에서 확인됐으나 전입일이 2025.02.15로 말소기준권리인 2023.03.24보다 늦습니다. 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 보증금은 미상입니다. 따라서 한준희에게 적용되는 특별매각조건과 별개로 보더라도 현재 데이터상 STEVEN의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 배당과 실질취득 — 계산상 인수와 실제 인수를 분리
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,251,456원 |
| 1. 임차인 한준희 보증금 | 379,000,000원 | 171,852,544원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 175,104,000원 가정. 배당계산상 한준희 미배당액은 207,147,456원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 시세 비교 — 43.8% 숫자는 그대로 믿기 어렵다
더에스에스타운의 최근 거래 자료에는 2026.06 제10층 36.08㎡ 400,000,000원 거래 1건이 있습니다. 최근 12개월 평균도 이 1건뿐이므로 400,000,000원이고, 현재 최저가 175,104,000원은 그 금액의 43.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.08㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 표본 1건 | - | 400,000,000원 |
다만 시장 비교 대상면적은 20.79㎡인데 실제 거래는 36.08㎡라 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 43.8%라는 수치는 “현재 최저가가 참고 거래보다 낮다”는 정도의 보조지표일 뿐, 이 사건이 시세의 절반 이하라고 단정하는 근거로 쓰기 어렵습니다. 거래표본도 1건뿐입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울염동초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 근거리에 노선버스 정류장이 있고 원거리에 등촌역(9호선)이 소재합니다.
- 도로. 남서측으로 약 25미터, 남동측으로 약 8미터 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 관련 지정사항이 기재돼 있습니다.
- 건물 규모. 더에스에스타운은 20세대이고 사용승인 관련 일자는 2022.02.11입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 누구의 어떤 권리에 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
- 한준희 배당 부족분. 계산상 207,147,456원이 미배당되지만 특별조건 적용 전제에서 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- STEVEN 점유. 전입은 2025.02.15로 대항력은 없지만 점유부분·보증금은 미상입니다. 실제 점유관계를 확인하세요.
- 실거래 비교 한계. 최근 거래 400,000,000원은 36.08㎡이고 비교 대상면적 20.79㎡와 일치하지 않습니다. 43.8% 수치를 곧바로 가격 메리트로 확정하지 마세요.
- 위반건축물 표기. 공개공지훼손(주차장 사용 및 조경훼손) 표기의 현재 상태와 행정상 조치 여부를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부를 확인하지 못해 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 핵심은 ‘낮은 최저가’보다 특별매각조건
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 379,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 최저가 175,104,000원에서 207,147,456원이 미배당되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 일반 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
하지만 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다. 그 조건이 적용되는 전제에서는 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 다만 현재 시세 자료는 36.08㎡ 거래 1건뿐이고 비교 대상면적 20.79㎡와 일치하지 않으며, 사건은 이미 3회 유찰됐고 위반건축물 표기도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 계산보다 특별조건의 법적 적용범위와 현장·건축물 상태 확인이 승부처입니다.
