218,880,000원
서울남부지방법원 2025타경12977. 강서구 염창동 더에스에스타운 10층 1001호로, 감정평가상 현황은 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 342,000,000원에서 두 번 유찰된 218,880,000원입니다. 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다.
한준희는 2022.04.01. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.28.입니다. 말소기준권리인 2023.03.24. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 379,000,000원이고 배당요구도 되어 있어, 최저가 218,880,000원 가정 배당표상 집행비용을 제외한 215,015,680원을 배당받고 163,984,320원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12977 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제10층 제1001호 · 도로명 서울특별시 강서구 양천로 665 |
| 물건종류 | 다세대 · 현황 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 층 | 지하1층·지상10층 건물 내 제10층 제1001호 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 218,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건과 함께 본다
등기부상 2022.03.04. 부안수산업협동조합 근저당권은 2022.03.28. 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.03.24. 강서세무서장 처분 압류입니다. 한준희의 전입·점유는 2022.04.01.로 이보다 앞서 대항력이 있고, 2023.08.01.에는 보증금 379,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
그 뒤 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원, 2025.03.13. 국세 압류, 2025.10.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 점유자까지 분리해서 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한준희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 | 2022.02.28 | 379,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 특별조건상 실질 0원 |
| STEVEN | 미상 | 2025.02.15 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
한준희는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 선순위 임차인입니다. 다만 특별매각조건이 적용되어 배당 후 미회수 보증금의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
STEVEN은 2025.02.15. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력이 없는 점유자로 기록되어 있어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 400,000,000원 거래는 면적이 다르다
더에스에스타운의 확인된 최근 거래는 2026.06. 400,000,000원 한 건입니다. 다만 거래 면적은 36.08㎡이고 이 물건의 비교 대상 면적은 20.79㎡로, 면적 일치 여부가 불일치로 표시되어 있습니다. 따라서 218,880,000원이 최근 거래의 54.7%라는 숫자만으로 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.08㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.08㎡ | 1건 | 400,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 218,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,864,320원 |
| 1. 임차인 한준희 보증금 | 379,000,000원 | 215,015,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 한준희 보증금의 미배당액은 163,984,320원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 218,880,000원 | 163,984,320원 | 218,880,000원 |
| 3회 유찰(51%) | 175,104,000원 | 207,147,456원 | 175,104,000원 |
| 4회 유찰(41%) | 140,083,200원 | 241,677,965원 | 140,083,200원 |
원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 줄지 않는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건 역시 배당 계산만 보면 그런 모습입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건 때문에 현재 분석상 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울염동초등학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선버스 정류장, 원거리에 등촌역(9호선)이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 25미터, 남동측 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 공시지가. 6,981,000원/㎡.
- 단지 규모. 더에스에스타운 20세대, 2022.02.11. 준공.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 한준희 임차권등기가 특별조건에 따라 실제 말소되는 시점과 제출서류를 확인해야 합니다.
- STEVEN 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 공개공지 훼손(주차장 사용 및 조경 훼손) 표기의 시정 여부와 금융·매도 과정의 영향을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 마감·누수·설비·수리비를 현장 기준으로 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래 400,000,000원은 36.08㎡로 이 물건의 비교 대상 20.79㎡와 면적이 다르므로 단순 할인율 54.7%만으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 물건도, “64%”만 보고 싸다고 볼 물건도 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 379,000,000원의 선순위 임차인이 있고, 현재 최저가 218,880,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 163,984,320원의 미배당액을 보여줍니다.
하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 핵심입니다. 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 분석상 매수인 실질 인수액은 0원, 현재 실질취득액은 218,880,000원입니다.
다만 최근 거래 400,000,000원은 면적이 다른 1건뿐이라 직접적인 시세 기준으로 쓰기 어렵고, 건축물대장상 위반건축물 표기와 내부 미확인 문제도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 가격 적정성과 물건 하자는 별도 검증이 필요한 B등급 사건입니다.
