서울남부지방법원 2025타경12981. 영등포구 대림동 더스카이뷰 제102동 4층 401호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 송자영은 2022년 1월 26일 매매를 원인으로 거래가액 349,000,000원에 취득했고, 주희정은 그보다 앞선 2021년 12월 13일 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022년 2월 10일 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 2023년 1월 19일 국세 압류보다 임차인의 대항요건이 먼저 형성돼, 특별매각조건이 없다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다.
현 회차 최저가 166,912,000원에서 배당표상 임차인에게 돌아가는 금액은 163,775,232원, 미배당 보증금은 185,224,768원입니다. 통상의 대항력 인수형이라면 이 금액을 매수인이 부담해 실질취득액이 보증금 349,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어, 그 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제102동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 37.74㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2021.05.06 |
| 소유자 | 송자영 (2022.01.26 매매 · 거래가액 349,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 166,912,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 특별매각조건
말소기준은 2023.01.19 국 압류입니다. 이후 영등포구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주희정의 임차권등기 자체는 2024.02.20에 접수됐지만, 등기 내용에 기재된 임대차계약일 2021.12.13, 확정일자 2021.12.13, 주민등록·점유개시일 2022.02.10은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보아야 하며, 배당요구와 확정일자로 우선변제권도 행사합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주희정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 349,000,000원 | 2022.02.10 / 2021.12.13 | 대항력 有 우선변제 실질 승계 0원* |
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세가 크다
더스카이뷰는 29세대, 2021년 5월 6일 사용승인된 소규모 건물입니다. 전체 12건의 평균 거래가는 329,000,000원이지만 이 수치는 2021~2023년의 328,000,000~356,000,000원대 거래가 많이 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 36.04㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 41.33㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 39.56㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2022.03 | 40.22㎡ | 5 | 356,000,000원 |
| 2022.03 | 35.56㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2022.02 | 40.22㎡ | 3 | 356,000,000원 |
| 2022.01 | 37.74㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2022.01 | 35.56㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2021.12 | 37.74㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2021.07 | 36.10㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 2021.07 | 36.10㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 2021.06 | 36.10㎡ | 5 | 328,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 1월 200,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 200,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현 실질취득액 166,912,000원은 이 가격의 83.5%입니다. 숫자만 보면 33,088,000원 낮지만, 최근 거래가 과거 구간보다 41.3% 하락했고 최근 표본도 1건뿐이어서, 과거 전체 평균 329,000,000원 대비 50.7%라는 수치로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,136,768원 |
| 1. 임차인 주희정 보증금 | 349,000,000원 | 163,775,232원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 185,224,768원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2021년 5월 6일입니다.
- 입지. 신영초등학교 북동측 인근으로 오피스텔 등 업무시설, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설과 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 교통 이용 편의는 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 남동측 및 북동측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 6,689,000원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 총 29세대이고 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 과거 전체 평균보다 최신 가격이 크게 낮아 거래량과 가격 확인을 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 인지. 특별조건이 없다면 현 회차 기준 185,224,768원이 인수될 수 있는 대항력 임차인입니다. 일반 사건처럼 단순 소멸로 보면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 329,000,000원보다 최신 거래 200,000,000원과 최근 12개월 평균 200,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 가격 추세가 -41.3%입니다. 166,912,000원이 최신 거래보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제한 가격 판단은 위험합니다.
- 소규모 건물 유동성. 29세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 매도 시점의 환금성과 매수자층을 따로 점검해야 합니다.
- 임대관계·점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 확인으로 대조하세요.
맺으며 — “싸 보이는 이유”보다 “특별조건이 실제로 작동하는가”가 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 326,000,000원에서 3회 유찰돼 166,912,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리구조만 놓고 보면 보증금 349,000,000원의 대항력 임차인이 존재해, 보통 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 인수형입니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 해당 조건대로 배당받지 못한 잔액의 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소된다면 매수인의 실질 인수는 0원이 되고, 실질취득액은 현 최저가 166,912,000원입니다. 이는 최신 거래 200,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 가격이 과거 대비 41.3% 하락했고 최근 12개월 거래도 1건뿐인 만큼, 감정가 대비 할인율보다는 특별매각조건의 확실성·최신 거래가격·낮은 거래 표본을 함께 보고 응찰가를 정해야 합니다.
