208,640,000원
서울남부지방법원 2025타경12981. 영등포구 대림동 더스카이뷰 102동 4층 401호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 326,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 208,640,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2022년 2월 10일부터 전입·점유한 임차인 주희정의 보증금 349,000,000원입니다. 말소기준인 2023년 1월 19일 국세 압류보다 전입이 빠르고 확정일자도 2021년 12월 13일이어서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어 매수인이 떠안을 금액도 커집니다. 현재 회차 배당표에서도 임차보증금 중 204,919,040원만 배당되고 144,080,960원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙습니다. 따라서 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제102동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 37.74㎡ · 10층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 송자영 · 2022.02.11 소유권이전 · 거래가액 349,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 208,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2021.05.06 |
| 규모 | 더스카이뷰 · 29세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2023.01.19 국세 압류입니다. 그보다 앞선 2021.12.13 임대차계약·확정일자와 2022.02.10 전입·점유를 가진 주희정은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다. 2024.02.20에는 임차보증금 349,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주희정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 349,000,000원 | 2022.02.10 / 2021.12.13 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계·대위로 중복 신고된 임차인이 아니라 주희정 본인이 임차권자로 등기돼 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 64%까지 떨어졌지만 최근 시세보다 높다
감정가 대비 최저가만 보면 326,000,000원에서 208,640,000원으로 내려와 감정가의 64%입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가가 아니라 최근 거래와 비교해야 합니다. 더스카이뷰 유사면적 거래의 전체 평균은 329,000,000원이지만, 2021~2023년의 328,000,000원~356,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근 거래는 2026.01, 36.04㎡, 4층, 200,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 36.04㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 41.33㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 39.56㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2022.03 | 40.22㎡ | 5 | 356,000,000원 |
| 2022.03 | 35.56㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2022.02 | 40.22㎡ | 3 | 356,000,000원 |
| 2022.01 | 37.74㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2022.01 | 35.56㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2021.12 | 37.74㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2021.07 | 36.1㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 2021.07 | 36.1㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 2021.06 | 36.1㎡ | 5 | 328,000,000원 |
현재 최저가 208,640,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 200,000,000원의 104.3%입니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 판단할 수 없습니다. 최근 12개월과 과거 거래의 가격 추세도 -41.3%로 명확한 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,960원 |
| 1. 임차인 주희정 보증금 | 349,000,000원 | 204,919,040원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 일반 계산상 임차보증금 미배당액은 144,080,960원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 대림동 신영초등학교 북동측 인근. 오피스텔 등 업무시설, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설과 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 소재해 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 4층 401호이며, 사용승인일은 2021.05.06입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 단지 토지는 도시형생활주택과 오피스텔·근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 6,689,000원/㎡입니다. 남동측 및 북동측으로 포장도로와 접합니다.
- 거래 표본. 더스카이뷰는 29세대이고 확인된 실거래는 12건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가 200,000,000원으로 과거 거래대보다 크게 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리분석 결론은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 해당 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 1명 구조 확인. 주희정의 보증금은 349,000,000원, 전입 2022.02.10, 확정일자 2021.12.13, 배당요구 2024.02.20입니다. 일반 룰상 미배당액 144,080,960원이 발생하는 구조임을 이해해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 329,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원과 현재 실질취득 208,640,000원을 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -41.3%입니다. 두 번 유찰됐다는 이유만으로 과거 고가 거래를 회복가격으로 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기의 처리와 관련 의무를 입찰 전 원문에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 함정은 풀렸지만, 가격은 아직 아니다
이 물건은 첫인상만 보면 보증금 349,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 경매입니다. 현재 배당표만 적용하면 실제로 144,080,960원의 미배당액이 생깁니다. 하지만 특별매각조건이 그 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기도 말소하도록 정하고 있어, 이 사건의 가장 큰 권리위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.
그 다음부터는 가격의 문제입니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 208,640,000원까지 내려왔지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원이고 현재 가격은 그 104.3%입니다. 더구나 최근 거래 추세는 -41.3%입니다. 과거 전체 평균 329,000,000원을 기준으로 보면 싸 보이지만 최근 시장을 기준으로는 아직 시세 이하라고 말할 수 없습니다. 결론은 권리조건 확인은 필수, 현재 가격 메리트는 보수적으로 평가입니다.
