서울남부지방법원 2025타경12987. 양천구 신정동 ‘큐브쓰리’ 제5층 제503호, 공부상 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 송다원이고 2021.09.14 매매를 원인으로 거래가액 329,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.10.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
등기부에는 2021.09.06 성산포수산업협동조합의 채권최고액 3,325,200,000원 근저당이 있었지만 2021.09.14 일부포기로 이미 말소됐습니다. 반면 전재혁의 임차권등기는 2023.12.07 접수돼 말소기준보다 앞서고, 임대차계약일 2021.09.11·확정일자 2021.09.13·전입 2021.10.01·점유개시 2021.10.08이 확인됩니다. 원칙적 계산만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조지만, 이번 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 939-10 큐브쓰리 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 전용 25.69㎡ · 지하1층/지상6층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2021.09.02 |
| 소유자 | 송다원 · 2021.09.14 매매 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 211,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 정리, 별도 점유자는 미상
등기된 임차인 전재혁의 보증금은 329,000,000원입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준인 2025.10.30보다 앞서고 배당요구도 확인돼, 특별매각조건이 없다면 배당 후 남은 금액을 매수인이 인수하는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다. 현재 최저가 211,840,000원 가정 배당표에서도 미배당액이 120,925,760원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전재혁 | 건물전부 · 2021.10.01 | 329,000,000원 | 2021.09.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 특별매각조건 |
| 최강업 | 미상 · 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재돼 있으며, 임차인 목록상 보증기관·대위변제 중복신고자로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 전재혁과 최강업의 보증금을 합산하는 식의 계산은 하지 않습니다.
또한 갑구에는 2021.11.01 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 주택은 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기돼 있다는 사실도 입찰 전 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 비교 — 65%지만 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
큐브쓰리는 총 23세대, 사용승인일은 2021.09.02입니다. 비교 가능한 거래 12건의 평균은 325,750,000원, 최저 320,000,000원, 최고 329,000,000원입니다. 현재 최저매각가 211,840,000원은 이 평균의 65.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 26.2㎡ | 3 | 326,000,000원 |
| 2021.10 | 26.2㎡ | 5 | 326,000,000원 |
| 2021.10 | 26.2㎡ | 4 | 326,000,000원 |
| 2021.10 | 26.2㎡ | 3 | 326,000,000원 |
| 2021.09 | 26.2㎡ | 2 | 326,000,000원 |
| 2021.09 | 26.2㎡ | 6 | 326,000,000원 |
| 2021.09 | 25.69㎡ | 6 | 326,000,000원 |
| 2021.09 | 25.69㎡ | 6 | 326,000,000원 |
| 2021.09 | 26.2㎡ | 6 | 326,000,000원 |
| 2021.09 | 26.2㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2021.09 | 25.69㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.09 | 26.2㎡ | 4 | 326,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 325,750,000원 |
숫자만 보면 최저가가 거래평균의 65.0%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 12건은 모두 2021.09~2021.10 거래이고 최신 거래도 2021.10의 326,000,000원입니다. 따라서 매각기일 2026.09.02의 시세와 직접 같다고 놓고 “현재 시세보다 35% 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 전재혁 외에 최강업의 보증금이 확인되지 않아, 매수인의 최종 실질취득액 자체가 아직 닫히지 않았습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회이고 이 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 추가 유찰 시 제시된 최저가 시나리오는 169,472,000원(3회 유찰)과 135,577,600원(4회 유찰)입니다. 다만 전재혁의 특별매각조건은 낙찰가가 내려가도 동일하게 반영돼야 하고, 최강업의 미상 위험은 별도로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 관점 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,765,760원 | 매각대금에서 우선 차감 |
| 1. 임차인 전재혁 보증금 | 329,000,000원 | 208,074,240원 | 규칙상 미배당 120,925,760원 → 특별매각조건으로 실질 인수 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
위 배당표의 전재혁 미배당액 120,925,760원은 특별매각조건이 없을 때의 규칙상 인수액입니다. 이번 매각에서는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 전재혁 관련 실질 인수는 0원입니다. 최강업은 보증금이 확인되지 않아 위 배당 금액에 포함할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택/단지형다세대주택 등으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 서울양동초등학교 서측에 위치하고, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역인 신정역이 있어 교통상황은 무난한 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물이며 사용승인일은 2021.09.02입니다. 승강기·난방·위생 및 급배수시설이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 장방형 공동주택 건물 부지이며 동측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,009,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 거래 표본. 큐브쓰리 23세대의 비교 거래 12건은 2021.09~10에 집중돼 있어 최신 환금성을 직접 보여주는 자료로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최강업 임대차관계 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 놓지 마세요.
- 특별매각조건 원문 대조. 전재혁 관련 미배당액 120,925,760원의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 전재혁과 최강업 분리 판단. 전재혁의 확약을 최강업에게 확장 적용하면 안 됩니다. 두 임차인의 권리관계는 별개입니다.
- 2021년 거래가를 현재 시세로 단정 금지. 최저가 65.0%라는 숫자는 매력적으로 보이지만 거래 12건이 2021.09~10에 몰려 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.01 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원본에서 확인하세요.
- 2회 유찰 상태 확인. 현재 최저가는 211,840,000원이며 3회·4회 유찰 시 시나리오는 각각 169,472,000원, 135,577,600원입니다.
맺으며 — 큰 위험 하나는 제거됐지만, ‘0원 인수’ 물건은 아니다
이 사건의 핵심은 두 임차인을 섞어 보지 않는 것입니다. 보증금 329,000,000원의 전재혁은 원칙적으로 매수인 인수형이지만, 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수 0원입니다. 현재 배당표상 미배당 120,925,760원을 그대로 매수인 부담으로 더하면 이 사건을 잘못 읽는 것입니다.
반대로 최강업까지 0원으로 보는 것도 잘못입니다. 2024.07.26 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다. 최저가 211,840,000원이 거래평균 325,750,000원의 65.0%라는 숫자는 분명 낮지만, 비교 거래가 2021년 9~10월에 집중돼 있고 미상 임차인 위험도 남아 있습니다. 결론은 전재혁은 해소, 최강업은 미해소. 이 한 줄이 입찰 판단의 출발점입니다.
