서울남부지방법원 2025타경12987. 양천구 신정동 큐브쓰리 제5층 제503호는 도시형생활주택·단지형다세대주택입니다. 소유자 송다원은 2021년 11월 1일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 329,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액 역시 329,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율 자체보다 선순위 임차권과 특별매각조건의 관계에 있습니다.

전재혁의 임차권은 2023년 12월 7일 등기되었고, 전입일과 확정일자는 경매개시결정보다 앞섭니다. 일반적인 선순위 임차권 인수 구조만 적용하면 최저가로 매각되는 경우 보증금 미배당분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 존재합니다. 이 조건을 반영하지 않고 단순히 보증금을 낙찰가에 더하는 분석도, 반대로 별도 미상 점유자까지 모두 해소된 것으로 보는 분석도 부정확합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

등기상 성산포수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 표시된 말소기준권리는 2025년 10월 30일 강제경매개시결정입니다. 전재혁의 임차권등기는 이보다 먼저 설정되었으며, 전입일과 확정일자도 말소기준권리에 앞섭니다. 특별매각조건이 없다면 보증금 중 배당받지 못한 금액에 대한 인수 문제가 발생하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 확인 대상 2명, 인수 판단은 별개

임차 관련 확인 대상은 전재혁과 최강업입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 특별매각조건의 권리 포기 주체로, 별도 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 최강업은 현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 전입자이지만 임대차계약 내용과 보증금은 확인되지 않아, 임차권 성립 및 인수 범위를 추가 확인해야 합니다.

전재혁: 임차보증금 329,000,000원, 임차권등기일 2023.12.07, 배당요구 확인. 최강업: 전입일 2024.07.26, 보증금·확정일자 미상. 전입일이 앞선다는 사정만으로 최강업의 대항력이나 실제 인수금액을 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 52%를 그대로 가격 메리트로 볼 수 없는 이유

큐브쓰리의 비교 거래는 전용 25.69㎡ 및 26.2㎡대의 총 12건으로, 확인되는 거래 시점은 2021년 9~10월입니다. 거래 평균은 325,750,000원, 최저 320,000,000원, 최고 329,000,000원입니다. 최신으로 표시된 거래도 2021년 10월 326,000,000원입니다. 따라서 이 수치는 현재 매각기일에 가까운 최근 실거래를 입증하지 않으며, 현재 시세가 3.26억 수준이라고 단정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

최저가 169,472,000원은 과거 실거래 평균의 52.0%입니다. 하지만 이 비교를 해석하려면 서로 다른 권리 상황을 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,472,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 전재혁의 임차보증금은 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 예상배당표는 확정 배당표가 아니며 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

산술상 전재혁의 미배당액은 162,700,608원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 해당 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우, 이 금액은 매수인이 실질적으로 부담하는 인수금으로 반영하지 않습니다. 최강업의 독립적인 보증금이나 권리가 존재하는지는 별도의 문제입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 명목상 미배당의 변화

아래 표의 인수 추정치는 특별매각조건을 반영하기 전의 배당 시뮬레이션입니다. 실제 사건에서는 주택도시보증공사의 잔액청구 포기와 임차권 말소 조건을 별도로 반영해야 합니다.

일반적인 선순위 보증금 인수 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가하여 취득부담이 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않습니다. 반면 본건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기가 핵심이므로, 그 조건의 효력과 이행이 확보되면 해당 미배당액을 실질 인수금으로 더하지 않습니다. 다만 어느 회차에서도 최강업의 미확인 권리까지 0원으로 계산해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신정동 서울양동초등학교 서측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신정역 등이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 건물. 사용승인일 2021.09.02, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물입니다. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 장방형 토지로 동측에 차량 통행이 가능한 포장도로가 접합니다. 토지면적은 368.1㎡이며 지목은 대입니다.
• 이용 및 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 절대보호구역 및 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정기간과 대상 용도는 입찰 전 현행 고시를 대조해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 23세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래가 2021년에 집중되어 있어 현재의 거래 빈도와 실제 매도 가능 가격을 추가 조사할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함되어 있는지 최종 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 권리 포기 및 말소 범위. 전재혁의 임차권과 주택도시보증공사의 반환청구권 관계, 매각 후 임차권등기 말소 절차와 권리 포기의 효력 범위를 확인해야 합니다.
• 최강업 확인. 실제 점유 여부, 계약관계, 임대차보증금, 확정일자, 점유개시 및 대항력 유지 여부를 확인하세요. 별개의 선순위 임차권이 성립한다면 특별매각조건으로 자동 해소되지 않습니다.
• 현재 시세 재조사. 2021년 거래가격 325,750,000원을 현재 시세로 그대로 사용하지 마세요. 신정동 인근의 유사 면적·준공연도·건물 유형을 기준으로 실제 거래와 매물가격을 다시 확인해야 합니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 할인율뿐 아니라 임차권 구조, 미상 점유자, 소규모 다세대주택의 환금성 등이 응찰에 영향을 미치는지 검토하세요.
• 명도 및 관리비. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자가 있다면 인도·명도 문제는 별도로 남을 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납 여부도 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.13 매각기일을 기준으로 법원 공고, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 해소되는 권리와 남아 있는 미상 권리는 다르다”

이 물건은 감정가 331,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 169,472,000원으로 내려왔습니다. 하지만 전재혁의 선순위 임차보증금 329,000,000원이 존재한다는 사실만 보면 할인율의 의미를 잘못 이해하기 쉽습니다.

결정적인 차이는 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 해당 조건이 이행된다면 전재혁 관련 주된 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 보아야 합니다. 배당표상 미배당액 162,700,608원을 다시 낙찰가에 더해 주된 취득부담으로 잡아서는 안 됩니다.

그럼에도 최강업의 임대차 성립 여부와 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 권리 포기는 이 별도 인물의 독립적인 권리까지 포괄하는 것이 아닙니다. 시세 역시 확인된 비교 거래가 2021년에 집중되어 있어 현재 시장가격을 새로 조사해야 합니다.

결론적으로 주된 임차권은 특별매각조건으로 해소 가능한 구조지만, 최강업의 별도 인수 가능성과 현재 시세가 확인되기 전에는 전체 취득원가나 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다. 이 사건의 입찰 판단은 할인율보다 특별매각조건의 이행 가능성, 미상 점유자 확인, 현재 시세 검증에 달려 있습니다.