서울남부지방법원 2025타경12991. 금천구 독산동 마인드빌 비동 3층 301호, 감정 당시 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박현숙이며 2020년 11월 19일 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 후순위 압류가 아니라 김성미 명의의 선순위 주택임차권입니다. 김성미의 전입일은 2020년 10월 27일, 확정일자는 2020년 9월 23일, 임차보증금은 246,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023년 12월 26일 양천세무서장의 압류입니다. 김성미의 전입과 임차권 관련 권리는 그보다 먼저 발생했기 때문에 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 현재 최저매각가 147,840,000원 가정 배당표에서는 집행비용을 제외한 144,970,240원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 101,029,760원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로134길 45-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 기준시점 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 3층 · 사용승인일 2019.11.05 |
| 소유자 | 박현숙 (2020.11.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2019년 11월 28일 설정된 광명신용협동조합 근저당권은 2020년 10월 23일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023년 12월 26일 국세 압류이며, 그 뒤의 강제경매개시결정과 금천구·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 김성미의 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2020년 10월 27일로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023년 11월 14일 이뤄졌고 보증금 246,000,000원 전액에 대해 배당요구가 확인됩니다. 2023년 12월 1일에는 같은 3번 임차권의 확정일자를 경정한 등기가 추가됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성미 | 건물 전부 | 2020.10.27 | 2020.09.23 | 246,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
| 3번 임차권 경정 | 주거(임차권등기) | 미상 | 2020.09.23 | 미상 | 대항력 미상 | 판정 미상 | 원본 확인 |
확인되는 실제 임차인은 김성미 1명입니다. 2023.12.01 등기는 등기부상 ‘3번임차권경정’으로 기재돼 있으며 별도 성명·보증금·전입일은 기재돼 있지 않습니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않는 기재는 별개의 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 231,000,000원, 현재 최저매각가는 147,840,000원으로 감정가의 64%입니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수는 없습니다.
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 매수인 실질취득액은 최저매각가와 같은 147,840,000원입니다. 다만 가격 적정성은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래가격과 비교해야 하는데, 이 사건에서는 그 비교자료가 없으므로 가격 판단은 보수적으로 유보하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,760원 |
| 1. 임차인 김성미 보증금 | 246,000,000원 | 144,970,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김성미 보증금 부족분은 101,029,760원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인 구조라면 이 금액이 매수인에게 인수되지만, 본건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 해당 인수는 실질 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 세금 압류와 특별매각조건
등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 총 3건 확인됩니다. 말소기준권리는 2023년 12월 26일 양천세무서장 압류이며, 이후 2026년 1월 7일 금천구 압류, 2026년 3월 10일 강서세무서장 압류가 추가됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리이지만, 당해세에 해당하는 조세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 남동측 인근. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 직전 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 언제·어떤 방식으로 말소되는지 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 임차인 배당액과 배당순서를 정확히 계산할 수 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 231,000,000원 대비 최저가가 64%라도 실거래 자료 없이 가격 메리트를 판단하지 말고, 독산동 인근 동일·유사 다세대의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 등기부상 임차권은 확인되지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현 점유자와 명도상태를 현황조사·현장방문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별매각조건이 판을 바꾼다”
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 보증금 246,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 147,840,000원보다 보증금이 훨씬 큽니다. 일반적인 경매라면 현재 회차에서 101,029,760원이 매수인에게 남아 낙찰가가 내려가도 총취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 본건은 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건이 그대로 이행되면 김성미 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 147,840,000원입니다. 다만 실거래 시세가 제시되지 않아 이 가격이 시장보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 또한 2회 유찰, 다세대주택이라는 물건 성격, 세금 압류와 특별매각조건 이행 확인까지 고려하면 권리의 핵심 위험은 해소될 수 있으나 가격과 절차 확인이 필요한 보수적 접근 대상입니다.
