서울남부지방법원 2025타경13003. 온수동 우방빌라 제지층 제비03호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태에서는 공부상 용도가 연립주택으로 확인됩니다. 소유자 김갑중은 2022.05.24. 매매로 이 부동산을 185,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 권리 기준은 2022.11.22. 접수된 하나은행 가압류이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기부보다 임차인과 특별매각조건입니다. 정혜경은 2022.05.10. 전입·점유, 2022.03.21. 확정일자를 갖춘 보증금 185,000,000원의 임차인으로, 기준권리보다 전입이 빠릅니다. 일반적인 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차에 56,436,800원이 남아 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 명시돼 있어 이 부분이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 온수동 83-3 제지층 제비03호 · 서울특별시 구로구 부일로1다길 12 |
| 용도 / 면적 | 근린주택 · 공부상 연립주택 · 전용 72.42㎡ · 제지층 제비03호 |
| 소유자 | 김갑중 · 2022.05.24. 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 131,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
기준권리는 2022.11.22. 하나은행 가압류 23,820,809원입니다. 그 뒤 한국주택금융공사 가압류 201,486,308원, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 정혜경의 전입·점유는 2022.05.10.으로 기준권리보다 앞서므로 대항력 판단에서 별도로 보아야 합니다.
② 임차인 — 정혜경의 대항력과 특별매각조건
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜경 | 건물전부 | 2022.05.10 | 2022.03.21 | 185,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
| 리신 | 미상 | 2024.02.28 | - | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
* 특별매각조건에 따른 판단은 정혜경 보증금 관련 미배당 잔액에 한정합니다. 리신은 전입일이 기준권리 이후여서 대항력은 없으나 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 2회 유찰로 131,200,000원
우방빌라는 15세대, 1996.07.18. 준공이며 대상 면적은 72.42㎡입니다. 확인되는 실거래 표본은 2022.05. 185,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가는 이 비교값의 70.9%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 확인되는 최신 거래도 2022.05.이므로, 이를 현재 시세 전체를 대표하는 값으로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 72.42㎡ | -1 | 185,000,000원 |
| 비교값 | 72.42㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,636,800원 |
| 1. 임차인 정혜경 보증금 | 185,000,000원 | 128,563,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 23,820,809원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 201,486,308원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체에서는 정혜경 보증금 부족분 56,436,800원이 발생합니다. 다만 특별매각조건을 반영하면 그 미배당 잔액의 실질 매수인 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 특별조건이 상쇄
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 131,200,000원 | 56,436,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 104,960,000원 | 82,309,440원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 83,968,000원 | 102,943,424원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 정혜경 보증금의 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 단순히 최저가만 내려가는 것을 가격 메리트로 볼 수 없는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 이 사건은 바로 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있다는 점 때문에 실질취득 판단이 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 온수역 북서측 인근. 주위는 단독주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물의 제지층 제비03호이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 통상의 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 658.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지, 사다리형, 세로각지(가)이며 공시지가는 2,294,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 우방빌라는 15세대이고 1996.07.18. 준공입니다. 확인되는 실거래가 1건이라 가격 비교 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 정혜경 임차권 말소 확인. 보증금 185,000,000원, 전입 2022.05.10., 확정일자 2022.03.21.의 선순위 임차인이므로 특별조건이 핵심입니다.
- 리신 보증금 확인. 전입 2024.02.28.로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구일 2026.01.27. 문건을 대조해야 합니다.
- 지층 특성 확인. 대상은 제지층 제비03호입니다. 현장 상태와 채광·습기·진출입 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 비교 실거래는 2022.05. 185,000,000원 1건입니다. 현재 가격 판단은 추가 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 정비구역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보여도 특별매각조건을 먼저 봐야 한다”
표면만 보면 정혜경의 보증금 185,000,000원이 현재 최저가 131,200,000원을 크게 웃도는 대항력 임차인 인수형입니다. 실제 배당 계산에서도 부족분 56,436,800원이 발생합니다. 이 숫자만 보면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조이므로 단순 할인율은 의미가 없어집니다.
그러나 이 사건에는 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 그대로 적용하면 정혜경 관련 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 최저매각가 131,200,000원으로 봅니다. 비교 실거래 185,000,000원 대비 70.9%이지만, 거래가 1건뿐이고 15세대의 지층 연립주택이라는 환금성 제약은 남습니다. 권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 현장 시세 검증입니다.
