서울남부지방법원 2025타경13019. 강서구 등촌동 래안빌 제4층 제402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김희순이고, 말소기준권리는 2019.11.22. 권오준 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 국·강서구 압류, 서울보증보험 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리분석의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 김태형 임차인의 전입입니다. 임대차계약일은 2019.06.27., 확정일자는 2019.06.28., 점유개시는 2019.07.31., 주민등록일자는 2019.08.02.로 모두 2019.11.22. 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다.

통상이라면 현재 최저가 204,800,000원에서 집행비용을 빼고 임차인에게 201,132,800원이 배당되어 37,867,200원이 남고, 그 잔액이 매수인 인수 문제로 이어집니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 특별조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 김태형 임차권과 관련한 실질 인수는 0원으로 보아야 합니다. 아래의 37,867,200원은 특별조건이 없다고 가정한 배당 산식상 미배당액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다

말소기준권리는 2019.11.22. 권오준 근저당권입니다. 김태형의 주민등록일 2019.08.02.는 이보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자 2019.06.28.과 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관이 별도 임차인으로 중복 신고된 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 법정 인수 위험과 실질 인수를 분리해서 봐야 한다

③ 시세 비교 — 최저가가 64%여도 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유

래안빌은 총 12세대, 사용승인 2019.03.28.입니다. 확인된 실거래는 3건으로, 최근 12개월 평균은 200,400,000원, 최신 거래는 2024.11. 281,000,000원입니다. 현재 최저가이자 특별조건 반영 후 실질취득가는 204,800,000원으로, 최근 12개월 평균의 102.2%입니다.

주의할 점은 면적이 정확히 일치하지 않는다는 것입니다. 본건 전용면적은 25.63㎡인데, 확인된 3건은 15.51㎡·17.16㎡·22.2㎡입니다. 따라서 200,400,000원을 본건의 확정 시세처럼 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 실질취득 204,800,000원이 최근 12개월 평균의 102.2%라는 점은 분명하므로, 감정가 대비 64%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)

배당 산식상 김태형 보증금은 37,867,200원이 부족합니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심

일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수 부담이 커집니다. 이 사건도 배당 산식만 보면 3회 유찰 시 78,253,760원, 4회 유찰 시 110,563,008원으로 부족분이 증가합니다. 그러나 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 적용되므로 김태형 임차권에 관한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제4층 제402호입니다.
• 입지. 등촌초등학교 남측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 소재하고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입 가능. 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 9호선 등촌역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지 북동측 및 북서측으로 폭 약 5m 내외 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·소규모주택정비사업 시행구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,843,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 래안빌은 12세대이고 확인 실거래는 3건입니다. 본건 25.63㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않아 매도·재매각 가격을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 원본을 확인해야 합니다.
• 임차인 배당 착시 주의. 배당표상 37,867,200원 미배당이 보여도 이 사건의 핵심은 특별조건에 따른 실질 인수 0원입니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 존재하면 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 실질취득 204,800,000원이 최근 12개월 평균 200,400,000원보다 높습니다. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 매수로 판단하지 마세요.
• 실거래 면적 차이. 본건은 25.63㎡이고 비교 거래는 15.51㎡·17.16㎡·22.2㎡이므로, 동일 면적 시세로 직접 대입하면 오차가 커질 수 있습니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유 상태와 인도 시점을 현장 및 집행서류에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 위험은 특별조건이 지웠지만, 가격 메리트까지 생긴 것은 아니다”

이 사건의 첫인상은 대항력 임차인 때문에 복잡해 보입니다. 김태형의 보증금은 239,000,000원이고, 전입일은 말소기준권리보다 앞서며, 현재 최저가 기준 배당 부족분도 37,867,200원입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰자가 이 잔액을 떠안을 수 있는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김태형 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 권리 측 핵심 리스크는 크게 낮아졌습니다.

다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가이자 실질취득가는 204,800,000원으로 최근 12개월 평균 200,400,000원의 102.2%입니다. 비교 거래 면적이 본건과 일치하지 않아 절대 시세로 단정할 수 없지만, 적어도 현 회차를 “최근 시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 게다가 2회 유찰, 12세대 규모, 제한적인 실거래 표본까지 감안하면 권리는 특별조건으로 정리됐지만 가격·환금성은 보수적으로 볼 사건입니다.