서울남부지방법원 2025타경13023. 화곡동 우솔아트빌 3층 303호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박현숙으로 2020.10.21 매매, 거래가액 294,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 325,000,000원이고 두 차례 유찰되어 최저매각가는 208,000,000원까지 내려왔습니다.

표면적으로는 감정가의 64%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보고 가격 매력을 판단하면 안 됩니다. 김완순의 임차보증금이 300,000,000원이고 대항력도 인정되는 구조이기 때문입니다. 특별매각조건이 없다면 제공된 배당모형 기준으로 최저가 208,000,000원에 낙찰받아도 미배당 95,712,000원을 인수해 실질 부담이 303,712,000원이 됩니다. 즉 보증금 300,000,000원 수준으로 총부담이 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 이번 사건은 특별매각조건이 그 부담을 실질 0원으로 해소한다는 점이 결정적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.24 가압류

현재 말소기준권리는 2023.04.24 주택도시보증공사 가압류 1,949,000,000원입니다. 그 뒤의 김완순 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2020.05.08 강서농업협동조합 근저당권 2,280,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 3명, 인수 핵심은 김완순

임로운·박현희는 전입일이 각각 2025.03.12, 2025.04.02로 말소기준권리 2023.04.24보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증금은 미상입니다. 김완순은 임대차계약일 2022.11.01, 전입·점유 2022.11.21, 확정일자 2022.11.01이며 보증금은 300,000,000원입니다. 2023.08.28 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 208,000,000원으로 감정가 325,000,000원의 64%입니다. 다만 우솔아트빌의 동일 면적 실거래 비교값은 확인되지 않고, 목표 면적 28.39㎡도 일치 표본으로 연결되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.

확인 가능한 경매 지표는 우솔아트빌의 평균 유찰 횟수 2.2회입니다. 이 물건도 현재 정확히 2회 유찰된 상태입니다. 가격 판단은 실거래 비교 대신 현장 시세와 개별 호수 상태를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

제공 배당모형상 김완순의 미배당액은 95,712,000원입니다. 다만 특별매각조건을 반영하면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월정초등학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 2·5호선 까치산역과 5호선 화곡역이 소재해 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 중 3층 303호. 위생·급배수, 난방, 승강기 설비가 있고 북측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 토지. 2필지 일단의 정방형 평지로 주거용 이용 중이며 공시지가는 4,464,000원/㎡입니다.
• 규모. 우솔아트빌은 20세대, 사용승인일은 2020.05.06입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 김완순 미배당 보증금의 실질 인수 0원 판단은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
• 룰상 인수액도 함께 기억. 현재 회차 기준 특별조건이 없다고 가정하면 미배당 95,712,000원, 실질부담 303,712,000원입니다.
• 후순위 전입자 확인. 임로운·박현희는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.02.23 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 단정할 수 없습니다. 동일 조건의 실거래 비교가 필요합니다.

맺으며 — “원래는 인수형, 특별조건 때문에 0원”

이 사건은 권리분석에서 가장 중요한 예외가 선명하게 드러납니다. 김완순은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금도 300,000,000원이라, 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준에 머무는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액도 95,712,000원입니다.

하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시하고 있어, 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 따라서 권리상 핵심 부담은 해소되지만, 현재 가격 208,000,000원이 실제 시세보다 싼지는 별개의 문제입니다. 실거래 비교근거가 없는 만큼 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 가격은 현장 시세 검증이 필수인 사건입니다.