서울남부지방법원 2025타경13043. 강서구 화곡동 씨티하우스 비동 303호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 강라온이고, 2018년 3월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 과거 수협은행 근저당권 1,800,000,000원이 설정돼 있었지만 2018년 3월 21일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 조송희의 215,250,000원 보증금과 이 보증금에 붙은 특별매각조건입니다.
임차인 조송희는 2022년 3월 30일 임대차계약과 확정일자를 갖췄고, 2022년 4월 28일 전입·점유를 시작했습니다. 2024년 5월 21일에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 선언된 말소기준은 2025년 10월 31일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 즉 특별조건이 없다면 매수인 인수형으로 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-41 씨티하우스 제비동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 기준 22.9㎡ |
| 건물 | 2017년 11월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 제3층 제303호 |
| 소유자 | 강라온 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 135,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 보증금 215,250,000원이 핵심
과거 수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매수인 관점에서 중요한 권리는 임차인 조송희의 주택임차권입니다. 전입일 2022.04.28, 확정일자 2022.03.30으로 선언된 말소기준일 2025.10.31보다 앞서므로 대항력 있음, 배당요구도 이뤄져 우선변제권 있음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조송희 | 전부 · 주거(임차권등기) | 215,250,000원 | 2022.04.28 | 2022.03.30 | 有 | 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 계상된 별도 임차인은 표시되어 있지 않으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 특별조건을 반영하면 실질취득이 현재 최저가와 같은 135,040,000원입니다. 따라서 시세 비교 역시 135,040,000원을 기준으로 해야 합니다. 최근 거래 표본은 3건이며, 최신 확인 거래는 2024.02의 200,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표는 249,666,666원, 현재 최저가 대비 비율은 54.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 21.91㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 22.9㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2023.07 | 25.01㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 249,666,666원 |
수치상 현재 실질취득 135,040,000원은 최신 거래 200,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 지표의 54.1% 수준입니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이고, 그중 360,000,000원 거래는 전용 25.01㎡로 대상 기준 22.9㎡보다 면적이 큽니다. 또한 최신 확인 거래가 2024.02이므로, 단순 평균 249,666,666원만을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,560원 |
| 1. 임차인 조송희 보증금 | 215,250,000원 | 132,349,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차보증금 부족분은 82,900,560원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 유찰이 더 진행돼도 총 부담이 어떻게 달라지는가
이 사건은 특별조건을 제외한 순수 권리 계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커지는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 82,900,560원, 3회 유찰 시 109,530,448원, 4회 유찰 시 130,780,061원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 135,040,000원 | 82,900,560원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 51% | 108,032,000원 | 109,530,448원 | 0원* |
| 4회 유찰 · 41% | 86,425,600원 | 130,780,061원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 씨티하우스비동은 22세대입니다.
- 입지. 화원중학교 남측 인근으로 다세대·다가구·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 2017년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,316,000원/㎡, 토지면적은 399.0㎡입니다.
- 제한. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 투자 판단은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 그대로 적용되는지에 달려 있습니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 않기. 현재 계산상 미배당은 82,900,560원이지만 특별조건 반영 실질 인수는 0원*입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 조송희의 임차권등기는 2024.05.21 설정돼 있으므로 특별조건에 따른 말소 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본의 한계. 거래는 3건이고 최신 확인 거래는 2024.02입니다. 249,666,666원 평균만 믿고 응찰 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 다세대 환금성. 22세대 규모의 다세대이므로 동일 면적의 실제 매수수요와 최근 매물을 현장에서 함께 확인하는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “82,900,560원 인수형”으로만 보면 틀리는 사건
표면적으로는 위험해 보입니다. 임차인 조송희의 보증금은 215,250,000원, 현재 최저가는 135,040,000원이고, 일반 배당계산상 미배당 보증금이 82,900,560원 남기 때문입니다. 특별조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 보증금 사건입니다.
하지만 이 사건은 매각조건 자체가 다릅니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그 결과 현재 실질취득은 135,040,000원 수준이며 최신 확인 실거래 200,000,000원보다 낮습니다.
다만 이 가격 비교에는 거래 표본이 3건뿐이고 최신 거래가 2024.02라는 한계가 있습니다. 권리상 핵심 위험은 특별조건으로 크게 완화됐지만, 2회 유찰된 다세대라는 점과 제한적인 거래 표본을 감안하면 특별조건 원문 확인과 현장 시세 검증을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
* 특별매각조건상 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 한 판단입니다. 일반 배당계산상의 미배당액은 별도로 표시했습니다.
