서울남부지방법원 2025타경13056. 영등포구 영등포동7가 ‘메이슨리치’ 13층 1301호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 소유자 김보현은 2021.10.08 거래가 359,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2021.10.07 윤유진의 주민등록과 2021.09.13 확정일자가 확인됩니다. 말소기준은 2023.07.24 동대문세무서장 압류이므로 윤유진은 기준일보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
표면적인 권리분석만 하면 부담이 큽니다. 윤유진 보증금 359,000,000원에 비해 현재 최저가는 220,800,000원이고, 배당표상 미배당액은 142,091,200원입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건의 효과를 빼면 결론이 완전히 달라지는 사건입니다. 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 해당 조건 범위에서는 미배당 보증금이 매수인의 실질 부담으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제13층 제1301호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교대상 면적 22.43㎡ · 13층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김보현 (2021.10.08. 거래가 359,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 220,800,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.07.24 압류입니다. 그보다 앞선 2021.10.07 전입과 2021.09.13 확정일자를 가진 윤유진은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 2023.09.27에는 임차보증금 359,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 반면 안시내는 2024.03.12, 신종윤은 2025.09.01 전입으로 모두 말소기준일 뒤라 데이터상 대항력이 없습니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤유진 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.07 / 2021.09.13 배당요구 2023.09.27 | 359,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 룰상 142,091,200원 |
| 안시내 점유 부분 미상 | 2024.03.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 신종윤 점유 부분 미상 | 2025.09.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
② 시세 비교 — 수치상 65.1%, 다만 표본이 오래되고 면적이 다르다
메이슨리치 실거래 자료는 12건이며 전체 평균은 339,833,333원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보면, 최근 12개월 평균은 339,000,000원, 최신 거래도 2022.11 339,000,000원입니다. 현재 최저가 220,800,000원은 최근 12개월 평균의 65.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.12 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.10 | 29.97㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.22㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.96㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2021.07 | 29.35㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2021.07 | 30.71㎡ | 9 | 359,000,000원 |
| 2021.07 | 29.35㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2021.06 | 29.35㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 2021.06 | 29.35㎡ | 7 | 349,000,000원 |
| 2021.06 | 30.71㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2021.06 | 29.97㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 339,833,333원 |
문제는 비교 적합성입니다. 대상 비교면적은 22.43㎡인데 실거래 표본은 29.22㎡~30.71㎡이고, 면적 매칭도 되지 않았습니다. 최신 거래는 2022.11에 그쳐 2026.09.02 매각기일과의 시차도 큽니다. 여기에 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세가 -0.3%로 소폭 하락입니다. 따라서 220,800,000원이 339,000,000원의 65.1%라는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 “현 시세보다 34.9% 싸다”는 식으로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 윤유진 보증금(우선변제) | 359,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 일반 계산에서는 윤유진 보증금 부족분 142,091,200원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 조건 반영 후 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 220,800,000원 | 142,091,200원 | 220,800,000원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 176,640,000원 | 185,632,960원 | 176,640,000원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 141,312,000원 | 220,466,368원 | 141,312,000원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 하지만 이 사건에서는 해당 반환청구권 포기 조건 때문에 낙찰가 하락분이 실질 인수 증가로 되돌아오지 않습니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 220,800,000원이고, 추가 유찰 시에는 각 회차 매각가가 그대로 실질취득액이 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 메이슨리치는 18세대·2020.05.21 사용승인 자료가 확인됩니다.
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 13층 1301호이며, 위생·급배수·난방·승강기·전기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 정방형 토지이며 북동측으로 약 5미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다. 실거래 비교표본과 대상 면적이 맞지 않아 환금가 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 윤유진 임차권등기 말소. 일반 계산상 미배당 142,091,200원이 발생하는 사건이므로, 특별조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 안시내·신종윤 점유 확인. 두 사람은 전입이 말소기준일 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 대상을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.08 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 등기 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 재검증. 제공 실거래는 대상 22.43㎡와 면적이 맞지 않고 최신 거래가 2022.11입니다. 220,800,000원이 최근12개월 평균의 65.1%라는 숫자만으로 현재 시세 할인폭을 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 과거 구간 추세가 -0.3%이므로 가격 판단에서 하락 방향을 무시하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 특별조건이 핵심이다”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 359,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 220,800,000원에서는 일반 배당 계산상 142,091,200원이 미배당됩니다. 보통이라면 이 부족분을 매수인이 떠안아 실질취득이 크게 올라가는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다. 이를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 220,800,000원입니다. 권리상 가장 큰 부담이 해소되는 셈입니다.
다만 가격 쪽은 단정하지 않는 편이 맞습니다. 실질취득은 최근12개월 평균 339,000,000원의 65.1%지만, 거래표본이 대상보다 넓고 최신 거래도 2022.11이며 추세는 -0.3%입니다. 여기에 2회 유찰, 다세대주택, 민간임대주택등기 확인 과제가 남습니다. 결론은 “특별매각조건이 확인되면 권리 부담은 크게 낮아지지만, 가격 메리트는 최신·동일면적 시세 재검증 후 판단할 물건”입니다.
