149,760,000원
서울남부지방법원 2025타경13063. 개봉동 더존퍼스트 제3층 제305호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리관계의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”는 사실이 아니라, 그 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 실제로 넘어오는지입니다. 김범용은 2022.01.13 주민등록, 2022.01.17 점유개시, 2022.04.20 확정일자를 갖춘 보증금 210,000,000원의 임차권자입니다. 현재 말소기준으로 정리된 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라 원칙적으로는 미배당액 인수 문제가 생깁니다.
현재 회차 매각가 149,760,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,896,640원을 먼저 제외한 뒤 김범용에게 146,863,360원이 배당되고, 보증금 중 63,136,640원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액은 매수인 부담으로 연결될 수 있지만, 이 사건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 김범용에 대해서는 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13063 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 29.58㎡ · 지상5층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택(방, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등) |
| 소유자 | 손재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 149,760,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2020.07.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건
등기부상 2020.09.08 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,639,000,000원은 2021.11.03 일부포기를 원인으로 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석상 기준은 2023.09.19 주택도시보증공사의 가압류 1,020,000,000원입니다. 이후 2024.04.17 김범용의 주택임차권등기와 2025.11.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김범용 | 건물의 전부 · 2022.01.13 | 210,000,000원 | 2022.04.20 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
| 최명자 | 미상 · 2025.03.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
특별매각조건은 김범용의 미배당 보증금 반환청구권과 임차권등기에 적용되는 조건입니다. 그 밖의 임차인 위험을 자동으로 없애는 조건은 아닙니다. 다만 최명자의 전입일 2025.03.21은 2023.09.19 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 정리되어 별도의 매수인 승계액은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 수치상 78.8%, 다만 면적이 다르다
더존퍼스트는 총 20세대, 사용승인일 2020.07.10입니다. 시세 자료에는 최근 거래 1건이 잡혀 있으며, 2024.02에 전용 23.47㎡ 3층이 190,000,000원에 거래되었습니다. 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 190,000,000원으로 집계되어 있고, 현재 최저가 149,760,000원은 그 금액의 78.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 23.47㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 190,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,896,640원 |
| 1. 임차인 김범용 보증금 | 210,000,000원 | 146,863,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김범용의 미배당 잔액은 63,136,640원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 매수인 인수액으로 연결될 수 있으나, 이 사건은 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 149,760,000원 | 63,136,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 119,808,000원 | 92,669,312원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 95,846,400원 | 116,278,835원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 서울매봉초등학교 서측 인근. 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제305호. 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일붙임, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8~10m 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 374.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지, 공시지가 3,184,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 사건의 핵심입니다.
- 김범용 임차권 확인. 보증금 210,000,000원, 주민등록 2022.01.13, 점유개시 2022.01.17, 확정일자 2022.04.20, 배당요구 2024.04.17입니다.
- 최명자 현황 확인. 전입 2025.03.21로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분은 확인되지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 190,000,000원 실거래는 23.47㎡ 1건이고 대상은 29.58㎡이므로 동일 면적 직접 비교가 아닙니다.
- 회차 확인. 현재 최저가는 149,760,000원, 2회 유찰 상태이며 매각기일은 2026.09.02입니다.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 여러 범위와 기간으로 함께 기재되어 있으므로 적용 대상을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.10억”보다 중요한 것은 특별매각조건
표면만 보면 감정가 234,000,000원짜리 다세대에 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 149,760,000원이어서 보증금 잔액 인수가 가장 먼저 걱정되는 사건입니다. 실제 배당표도 김범용에게 146,863,360원만 배당되어 63,136,640원이 남습니다.
하지만 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 김범용에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 조건을 반영하면 현재 실질취득은 최저가와 같은 149,760,000원입니다. 시세 자료의 최근 12개월 평균 190,000,000원과 비교하면 78.8%지만, 거래가 1건뿐이고 비교 면적도 23.47㎡로 대상 29.58㎡와 달라 가격 메리트는 수치상 할인과 비교표본의 한계를 함께 봐야 합니다. 권리의 승부처는 특별매각조건, 가격의 승부처는 면적이 맞는 추가 시세 확인입니다.
