166,400,000원
서울남부지방법원 2025타경13067. 서울 구로구 개봉동 비케이힐타운 8층 801호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 손재현이고 2022.03.18 소유권을 취득했으며 등기 거래가액은 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 166,400,000원으로 감정가 260,000,000원의 64%, 2회 유찰된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “감정가보다 36% 낮아졌다”가 아닙니다. 임차인 신민규의 보증금이 280,000,000원이고 전입일이 말소기준보다 앞서기 때문에, 특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 구조입니다. 현재 회차의 기계적 계산만 해도 낙찰가 166,400,000원에 미배당 116,729,600원이 붙습니다. 그러나 이번에는 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 명시되어 있어, 그 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제8층 제801호 · 고척로18길 59-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 8층 · 사용승인일 2021.10.01 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.18 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.03.24 갑구 6번 압류 · 국 · 처분청 강서세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 특별매각조건이 핵심
실제 임차인은 신민규 1명입니다. 임대차계약일은 2022.02.27, 확정일자는 2022.03.02, 점유개시는 2022.03.18, 주민등록일자는 2022.03.21이며 보증금은 280,000,000원입니다. 말소기준인 2023.03.24 압류보다 주민등록과 점유가 먼저이므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신민규 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.03.21 | 우선변제 확정 2022.03.02 · 배당요구 | 실질 0원* 기계상 116,729,600원 |
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 166,400,000원으로 감정가 260,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 실거래를 직접 대조할 수 있는 시세 표본이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
오히려 권리분석에서는 가격보다 먼저 특별매각조건의 유효한 적용 여부와 선순위 민간임대주택등기를 확인해야 합니다. 특별매각조건이 그대로 적용된다면 현재 회차의 실질취득 기준은 166,400,000원*이고, 적용되지 않는다고 가정한 기계적 구조에서는 미배당 보증금이 더해지는 인수형이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 신민규 보증금 | 280,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 기계적 배당계산에서는 임차인 신민규의 미배당 보증금이 116,729,600원입니다. *다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 오류IC 서측 인근이며, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 1호선 오류동역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.10.01입니다. 기본 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·스프링클러, CCTV, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 내외, 동측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함·저촉되어 있습니다.
- 토지. 대 728.0㎡, 부정형 완경사지, 공시지가 3,520,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 신민규 임차권등기가 특별조건에 따라 실제로 말소되는 절차와 시점을 원본 서류로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.18 등기는 말소기준보다 앞섭니다. 낙찰 후 존속 여부와 매수인에게 미치는 효력을 등기부·매각조건에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 오류동역·개봉동 일대 유사 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 조세 관련 부담을 관리주체·원본 배당자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “특별매각조건”을 먼저 읽어야 한다
이 물건은 표면적으로 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 166,400,000원에서는 116,729,600원이 미배당되는 위험한 인수형입니다. 하지만 이번 매각은 일반적인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있으므로, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가매수라고 결론내릴 수는 없습니다. 이 물건은 이미 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만, 직접 비교할 최신 실거래가 없어 시세 대비 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 또한 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기도 남아 있어 원본 확인이 필요합니다. 결론은 “임차보증금 인수는 특별조건으로 해소될 수 있으나, 조건 확인과 선순위 등기 검토가 입찰의 전제”입니다.
