서울남부지방법원 2025타경13071. 강서구 등촌동 라움팰리스 5층 504호, 전용 26.79㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 임차보증금 319,000,000원의 처리 방식입니다. 임차인 이소리의 전입일은 2021.04.23이고, 말소기준권리는 2024.01.11 주택도시보증공사 가압류이므로 전입이 먼저입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인으로서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 특별매각조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약은 해당 임차인에게만 적용하며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 이소리 1명뿐입니다. 따라서 룰상 인수대상 보증금은 319,000,000원이지만 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.79㎡ · 지상 7층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2020.11.05 |
| 소유자 | 이효승 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 승부처
말소기준권리는 2024.01.11 접수된 주택도시보증공사 가압류 787,800,000원입니다. 이후 2025.11.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서울특별시 압류는 2026.02.13 해제로 이미 말소됐습니다. 과거 우리은행 근저당권 2건도 각각 2021.03.04와 2021.04.22에 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소리 | 건물전부 · 2021.04.23 점유개시 2021.04.22 · 임차권등기 2024.04.29 | 319,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 승계 아님 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이소리는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며, 특별매각조건은 이 임차인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 173,440,000원 vs 최근 거래 285,000,000원
라움팰리스(636-3) 동일면적 26.79㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2025.12, 4층이 285,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 현재 최저매각가 173,440,000원은 이 최근 시세의 60.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.79㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.79㎡ | 1건 | 285,000,000원 |
감정가 271,000,000원도 최근 거래 285,000,000원보다 낮고, 2회 유찰된 현재 최저가는 173,440,000원까지 내려왔습니다. 무엇보다 이 사건은 특별매각조건 때문에 인수보증금이 실질 0원이므로 시세 비교 기준은 최저가와 같은 173,440,000원의 실질취득액입니다. 다만 최근 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로 그 한 건만으로 개별 호수의 적정가를 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,228,160원 |
| 임차인 이소리 보증금 | 319,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 787,800,000원 | 170,211,840원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 173,440,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,106,800,000원 중 170,211,840원이 배당되고 미배당액은 936,588,160원입니다. 일반 배당 구조에서는 임차보증금 319,000,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 임차인의 미배당 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 인수액이 다시 늘어나는 구조가 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 173,440,000원 | 170,211,840원 | 936,588,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 138,752,000원 | 136,009,472원 | 970,790,528원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 111,001,600원 | 108,647,578원 | 998,152,422원 | 0원 |
대항력 인수형 물건은 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 것이 핵심 위험입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 해당 임차인의 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 추가 유찰 시에도 실질 인수는 0원이고 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 증미역 남측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·공장이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 5층 504호이며 사용승인일은 2020.11.05입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8m 포장도로, 남서측 약 4m 포장도로와 접하고 남동측으로 약 4m 계단식 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 라움팰리스(636-3)는 16세대이며 동일면적 최근 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 임차인. 실제 임차인은 이소리 1명이며 전입 2021.04.23로 대항력이 있습니다. 특별조건 밖의 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
- 가격. 현재 실질취득 173,440,000원은 최근 동일면적 거래 285,000,000원의 60.9%입니다. 다만 비교 거래 표본은 1건입니다.
- 권리 말소. 말소기준권리는 2024.01.11 주택도시보증공사 가압류이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.04.30 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 법적 효과와 매각 후 처리 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.19억 인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 부담이 큽니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 이소리가 있고 보증금은 319,000,000원입니다. 현재 최저가 173,440,000원보다 보증금이 훨씬 커, 특별조건이 없다면 낮은 최저가를 이유로 싸다고 평가할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 뒤집습니다. 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 때문에 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 173,440,000원이고 최근 동일면적 거래 285,000,000원의 60.9%입니다. 권리 난도는 특별조건 때문에 단순한 무임차 물건보다 높지만, 조건이 그대로 집행된다는 사건 구조에서는 가격 메리트가 분명한 편입니다. 핵심은 저가 자체가 아니라 특별매각조건 원문을 정확히 확인하고 그 효력을 전제로 입찰하는 것입니다.
