181,120,000원
서울남부지방법원 2025타경13075. 양천구 신월동 가로공원로 144의 ‘큐브투’ 4층 403호 다세대주택입니다. 현 소유자는 서진숙으로, 2021.05.21 거래가 279,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 점은 일반적인 근저당권이 현재 말소기준이 아니라는 사실입니다. 2021.03.04 설정됐던 성산포수산업협동조합 근저당권은 2021.05.14 이미 말소됐고, 2024.02.28 국민행복기금 가압류도 2024.05.30 말소됐습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준은 2025.11.03 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 정승연은 2022.05.31 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.21, 임차보증금은 285,000,000원입니다. 2024.06.07 주택임차권등기도 마쳤으므로 말소기준보다 앞서는 임차권입니다. 통상 구조만 보면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 남는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 94-10 큐브투 제4층 제403호 · 도로명 서울특별시 양천구 가로공원로 144 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 방2 · 거실/주방1 · 욕실/화장실1 · 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 중 4층 · 2021.02.26 사용승인 |
| 소유자 | 서진숙 (2021.05.21 소유권 취득 · 거래가 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 181,120,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 현재 경매의 말소기준은 2025.11.03 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 2024.06.07 정승연의 주택임차권은 원칙적으로 매각만으로 사라지는 후순위 권리가 아닙니다. 정승연의 전입·점유는 2022.05.31, 확정일자는 2022.04.21로 더 빠릅니다. 현재 최저가 181,120,000원 기준 예상배당에서는 집행비용 3,335,680원을 제외한 177,784,320원이 정승연에게 배당되고, 107,215,680원이 부족합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정승연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2022.05.31 | 2022.04.21 | 2024.06.07 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 김영집 | 미상 | 미상 | 2024.12.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 정승연의 배당부족액은 현재 회차 기준 107,215,680원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용한 실질 인수액입니다. 이 조건은 김영집의 미상 임차관계에는 적용되지 않습니다.
② 가격·환금성 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 181,120,000원으로 감정가 283,000,000원의 64%입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 주된 정승연 보증금은 특별매각조건으로 인수 부담이 제거되지만, 김영집의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 추가 부담을 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 64% = 실질취득가 64%라고 단정하는 것도 위험합니다.
큐브투는 2021.02.26 준공된 16세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 12.5%입니다. 이번 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 실거래 금액을 이용한 감정가 대비 최근 시세 비교 대신, 이번 사건에서는 권리확정과 임차인 확인을 먼저 끝내는 것이 가격 판단보다 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,335,680원 |
| 1. 임차인 정승연 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 177,784,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 정승연의 부족분은 107,215,680원입니다. 특별매각조건 적용 전 원래 구조에서는 매수인 인수액으로 계산되지만, 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 정승연 관련 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 방2, 거실/주방1, 욕실/화장실1, 발코니 등으로 이용됩니다.
- 입지. 신월사거리 동측 인근 가로공원로 노변에 위치하며, 다세대주택·근린생활시설·소규모 아파트가 혼재하는 제3종일반주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치합니다. 북측 가로공원로와 서측 남부순환로의 노선버스 정류장 이용은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.02.26 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 4층이며, 1층 필로티 주차장·승강기·개별난방·CCTV 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 큐브투는 16세대 규모이고 경매 평균 유찰 1.8회, 매각률 12.5%입니다. 이번 물건은 이미 2회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 정승연의 배당부족분 107,215,680원이 실제 매수인에게 청구되지 않고 임차권등기가 말소되는 조건인지 매각물건명세서 원문을 그대로 대조해야 합니다.
- 김영집 보증금 확인. 2024.12.09 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·계약일·확정일자·실제 점유 여부를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상 위험을 열어둬야 합니다.
- 월세 임차관계 확인. 감정평가 당시 현재 입주자가 월세로 임차 중인 것으로 탐문됐으나 상세 임대내역은 미상입니다. 현장 점유자를 직접 특정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.21 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기와 관련 행정상태를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 64% 할인율만으로 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 64%지만, 김영집 관련 추가 인수금액이 확정되지 않았으므로 최저가 자체를 실질취득가로 단정하지 마세요.
- 명도 대상 특정. 정승연 임차권 말소 조건과 별개로 현재 점유자가 누구인지, 김영집과 동일인인지 여부를 현황과 계약서로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 임차인은 남는다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 285,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가보다 큰 인수 부담이 생기는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 정승연의 배당부족액은 107,215,680원이고, 더 유찰되면 142,932,544원, 171,506,035원으로 커집니다. 그러나 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두면서 정승연 관련 핵심 인수위험은 실질 0원*으로 낮아집니다.
그렇다고 이 물건을 곧바로 ‘인수 0원의 안전형’으로 분류하기는 어렵습니다. 김영집은 2024.12.09 전입자로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특별매각조건의 효력도 이 임차인에게 자동으로 확장되지 않습니다. 게다가 16세대 규모 큐브투의 경매 매각률은 12.5%, 평균 유찰은 1.8회이고 이번 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 정승연은 조건부 해소, 김영집은 미확정. 이 두 문장을 분리해 보는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
