서울남부지방법원 2025타경13075. 서울 양천구 신월동 큐브투 4층 403호, 2021.02.26. 사용승인된 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 283,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 144,896,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차인과 특별매각조건을 읽어야 합니다.
등기부에는 정승연 명의의 주택임차권이 있고 보증금은 285,000,000원입니다. 전입 2022.05.31., 확정일자 2022.04.21.이며 배당요구도 확인됩니다. 일반적인 배당계산만 적용하면 현재 매각가에서 집행비용 2,828,544원을 뺀 142,067,456원이 정승연에게 배당되고, 나머지 142,932,544원은 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적시되어 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 정승연 관련 미배당액은 실질적으로 매수인이 부담하지 않는 것으로 처리해야 합니다.
다만 현황조사·매각물건명세서에는 별도로 김영집이 확인됩니다. 전입일은 2024.12.09.이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 김영집에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다. 위 특별매각조건이 정승연 외의 미상 임차관계까지 당연히 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13075 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 94-10 큐브투 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 가로공원로 144 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 방2, 거실/주방1, 욕실/화장실1, 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 중 4층 · 2021.02.26. 사용승인 |
| 소유자 | 서진숙 · 2021.03.20. 매매 · 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 144,896,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권과 특별매각조건이 핵심
2021년 설정됐던 성산포수산업협동조합 근저당권은 2021.05.14. 일부포기로 이미 말소됐고, 2024년 국민행복기금 가압류 역시 2024.05.29. 해제되어 등기상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.06.07. 등기된 정승연 주택임차권과 2025.11.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정승연 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.31. | 2022.04.21. | 285,000,000원 | 대항력 우선변제 특약상 인수 0 |
| 김영집 | 미상 | 2024.12.09. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
정승연은 전입·확정일자·보증금·임차권등기가 모두 확인되며 배당요구도 있습니다. 김영집은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 144,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,544원 |
| 1. 임차인 정승연 보증금 | 285,000,000원 | 142,067,456원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 정승연 미배당액은 142,932,544원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 정승연 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 해소 효과는 김영집의 미상 임차관계에는 자동 적용되지 않습니다.
④ 가격 — 51.2%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 144,896,000원으로 감정가 283,000,000원의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 115,916,800원(40.96%), 5회 유찰 시 92,733,440원(32.77%)입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확실하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 정승연 룰상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 144,896,000원 | 51.2% | 142,932,544원 |
| 4회 유찰 시 | 115,916,800원 | 40.96% | 171,506,035원 |
| 5회 유찰 시 | 92,733,440원 | 32.77% | 194,335,762원 |
정승연 보증금만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 일반 권리계산상 미배당 인수액은 커집니다. 그러나 이번 사건은 바로 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기도 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 정승연 보증금 때문에 실질취득액이 285,000,000원으로 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 구별해야 합니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신월사거리 동측 인근 가로공원로 노변. 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 단지아파트 등이 혼재하는 제3종일반주거지역의 주택지입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 북동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있고, 가로공원로와 남부순환로 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층 403호. 방2, 거실/주방1, 욕실/화장실1, 발코니 구조이며 도시가스 개별난방·승강기·CCTV·1층 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 4,757,000원/㎡, 토지면적 405.5㎡, 광대로한면 조건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 정승연 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 입찰 직전 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 김영집 임대차 확인. 전입일은 2024.12.09.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서, 점유관계, 배당요구 여부와 보증금 규모를 확인하기 전에는 인수위험 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 현재 점유 확인. 감정평가 과정에서는 임대 중이며 월세 임차 중인 것으로 탐문됐으나 상세 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 비교 가능한 최신 실거래 금액이 없습니다. 감정가 할인율과 시세 할인율을 동일하게 보지 마십시오.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대이며 경매 평균 유찰 2.2회, 매각률 11.11%입니다. 재매각 시 수요와 거래 빈도를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리가 완전히 끝난 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 보증금 285,000,000원의 정승연 임차권은 일반 계산대로라면 현재 회차에서 142,932,544원을 매수인이 떠안을 구조지만, 특별매각조건으로 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 정승연 관련 실질 인수는 0원입니다.
둘째, 별도 점유자로 조사된 김영집은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 사람까지 특별매각조건의 효력이 자동으로 확장된다고 볼 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “정승연 인수위험은 해소, 김영집 임차위험은 미확정”으로 정리하는 것이 정확합니다. 가격도 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 실거래 금액이 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리 확인의 마지막 한 조각은 김영집의 실제 임대차 내용입니다.
