서울남부지방법원 2025타경13088. 금천구 시흥동 ‘신영메트로시티’ 제7층 제712호 오피스텔입니다. 소유자 손재현은 2022.02.08 소유권을 이전받았고, 등기 원인은 2022.01.11 매매, 거래가액은 236,000,000원입니다. 그보다 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2023.09.19 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류가 들어왔고, 이 가압류가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
핵심은 임차인 김시은입니다. 전입·점유개시일이 2022.02.08로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 236,000,000원에 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수가 커지지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13088 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제7층 제712호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 11층건 중 제7층 제712호 · 사용승인일 2021.11.22 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.02.08 소유권이전 · 거래가액 236,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 160,000,000원 (2회 유찰, 감정가 대비 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별조건이 핵심
2023.09.19 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준입니다. 김시은은 그보다 앞선 2022.02.08 전입·점유를 갖추고 있어 대항력 있음으로 확인됩니다. 임차권등기는 2024.02.19에 이뤄졌고, 2024.06.26에는 같은 1번 임차권의 경정등기가 접수됐습니다. 임차권등기 자체와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김시은 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.08 | 2023.01.11 | 236,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
배당요구일은 2024.02.19입니다. 2024.06.26 임차권 경정기록에는 임대차계약일자 2022.01.11·2022.02.08 및 확정일자 2022.01.19(236,000,000원)·2023.01.11이 함께 기재돼 있으므로, 입찰 전 임차권등기명령 및 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
③ 특별매각조건 — 일반 계산과 실제 인수를 분리해야 한다
현재 회차 최저매각가는 160,000,000원입니다. 배당표상 집행비용 3,040,000원을 먼저 제외하고 김시은에게 156,960,000원이 배당되면, 보증금 236,000,000원 중 79,040,000원이 미배당으로 남습니다. 대항력 있는 임차인의 일반적인 구조라면 이 금액은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.
이 포기·말소 조건은 해당 임차보증금 반환청구권에 한정해서 봐야 합니다. 다른 독립된 임차인이나 별도의 인수권리가 있다면 그 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이번 등기상 확인되는 실제 임차인은 김시은 1명이며, 2024.06.26 기록은 1번 임차권의 경정등기입니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 김시은 보증금(우선변제) | 236,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 김시은 보증금 부족분 79,040,000원이 발생합니다. 다만 이번 매각의 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 전제되므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 250,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 160,000,000원, 감정가 대비 64%입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 160,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
또한 3회 유찰 시 매각가 128,000,000원에서는 룰상 미배당액이 110,592,000원, 4회 유찰 시 매각가 102,400,000원에서는 135,833,600원으로 증가합니다. 즉 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 인수가 커지는 전형적인 구조입니다. 이번 사건은 그 구조를 반환청구권 포기 조건이 끊어주는 사례입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 제7층 제712호이며 사용승인일은 2021.11.22입니다.
- 주위환경. 서울시흥초등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설과 오피스텔 등이 형성된 상업지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 신영메트로시티까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측으로 시흥대로54길이 있고, 토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형으로 신영메트로시티 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심)이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 경정등기 확인. 2024.06.26 경정기록에 계약일자와 확정일자가 복수로 기재돼 있으므로 임차권등기명령과 매각물건명세서를 서로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.08 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 현재 오피스텔 실거래·매물가격과 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 반환청구권 포기 조건이 있더라도 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 이번 매각조건이 인수를 끊는다”
이 사건을 최저가 160,000,000원만 보고 보면 권리분석을 놓치기 쉽습니다. 김시은의 보증금은 236,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 일반 구조에서는 현재 회차에서 79,040,000원의 미배당 인수 위험이 생깁니다. 낙찰가가 더 내려가면 그 금액은 오히려 110,592,000원, 135,833,600원으로 커집니다.
하지만 이번 매각에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 붙어 있습니다. 따라서 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득 기준은 160,000,000원입니다. 다만 민간임대주택등기와 임차권 경정기록은 입찰 전 원문 확인이 필요하고, 현재 시세를 판단할 최신 실거래 수치가 없어 가격 메리트 자체는 보류해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 특별매각조건의 유효성 확인과 실제 시세 검증입니다.
