서울남부지방법원 2025타경13095. 서울 강서구 화곡동 혜성오피스텔 11층 1104호입니다. 권리관계의 핵심은 2023.05.31. 등기된 오해연의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.03.08., 주민등록·점유개시는 2021.04.30.이고 보증금은 219,000,000원입니다. 이 임차권은 2023.08.10. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서며, 전입도 말소기준권리보다 먼저여서 대항력이 있는 선순위 임차권으로 판단됩니다.
통상 구조라면 현재 최저가 138,880,000원으로 매각될 경우 집행비용 2,744,320원을 제외한 136,135,680원이 임차보증금에 배당되고, 남는 82,864,320원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴합니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13095 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제11층 제1104호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 82-6 |
| 용도 / 층 | 오피스텔 · 지하1층/지상12층 건물 내 11층 · 오피스텔로 이용중 |
| 사용승인 | 2021.02.18. |
| 소유자 | 문중석 · 2021.04.30. 소유권이전 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 138,880,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 + 특별조건
말소기준은 2023.08.10. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.05.31. 오해연의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 표시되어 있습니다. 반면 말소기준 이후의 2023.11.28. 국 압류와 2025.11.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 임차보증금 잔액 인수가 핵심 위험인 사건입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오해연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.04.30. 확정 2021.03.08. 배당요구 2023.05.31. | 219,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 오해연 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증금은 219,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 138,880,000원으로 감정가 217,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 오피스텔의 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 138,880,000원입니다. 반대로 특별조건을 적용하지 않는 일반적인 선순위 임차인 구조라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 이 사건에서는 바로 그 위험을 특별조건이 해소합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,744,320원 |
| 1. 임차인 오해연 보증금 | 219,000,000원 | 136,135,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 82,864,320원입니다. 이 금액은 특별매각조건을 적용하지 않은 일반 배당구조상의 인수 가능액이며, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영한 실질 매수인 부담은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 건물로, 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 318.1㎡, 공시지가 3,856,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 물건의 권리판단을 뒤집는 핵심입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 범위와 이행방식을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 선순위 주택임차권이 등기되어 있으므로 잔금납부 이후 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 배당계산상 숫자와 실질 부담 구분. 현재 회차에서 82,864,320원이 미배당되지만 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현황과 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·공항 관련 보호구역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형 권리지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건은 등기만 보면 매우 조심해야 할 물건입니다. 임차인 오해연의 보증금은 219,000,000원이고, 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서 현재 최저가보다 큰 선순위 대항력 임차권이기 때문입니다. 현재 회차 배당계산만 보면 82,864,320원이 남아 매수인 인수형으로 보입니다.
하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 결정적입니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 실질 인수는 0원으로 판단됩니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 조건부로 해소됩니다. 남는 과제는 가격입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 실제 오피스텔 시세와 수익성을 확인하기 전에는 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 특별조건 확인이 권리분석의 1순위, 실거래 검증이 가격판단의 2순위입니다.
