서울남부지방법원 2025타경13099. 서울 강서구 화곡동 한울뜨란채 제나동 402호로, 감정평가상 5층 도시형생활주택(다세대주택) 중 제4층 주거용 물건입니다. 현재 소유자는 박종길이고 2021년 10월 1일 매매를 원인으로 2021년 10월 8일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 228,000,000원입니다.

등기상 가장 중요한 권리는 김인걸의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021년 8월 22일, 확정일자는 2021년 8월 23일, 주민등록·점유개시는 2021년 10월 1일이고 보증금은 228,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년 10월 30일 접수됐습니다. 이 임차인은 말소기준으로 제시된 2024년 5월 29일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다.

다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 경매와 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 “매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 기재돼 있기 때문입니다. 따라서 이 조건이 이행되는 범위에서 김인걸 임차인의 미배당 잔액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 특별조건이 결론을 바꾼다

2011년에 설정됐던 근해안강망수산업협동조합 근저당 2건과 우리은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 선순위 권리는 김인걸의 임차권이고, 말소기준은 2024년 5월 29일 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류입니다. 이후 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

* 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

김인걸은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 배당요구도 2023년 10월 30일 접수돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 특별조건 반영 후에야 71.6%

가격 비교에서 가장 중요한 점은 특별매각조건을 반영한 실질취득액을 기준으로 봐야 한다는 것입니다. 특별조건이 없다면 선순위 임차보증금 때문에 최저가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 인수형이지만, 이번 사건은 조건 이행 전제에서 인수액을 0원*으로 볼 수 있습니다.

제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 228,000,000원이고, 현재 최저가 및 특별조건 반영 실질취득 163,200,000원은 그 기준의 71.6%입니다. 수치만 놓고 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 거래 표본은 1건뿐이고 최신 거래 시점도 2021.10입니다. 따라서 228,000,000원을 현재 시점의 두꺼운 시장가격으로 단정하기보다는 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)

원 배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 67,884,800원입니다. 다만 본건 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원래는 인수가 늘어난다

이 표가 선순위 대항력 임차인 경매의 본질을 보여줍니다. 특별조건을 제외한 원 계산에서는 낙찰가가 163,200,000원에서 130,560,000원, 104,448,000원으로 내려갈수록 매수인 인수액이 67,884,800원에서 100,067,840원, 125,814,272원으로 증가합니다. 즉 일반 구조에서는 낙찰가 하락 자체가 실질취득 하락으로 곧바로 이어지지 않습니다. 이번 사건에서는 특별매각조건이 그 인수 고리를 끊어주는지가 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 5층 도시형생활주택(다세대주택)으로, 본건은 주거용으로 이용 중입니다.
• 입지. 서울강서경찰서 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 본건 동측으로 노폭 약 4m 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 토지면적 181.5㎡ · 공시지가 3,781,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 제시외 건물. 외부관측상 보일러실로 사용되는 제시외 건물이 있으며, 특별매각조건에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 한울뜨란채(995-20)는 24세대이고, 제공된 동일 면적 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 범위를 매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 김인걸의 임차권은 원칙적으로 선순위 인수형입니다. 낙찰 후 말소 조건이 실제 이행되는 구조인지 확인이 핵심입니다.
• 가격 기준을 혼동하지 말 것. 특별조건이 없다면 최저가만 낮아지고 인수액이 증가하는 구조입니다. 특별조건 이행 전제에서만 현재 실질취득을 163,200,000원*으로 봅니다.
• 시세 표본 주의. 제공된 최근12개월 평균·최신 거래는 228,000,000원이지만 거래 표본은 1건이고 거래월은 2021.10입니다.
• 다세대 환금성. 24세대 도시형생활주택(다세대주택)이고 현재 2회 유찰 상태라는 점을 감안해 출구가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
• 제시외 보일러실. 외부관측상 보일러실로 사용되는 제시외 건물이 있고 본건 매각에는 포함됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이는 인수형”이 아니라 “특별조건부 가격형”

등기만 놓고 보면 이 물건은 보증금 228,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 163,200,000원에서 원 배당계산상 67,884,800원이 미배당되고, 더 유찰되면 인수액은 오히려 커집니다. 따라서 일반 사건이라면 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 논할 수 없습니다.

그러나 이번 사건에는 그 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 이행을 전제로 하면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 163,200,000원*입니다. 제공된 최근 12개월 평균 및 최신 거래 228,000,000원 대비 71.6% 수준입니다.

다만 거래 표본이 1건이고 최신 거래월이 2021.10이며, 24세대 다세대주택이 이미 2회 유찰된 점은 가격 가점을 제한합니다. 결론은 권리 위험은 특별조건으로 크게 낮아지지만, 그 조건의 실제 이행 확인이 입찰의 전제라는 것입니다. 조건 확인이 끝난 뒤에야 163,200,000원을 진짜 취득가격으로 놓고 판단할 수 있습니다.