서울남부지방법원 2025타경13099. 서울 강서구 화곡동 한울뜨란채 나동 402호입니다. 감정평가상 도시형생활주택인 다세대주택으로, 2011년 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 4층에 있습니다. 현재 소유자는 박종길이며, 2021년 10월 거래가 228,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기부에는 임차인 김인걸의 주택임차권등기가 존재합니다. 전입·점유 개시일은 2021.10.01, 확정일자는 2021.08.23입니다. 말소기준권리인 2024.05.29 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

이 사건은 단순히 세 차례 유찰돼 가격이 내려간 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에 명시된 특별매각조건 때문에 일반적인 대항력 임차인 인수형과 구별됩니다. 매각조건에 따라 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되고, 해당 공사가 반환청구권을 적법하게 보유·행사하는 관계라면 그 범위의 매수인 인수액은 실질적으로 0원으로 해소될 수 있습니다. 다만 등기상 임차권자는 김인걸이므로, 김인걸의 잔존 권리까지 해소되는지는 별도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준은 갑구 4번, 2024.05.29 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 이후 설정된 강서구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 앞서 설정됐던 근해안강망수산업협동조합 및 우리은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태이므로 매수인이 기존 근저당 채무를 새로 인수하는 구조는 아닙니다.

반면 을구 8번 김인걸의 임차권등기는 2023.10.30에 접수됐고, 전입과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로 일반적인 권리분석에서는 배당으로 변제되지 않는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

실제 확인된 임차인은 김인걸 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 가압류권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 신청채권액 228,000,000원을 김인걸의 임차보증금과 별개의 새로운 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 두 권리의 관계와 보증금 반환채권의 승계 여부는 원본 서류로 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가 1.30억만 보면 안 된다

한울뜨란채(995-20)는 24세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2021년 10월 거래 1건으로, 대상 호실과 동일한 전용 47.35㎡, 4층의 거래가격은 228,000,000원입니다.

현재 최저매각가는 과거 거래가의 57.3%입니다. 그러나 이 비율만으로 상당한 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 보증금 인수가 해소되지 않는다면 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득액은 230,627,840원으로, 2021년 거래가격 228,000,000원을 오히려 웃돕니다.

반대로 특별매각조건으로 반환청구권이 완전히 해소된다면 해당 보증금 인수액은 실질 0원이 되므로, 최저매각가 130,560,000원을 기준으로 가격을 검토할 수 있습니다. 결국 같은 최저매각가라도 특별매각조건의 효력과 권리 정리 결과에 따라 취득비용이 크게 달라집니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 현재 물건 역시 세 차례 유찰된 상태입니다. 과거 한 건의 실거래를 기준으로 가격을 판단하기보다 선순위 임차권, 실제 취득비용, 소규모 다세대주택의 환금성을 함께 고려할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,560,000원 가정)

위 표는 매각대금 배분에 대한 추정으로 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 임차보증금 사이의 권리 승계관계를 확인해야 하며, 동일한 보증금 채권을 독립적인 임차보증금으로 중복 산입하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울강서경찰서 서측 인근에 소재하며, 다세대주택과 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 도시형생활주택입니다. 위생설비·급배수설비·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 중첩됩니다.
• 토지. 두 필지가 일단의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 평지에 위치합니다. 토지면적은 181.5㎡, 공시지가는 3,781,000원/㎡입니다.
• 제시외 건물. 감정평가상 보일러실로 사용되는 것으로 외부 관측됐으며, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 조건이 명시돼 있습니다.
• 환금성. 24세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 거래가 제한적이고 단지 경매물건의 평균 유찰도 3.0회여서 매도 시점과 적정 매도가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 보증금 반환채권 승계관계. 등기상 임차권자 김인걸과 경매 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 보증금 반환채권 양도·대위변제·승계 범위를 확인해야 합니다.
• 잔존 인수 여부. 계산상 미배당액 100,067,840원에 대해 보증공사의 포기가 유효하게 적용되는지, 김인걸에게 별도의 잔존 청구권이 없는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 낙찰 및 대금납부 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 가격 기준 구분. 반환청구권이 완전히 해소된다면 낙찰가를, 해소되지 않는다면 낙찰가와 인수잔액을 합산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 최신 시세 재확인. 2021년 단일 거래가를 현재 시세로 사용하지 말고 화곡동 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현 점유상태, 인도 가능 여부 및 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 제시외 보일러실. 매각 포함 범위, 실제 사용상태, 건축물대장 및 현황과의 차이를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 비용과 당해세 등 실제 배당에 영향을 미치는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 보증공사 관련 권리 서류를 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 특별매각조건이 중요하다”

이 물건은 감정가 255,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 130,560,000원으로 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차보증금은 228,000,000원입니다. 일반 배당계산만 적용하면 미배당액 100,067,840원이 발생하고, 이를 인수하는 경우 실질취득액은 230,627,840원이 됩니다.

반면 매각물건명세서는 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시하고 있습니다. 따라서 주된 판단 사항은 감정가 대비 할인율이 아니라, 이 조건에 의해 반환청구권 전체가 정리되고 매수인에게 잔존 보증금 채무가 남지 않는지 여부입니다.

특별매각조건의 적용 범위와 김인걸의 권리까지 확인돼 인수 부담이 해소된다면, 실질 인수 0원을 전제로 가격을 판단할 수 있습니다. 확인되지 않는다면 100,067,840원의 계산상 인수위험을 유지해야 합니다. 또한 기존 실거래는 2021년 거래 한 건에 불과하므로 현재 시세를 추가 검증하기 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리관계 확인이 먼저이고, 가격 판단은 그 다음입니다.