서울남부지방법원 2025타경13109. 서울 구로구 개봉동 도담베스트빌 4층 402호, 전용 29.14㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보증금 245,000,000원의 주택임차권이 남아 있다는 점입니다. 임차인 석성춘은 임대차계약일 2021.06.21, 확정일자 2021.07.09, 점유개시 2021.09.13, 전입 2022.06.29로 확인되고, 배당요구도 했습니다. 현재 최저매각가 156,160,000원을 기준으로 통상 계산하면 집행비용을 뺀 153,173,760원이 임차보증금에 배당되고 91,826,240원이 미배당되어 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 “매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 석성춘 임차인에 대한 인수액은 실질 0원으로 판단하며, 현재 회차의 실질취득가도 156,160,000원으로 봐야 합니다. 이 확약은 석성춘 임차인에만 적용됩니다. 확약 밖의 별도 임차인이 실제 존재한다면 그 인수위험은 별도로 남으므로 현장 점유관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 341-16 도담베스트빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.14㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 조균렬 (2021.09.10 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 156,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 내부는 폐문 부재로 확인하지 못함 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건이 핵심
등기부에는 과거 근저당권들이 있었으나 모두 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.11.05 강제경매개시결정으로 제시되어 있고, 석성춘의 주택임차권등기는 2023.08.30으로 그보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 다만 이번 매각은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 이 임차권의 실질 인수위험을 제거하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 석성춘 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2021.09.13 전입 2022.06.29 | 2021.07.09 배당요구 2023.08.30 | 245,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
특별매각조건으로 주된 임차인 인수가 실질적으로 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 156,160,000원입니다. 이 금액을 최근 거래와 비교해야 합니다. 도담베스트빌의 최근 12개월 평균은 214,000,000원, 최신 거래도 2024.01의 214,000,000원입니다. 현재 실질취득은 이 최근 시세의 73.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 29.99㎡ | 3 | 214,000,000원 |
| 2021.09 | 27.13㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 29.14㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 29.99㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2021.07 | 29.26㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.06 | 29.99㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 29.25㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 214,000,000원 |
전체 7건 평균은 231,285,714원이지만, 과거 2021년 고가 거래가 다수 포함되어 있어 가격 판단에는 최근 시세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 214,000,000원이고, 최근 거래는 과거 구간보다 8.6% 하락했습니다. 따라서 현재 156,160,000원이 최근 시세보다 낮다는 점은 분명한 가격 여유지만, 과거 평균과의 큰 차이만 보고 낙폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,986,240원 |
| 1. 임차인 석성춘 보증금 | 245,000,000원 | 153,173,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 석성춘 보증금의 미배당액은 91,826,240원입니다. 통상적인 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인 부담으로 이어져 낙찰가와 합한 실질취득이 보증금 245,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 29.14㎡입니다. 사용승인일은 2020.08.26입니다.
- 입지. 개웅중학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 402호이며, 도시가스 개별난방·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 도담베스트빌은 총 8세대이고 거래 표본은 7건입니다. 최근 거래는 2024.01의 214,000,000원이며 최근 추세는 -8.6%여서 소규모 다세대 특유의 거래량·가격 변동 리스크를 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 석성춘 임차권등기가 매각 후 조건대로 말소되는 절차와 시점을 확인하세요.
- 별도 점유자 확인. 확약은 석성춘에만 적용됩니다. 현장 점유관계와 전입세대 등을 확인해 별도 임차인이 있는지 점검해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 231,285,714원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 214,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.6%이므로 현재 할인율을 과거 고가 거래와 비교해 과대평가하지 마세요.
- 저환금성 감안. 8세대 다세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 매도기간과 환금성을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했으므로 내부 하자·수선비는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 결론은 특별조건에 달렸다”
표면적으로는 보증금 245,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 156,160,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 사건입니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되므로 가격 메리트가 없습니다. 실제 현재 회차 계산도 156,160,000원 + 91,826,240원의 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 정확도 규칙에 따라 석성춘 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 156,160,000원으로 판단합니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 214,000,000원의 73.0%로 가격 여유가 있습니다.
다만 최근 시세가 과거보다 8.6% 하락했고, 총 8세대의 소규모 다세대라는 환금성 한계가 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 “저가 경매”가 아니라, 특별매각조건의 효력을 정확히 확인한 뒤 최근 하락 시세와 낮은 거래량까지 반영해 가격을 정해야 하는 사건입니다. 권리위험의 핵심은 해소됐지만, 조건 확인과 환금성까지 감안하면 종합 평가는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
