88,320,000원
서울남부지방법원 2025타경13120. 마곡동 스카이오피스텔 제9층 제914호입니다. 현재 소유자는 박재범이고, 2021.11.23. 매매를 원인으로 2021.11.24. 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 132,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 조혜민의 주택임차권입니다. 조혜민은 2022.10.13. 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2022.11.30. 주민등록 및 점유를 시작했으며 보증금은 140,000,000원입니다.
현재 등기상 유효한 선순위 담보권은 없고, 2016.03.14. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 96,000,000원은 2020.10.28. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2025.11.10. 강제경매개시결정입니다. 임차인의 주민등록·점유는 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13120 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-3 스카이오피스텔 제9층 제914호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상10층 · 제9층 제914호 · 사용승인일 2016.02.04. |
| 소유자 | 박재범 · 2021.11.23. 매매 · 거래가액 132,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 88,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
실제 임차인은 조혜민 1명입니다. 보증기관 승계 중복신고로 볼 표시는 없으며, 조혜민 본인이 주거용으로 건물 전부를 점유하고 주택임차권등기를 마친 구조입니다. 2024.10.24. 등기된 임차권은 보증금 140,000,000원, 임대차계약일 2022.10.13., 주민등록·점유개시일 2022.11.30., 확정일자 2022.10.13.입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 있음 | 행사 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 138,000,000원, 현재 최저매각가는 88,320,000원으로 2회 유찰·감정가 64% 단계입니다. 다음 시나리오에는 3회 유찰 시 70,656,000원, 4회 유찰 시 56,524,800원이 제시돼 있습니다.
하지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세 수치가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 이 사건의 장점은 ‘유찰률’이 아니라 특별매각조건으로 인수 위험이 해소된 권리구조에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,989,760원 |
| 1. 임차인 조혜민 보증금 | 140,000,000원 | 86,330,240원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조혜민의 미배당 보증금은 53,669,760원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정평가서상 양천향교역 남측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트단지·산업단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층 지상10층 건물의 제9층 제914호이며, 사용승인일은 2016.02.04.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 30미터, 서측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·도시개발구역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며 공시지가는 7,515,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 최종 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 조혜민의 임차권등기가 매각 후 조건대로 말소되는 절차와 시점을 확인하는 것이 핵심입니다.
- 대항력 자체는 분명. 조혜민의 주민등록·점유개시일 2022.11.30.은 말소기준 2025.11.10.보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가 138,000,000원에서 88,320,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 근거가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마십시오.
- 배당 변동. 현재 계산은 집행비용 1,989,760원과 임차인 우선배당 86,330,240원을 전제로 하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.29. 이후 변동 여부와 매각기일 2026.09.02. 기준 법원 서류를 다시 대조하십시오.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”보다 특별매각조건이 더 중요하다
표면만 보면 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 매각가 88,320,000원으로는 배당 후 53,669,760원이 남아 전형적인 인수형처럼 보이는 사건입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다. 이 조건을 전제로 하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 88,320,000원입니다.
다만 권리 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰돼 감정가 64%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 88,320,000원이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “특별매각조건으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 가격은 별도 검증이 필요한 사건”입니다.
