서울남부지방법원 2025타경13126. 강서구 화곡동 수아트빌 5층 504호, 건축물대장상 도시형생활(단지형다세대)주택입니다. 감정가는 229,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 146,560,000원, 감정가의 64%입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 2021년 케이비캐피탈 가압류가 아니라 그보다 앞선 임차인의 전입입니다. 지영이는 2020.09.23 전입했고, 임대차계약과 확정일자는 2020.08.21, 점유개시는 2020.09.21입니다. 따라서 2021.06.29 말소기준 가압류보다 앞서 대항력을 갖는 구조입니다.
통상의 경매라면 보증금 217,500,000원 중 배당으로 회수되지 않는 부분을 매수인이 인수할 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실제 원자료 배당표도 현재 회차에서 임차인에게 143,708,160원을 배당하고 73,791,840원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 특별조건을 적용하면 지영이 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1059-10 수아트빌 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로31가길 26 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활(단지형다세대)주택 · 전용 29.24㎡ · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 146,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 규모 | 수아트빌 15세대 · 2015.09.22 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2021.06.29 케이비캐피탈 주식회사 가압류 59,105,632원입니다. 그 뒤 인천신용보증재단 가압류 30,000,000원, 서울보증보험 가압류 25,000,000원과 국·강서구· 국민건강보험공단·고양시 압류, 2025.11.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위가 아니라 임차인의 선행 전입입니다. 지영이는 말소기준보다 앞서 전입·점유했고 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지영이 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2020.09.21 217,500,000원 | 전입 2020.09.23 확정 2020.08.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.10.24 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 61.1%
특별매각조건을 반영한 실질취득액은 146,560,000원입니다. 수아트빌 전용면적 매칭 실거래는 2024.04 전용 29.35㎡ 6층의 240,000,000원 1건이며, 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래도 240,000,000원입니다. 실질취득 146,560,000원은 이 금액의 61.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.35㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 146,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,851,840원 |
| 1. 임차인 지영이 보증금 | 217,500,000원 | 143,708,160원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈 | 59,105,632원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산은 임차보증금 미배당액 73,791,840원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 본 리포트의 실질 인수는 매각물건명세서 특별매각조건을 반영해 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 원자료 미배당 인수 | 특별조건 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 146,560,000원 | 73,791,840원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 117,248,000원 | 102,693,472원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 93,798,400원 | 125,789,971원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 화곡역 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 5층 504호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지이며 토지면적은 247.4㎡, 공시지가는 3,597,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 추가 확인. 감정요항표와 매각물건명세서에 제시외 건물이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이고 제공된 동일면적 실거래 표본이 1건뿐이라, 개별 호수 가격의 검증 폭이 넓지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서를 당일 다시 확인하세요.
- 대항력 임차인 존재를 잊지 말 것. 지영이는 2020.09.23 전입으로 말소기준 2021.06.29보다 빠릅니다. 특별조건이 핵심 안전장치입니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국·강서구·국민건강보험공단·고양시 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2024.04의 240,000,000원 1건입니다. 이 한 건만으로 현재 매도가격을 확정하지 마세요.
- 2회 유찰의 의미. 현재 감정가의 64%까지 내려왔지만 수아트빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 할인율과 환금성을 함께 봐야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 특별매각조건에 제시외 건물 포함이 적혀 있으므로 현황과 감정평가서 기재 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 특별매각조건이다
표면만 보면 보증금 217,500,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 73,791,840원이 미배당되는 전형적인 인수형 경매입니다. 그래서 최저가 146,560,000원만 보고 “실거래 240,000,000원보다 싸다”고 결론 내리면 원칙적으로는 틀립니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있습니다. 그 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 146,560,000원으로 내려갑니다.
다만 가격 쪽에서도 한 가지 브레이크가 필요합니다. 비교 실거래는 2024.04 240,000,000원 1건뿐이고, 건물은 15세대 소규모 다세대입니다. 현재 가격이 그 거래의 61.1%라는 수치는 분명 크지만, 시세 확신도까지 같은 비율로 높아지는 것은 아닙니다. 권리는 특별조건 확인이 핵심, 가격은 실거래 표본 부족이 핵심. 두 조건을 모두 통과해야 이 물건의 할인폭을 실제 메리트로 볼 수 있습니다.
* 원자료 배당표상 현재 회차 미배당 인수액은 73,791,840원입니다. 본 리포트의 “실질 인수 0원”은 매각물건명세서에 기재된 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건을 반영한 판단입니다.
