서울남부지방법원 2025타경13131. 화곡동 SK파크리움 5층 502호, 전용 29.52㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김규환이며, 2023.05.24. 거래가 282,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 285,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 182,400,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
이 사건은 최저가만 보면 싸 보이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 선순위 임차인의 보증금입니다. 임차권자 이재분은 2022.10.28. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.09.19.입니다. 말소기준으로 제시된 2024.01.10. 강서구 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 현재 회차를 단순 배당 계산하면 보증금 282,000,000원 중 102,953,600원이 남아 매수인 인수로 연결됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이재분 관련 보증금 잔액은 룰상 102,953,600원이지만 실질 인수 0원*으로 반영하는 것이 맞습니다. 이 확약은 그 임차인 관련 권리에만 적용되며, 현황조사상 별도 점유자에 대한 미확인 위험까지 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.52㎡ · 6층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김규환 (2023.05.24. 거래가 282,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심
등기상 과거 관악신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.01.10. 강서구 압류입니다. 그 이후 도봉구 압류와 2025.11.06. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 이재분의 주택임차권등기는 2024.11.07. 접수되어 형식상 말소기준 이후지만, 임차인의 주민등록·점유개시일은 2022.10.28.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이재분의 대항력은 등기일이 아니라 선행한 점유·주민등록에 의해 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인되는 점유·임차인 2명
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재분 | 전부 · 주거(임차권등기) | 282,000,000원 | 2022.10.28 · 확정일자 2022.09.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| MEGGAN DEPERNET | 502호 | 1,000,000원 월 900,000원 | 전입신고일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격은 거래집계보다 낮다
SK파크리움은 총 18세대, 2019.12.31. 사용승인을 받은 소규모 집합건물입니다. 제공된 실거래 8건의 평균은 278,500,000원, 최신 거래는 2023.06. 282,000,000원입니다. 현재 최저가 182,400,000원은 최근12개월 평균 집계의 65.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 29.64㎡ | 2 | 282,000,000원 |
| 2023.05 | 29.64㎡ | 2 | 282,000,000원 |
| 2023.05 | 29.52㎡ | 5 | 282,000,000원 |
| 2023.05 | 29.52㎡ | 5 | 282,000,000원 |
| 2023.05 | 29.64㎡ | 2 | 282,000,000원 |
| 2023.04 | 26.78㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2023.04 | 26.78㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2023.04 | 29.64㎡ | 3 | 282,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 278,500,000원 |
이 사건에서는 이재분의 주된 인수가 특별매각조건으로 실질 0원이 되므로, 알려진 범위의 실질취득 기준액은 현재 최저가인 182,400,000원입니다. 이는 최근12개월 평균 집계 278,500,000원 및 최신 거래 282,000,000원보다 낮습니다. 다만 제공된 거래표의 최신 거래 시점이 2023.06.이므로, 2026.09.02. 입찰 시점의 현재 시세를 그대로 의미한다고 보기는 어렵습니다. 따라서 65.5%라는 숫자만으로 즉시 저평가라고 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 이재분 보증금(우선변제) | 282,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 이재분의 보증금 미배당액은 102,953,600원입니다. 다만 특별매각조건상 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이재분 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 없으면 낙찰가 하락만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 182,400,000원 | 102,953,600원 | 이재분 관련 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 145,920,000원 | 138,922,880원 | 이재분 관련 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 116,736,000원 | 167,698,304원 | 이재분 관련 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 특별매각조건을 배제한 일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 이재분 보증금의 미배당액이 커지기 때문에 싸게 낙찰받았다는 착시가 생깁니다. 반대로 이번 사건은 반환청구권 포기 조건이 적용되므로 이재분 관련 인수액은 각 회차에서 실질 0원*으로 봅니다. 따라서 회차가 더 내려가면 알려진 범위에서는 실제 취득원가도 그만큼 낮아집니다. 단, MEGGAN DEPERNET 관련 위험은 이 계산에 포함할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 공동주택(도시형생활주택) 건물부지입니다.
- 입지. 화곡초등학교 서측 인근. 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 화곡역이 있습니다.
- 건물. 2019.12.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 502호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 건물이라 대단지 아파트처럼 풍부한 거래표본을 기대하기 어렵습니다. 제공된 실거래도 8건이며 최신 시점이 2023.06.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이재분 보증금 미배당액 102,953,600원의 실질 인수 0원 판단은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 적용되는 것을 전제로 합니다.
- MEGGAN DEPERNET 전입 확인. 현재 전입신고일이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 현황조사 이후 전입세대와 점유 변동까지 확인해야 합니다.
- 명도 구조 확인. 이재분의 임차권등기 말소와 별개로 현재 실제 점유자가 누구인지 확인하고 인도명령·명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세 재검증. 거래집계 평균 278,500,000원과 최신 거래 282,000,000원은 가격 참고점이지만, 최신 거래가 2023.06.이므로 2026년 입찰가 상한을 그대로 정하는 기준으로 쓰기엔 시차가 큽니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 18세대라는 규모를 감안해 재매각 시 거래기간과 매수층의 폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 체납·공과 확인. 관리비·당해세 등 배당표에 반영되지 않은 실제 부담 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 특별매각조건을 원문으로 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.82억 인수형”에서 특별조건으로 성격이 바뀐 사건
이 사건을 특별매각조건 없이 보면 전형적인 고위험 대항력 인수형입니다. 이재분의 보증금은 282,000,000원, 현재 최저가는 182,400,000원이므로 단순 계산상 102,953,600원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이번 매각에는 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 이재분 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 그 전제 아래 현재 실질취득 기준액은 182,400,000원으로, 제공된 최근12개월 평균 집계 278,500,000원과 최신 거래 282,000,000원보다 낮습니다.
다만 MEGGAN DEPERNET의 전입일 미상이라는 별도 변수가 남고, 실거래 자료 역시 2023.06.이 마지막이라 현 시점의 시세를 직접 보여주지는 못합니다. 따라서 이 사건은 “최저가 64%라 무조건 싼 물건”이 아니라, 특별매각조건을 정확히 확인하고 미상 점유자를 정리할 수 있을 때 가격 메리트가 살아나는 다세대 경매로 보는 것이 적절합니다.
* 특별매각조건 미반영 룰상 이재분 보증금 미배당액은 현재 회차 102,953,600원입니다. 본 리포트의 ‘실질 0원’은 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 이재분 관련 권리에 반영한 값입니다.
