서울남부지방법원 2025타경13138. 등촌동 미가채 3층 302호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권영란이고, 임차권자 이호민은 건물 전부를 대상으로 보증금 241,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일은 2021.08.27, 확정일자는 2021.07.26으로, 경매개시결정 2025.11.06보다 앞섭니다.
형식적인 배당 계산만 보면 최저매각가 165,120,000원에서 집행비용 3,111,680원을 뺀 162,008,320원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 78,991,680원이 남습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 바로 특별매각조건입니다. 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이호민 관련 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 643-70 미가채 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인일 2018.02.05 |
| 전용면적 | 28.04㎡ |
| 소유자 | 권영란 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 165,120,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별매각조건이 핵심
등기상 주택임차권은 2023.09.15 등기됐지만, 임대차계약일은 2021.07.24, 확정일자는 2021.07.26, 주민등록일자는 2021.08.27, 점유개시일은 2021.08.29입니다. 이호민은 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인되고 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호민 | 건물 전부 | 241,000,000원 | 2021.08.27 | 2021.07.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
따라서 이 사건은 일반적인 대항력 인수형처럼 “낙찰가 + 미배당액 ≈ 보증금”으로 고정되는 구조가 아닙니다. 이 사건에 한해 특별매각조건이 적용되므로 현재 회차의 실질취득은 165,120,000원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.6512억 vs 실거래 2.49억
미가채(643-70)는 총 13세대, 사용승인일은 2018.02.05입니다. 면적 매칭 실거래는 2건이며 두 거래 모두 249,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 249,000,000원, 최신 거래도 249,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 27.13㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2024.03 | 27.13㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 249,000,000원 |
현재 최저가는 165,120,000원으로 최근 12개월 평균 249,000,000원의 66.3%입니다. 특별매각조건 때문에 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준도 단순 최저가가 아니라 실질취득 165,120,000원으로 잡을 수 있고, 그 결과 역시 66.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,680원 |
| 1. 임차인 이호민 보증금 | 241,000,000원 | 162,008,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 산식상 임차인 보증금 부족분은 78,991,680원입니다. 다만 특별매각조건으로 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석초등학교 북서측 인근이며 공동주택·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기·옥외 소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 북측으로 공항대로53나길과 접합니다. 공시지가는 4,143,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 13세대 규모이고 확인된 실거래는 2건입니다. 가격 비교 시 거래 표본이 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함되는지 입찰 전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 배당 후 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 완료되는 절차·시점을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 특별매각조건 적용 시 실질취득은 현재 165,120,000원이며 최근 12개월 평균 249,000,000원의 66.3%입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 13세대이고 실거래 표본이 2건이므로 아파트처럼 거래량이 많은 자산과 동일하게 보기는 어렵습니다.
- 토지이용 규제. 공항 관련 보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등 적용 여부와 거래 시 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
이 물건의 표면만 보면 보증금 241,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 매각가 165,120,000원에서는 78,991,680원이 미배당되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그래서 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 165,120,000원으로 판단해야 합니다.
최근 12개월 실거래 평균 249,000,000원과 비교하면 66.3% 수준이고, 감정가 258,000,000원 대비로도 64%까지 내려온 상태입니다. 권리의 핵심은 임차권 자체가 아니라 특별매각조건의 정확한 이행 여부, 가격의 핵심은 소규모 다세대의 환금성과 적은 실거래 표본입니다. 조건이 원문대로 확인된다면 권리상 인수 부담은 해소되고 가격 할인폭은 분명한 사건입니다.
