서울남부지방법원 2025타경13165. 강서구 공항동 대림캐슬 제4층 제402호, 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 안소희는 2021.09.23 매매를 원인으로 거래가액 215,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 2021.10.18 김상국 명의 채권최고액 195,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023.09.18 김홍석의 주택임차권이 등기됐고, 2025.11.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
겉으로 보면 권리분석의 핵심은 김홍석의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.17, 확정일자는 2021.07.19, 주민등록과 점유개시는 2021.08.31로 모두 말소기준권리인 2021.10.18 김상국 근저당보다 앞섭니다. 따라서 김홍석은 대항력 있음으로 분류되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13165 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 684-10 대림캐슬 제4층 제402호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 방화대로7길 59-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 29.82㎡ · 제4층 제402호 |
| 사용승인일 | 2014.03.14 |
| 소유자 | 안소희 · 2021.09.23 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 144,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 그러나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2021.10.18 김상국 근저당권입니다. 김홍석의 임차권등기 자체는 2023.09.18로 말소기준 뒤지만, 대항력 판단의 기초가 되는 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.31로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 215,000,000원이고 확정일자는 2021.07.19, 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍석 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 일반 배당계산상 현재 회차 미배당액은 73,184,960원이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수를 0원으로 평가했습니다.
② 가격 비교 — 실질취득은 144,640,000원, 다만 거래 시점은 오래됐다
대림캐슬 전용 29.82㎡로 매칭되는 실거래는 2건입니다. 2021.09 거래가 215,000,000원, 2021.11 거래가 190,000,000원이며 평균은 202,500,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 평균의 71.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 29.82㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.09 | 29.82㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 평균 | 29.82㎡ | 2건 | 202,500,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 실질취득은 144,640,000원으로, 확인된 실거래 평균 202,500,000원 및 최신 거래 190,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래가 모두 2021년에 집중돼 있어 이 가격을 2026년 현재 시세라고 그대로 놓고 판단하는 것은 위험합니다. 거래 표본도 2건뿐이므로 가격 메리트는 현장 시세 확인을 전제로 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,824,960원 |
| 1. 임차인 김홍석 보증금 | 215,000,000원 | 141,815,040원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김상국 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 김홍석의 미배당은 73,184,960원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 일반 계산상 인수는 늘지만, 특별조건 반영 결론은 다르다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 144,640,000원 | 73,184,960원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 115,712,000원 | 101,707,968원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 92,569,600원 | 124,496,653원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 김홍석 보증금의 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차 일반 계산 인수는 73,184,960원, 3회 유찰 시 101,707,968원, 4회 유찰 시 124,496,653원입니다. 하지만 이번 매각은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별조건으로 명시돼 있어, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 별도 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 주위환경. 송정증학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 송정역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급수·배수, 위생설비 및 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,237,000원/㎡, 토지면적은 166.0㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 제3종 구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이고 동일면적 확인 거래가 2건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 시세 확인과 재매각 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 분석의 핵심은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 조건의 적용 범위를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김홍석의 임차권은 보증금 215,000,000원, 대항력·우선변제권이 모두 확인됩니다. 특별조건에 따라 말소가 실제 이행되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 낡은 실거래 표본 주의. 확인된 거래는 2021.09와 2021.11의 2건뿐입니다. 현재 최저가가 과거 평균의 71.4%라는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 14세대 규모라 거래 표본이 적습니다. 매도 시 예상 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 공항 관련 규제 확인. 중요시설물보호지구(공항), 제3종 구역, 수평표면구역 등 공항 관련 규제와 토지거래계약 허가구역 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 특별조건 사건
이 물건은 일반적인 권리 계산만 보면 상당히 부담스럽습니다. 보증금 215,000,000원의 김홍석이 말소기준보다 앞선 2021.08.31에 전입·점유했고, 현재 최저가 144,640,000원에서는 미배당 73,184,960원이 발생합니다. 특별조건이 없었다면 최저가만 싸 보일 뿐, 실질부담은 임차보증금과 연결되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 매각은 다릅니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 특별매각조건으로 제시돼 있습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 김홍석에 대한 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 144,640,000원입니다. 다만 비교 실거래가 2021년 2건뿐이고 총 14세대 소규모 다세대라는 점을 감안하면 가격 평가는 보수적으로 해야 합니다. 권리의 승부처는 특별매각조건의 확실한 이행, 가격의 승부처는 2026년 현재 현장 시세 확인입니다.
