서울남부지방법원 2025타경13169. 양천구 신월동 에스케이이팰리스 404호로, 감정평가상 건축물대장상 도시형생활주택입니다. 등기상 현재 소유자는 이영자이고, 2021.12.15. 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.04.12. 조찬주의 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·충북신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 승부처는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인 유한솔입니다. 유한솔은 2021.11.02. 전입, 2021.10.19. 확정일자, 보증금 300,000,000원으로 말소기준권리보다 선순위입니다. 일반적인 배당만 놓고 보면 현재 최저가 174,080,000원에서 집행비용을 뺀 170,842,880원을 배당받고, 부족한 129,157,120원이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 유한솔 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13169 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 건축물대장상 도시형생활주택 · 제4층 제404호 |
| 소유자 | 이영자 (2021.12.15. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준권리 | 2022.04.12. 조찬주 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건이 핵심
등기상 가장 먼저 주의할 권리는 2021.11.02. 전입한 유한솔입니다. 말소기준권리인 2022.04.12. 조찬주 근저당보다 전입이 앞서 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 임차보증금은 300,000,000원이고 확정일자도 2021.10.19.로 확인됩니다. 2023.11.17. 임차권등기와 배당요구가 이루어져 우선변제권도 행사합니다.
| 점유자 / 임차인 | 점유범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한솔 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.02 | 2021.10.19 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
| 박종원 | 미상 | 2024.12.23 | - | - | 대항력 없음 |
박종원은 2024.12.23. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않지만 선순위 대항력으로 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 특별매각조건 밖에 별도의 선순위 미상 임차인이 남는 형태는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 특별조건 반영 후 실질취득 174,080,000원
에스케이이팰리스(86-4)는 총 24세대이고, 대상 면적은 29.5㎡입니다. 확인되는 실거래 표본은 2건으로, 2021.12. 29.5㎡ 4층이 300,000,000원, 2021.11. 27.91㎡ 2층이 205,000,000원입니다. 표본 평균은 252,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 29.5㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 27.91㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 평균 | - | 2건 | 252,500,000원 |
특별매각조건을 반영하면 현재 회차에서 낙찰자가 실질적으로 투입하는 취득금액은 174,080,000원입니다. 이는 실거래 표본 평균 252,500,000원의 68.9%로, 제공된 거래 표본과 비교하면 가격 차이는 분명합니다. 감정가 272,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 2회 유찰을 거쳐 크게 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 유한솔 보증금 | 300,000,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 근저당 · 조찬주 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 18,472,223원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 39,251,310원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 유한솔의 미배당액은 129,157,120원입니다. 다만 이번 매각의 특별조건에 따라 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화중학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상8층 건물의 제4층 제404호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 광대로, 서측 및 동측으로 소로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 5,052,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 24세대이고 동일 면적대 실거래 표본은 2건입니다. 같은 건물 경매물건 평균 유찰은 3.6회로, 아파트형 대단지보다 매수층이 얇을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 유한솔의 미배당액 129,157,120원에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에서 실제로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 보증금 인수 위험을 0원으로 보는 핵심 근거이므로 매각 후 임차권등기 말소 절차와 조건을 확인하세요.
- 박종원 점유 확인. 2024.12.23. 전입으로 대항력은 없지만 점유범위와 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 점유 및 명도관계를 확인하세요.
- 시세 재점검. 비교 가능한 실거래 표본이 2건이고 거래월이 2021.11~12이므로 현재 매수 가능가격을 별도로 확인하세요.
- 환금성 보수적으로. 24세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.6회인 만큼 재매각 시 유동성을 보수적으로 평가하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용과 본건에 대한 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “3억 선순위 임차권”보다 중요한 것은 특별매각조건
이 물건은 권리표만 보면 위험도가 높습니다. 유한솔은 2021.11.02. 전입한 대항력 있는 임차인이고 보증금도 300,000,000원입니다. 현재 최저가로 단순 배당하면 129,157,120원이 남기 때문에, 특별조건이 없다면 낙찰가가 싸 보여도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 함정이 됩니다.
하지만 이번 사건에는 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이를 반영하면 실질 인수 0원, 실질취득은 현재 최저가인 174,080,000원입니다. 제공된 실거래 표본 평균 252,500,000원 대비 68.9%로 가격 차이도 존재합니다. 다만 2건뿐인 거래 표본과 3.6회의 평균 유찰 이력을 감안하면 권리조건은 매력적이지만 환금성과 현재 시세 검증이 반드시 필요한 B급 후보입니다.
