서울남부지방법원 2025타경13190. 구로구 궁동 명문아이빌 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이며, 사용승인일은 2013.03.27입니다. 현재 소유자 조수경은 2020.10.21 거래가액 282,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 “최저가 1.92억”이 아닙니다. 임차인 김준혁은 2020.10.12 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.08.19로, 말소기준인 2021.04.19 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인입니다. 원래 배당모형대로라면 현재 회차에서 보증금 282,000,000원 중 188,512,000원이 배당되고, 93,488,000원이 매수인 인수로 남습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김준혁에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다. 이 확약은 김준혁에게만 적용되는 조건이며, 다른 점유자·임차인의 권리는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 198-14 명문아이빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.89㎡ · 지상4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 조수경 (2020.10.21 소유권 취득 · 거래가액 282,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 192,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2021.04.19 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2020.10.12에 김준혁의 주민등록·점유가 시작됐으므로 대항력이 있고, 확정일자 2020.08.19와 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사합니다. 2024.11.25에는 임차보증금 282,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다.
반면 김세우는 2025.06.10 전입으로 말소기준일보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 제공된 권리판정상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 실제 임차인·점유자로 파악된 사람은 2명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 사람은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준혁 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.12 | 2020.08.19 | 282,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원 |
| 김세우 | 미상 | 2025.06.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 1.92억도 최근 거래보다 높다
명문아이빌의 제공된 거래표본은 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.05 175,000,000원 1건이고, 그 이전 표본은 2023.08 150,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 16.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.96㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2023.08 | 29.96㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.96㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.96㎡ | 2건 | 162,500,000원 |
현재 최저가 192,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 175,000,000원의 109.7%입니다. 따라서 제공된 거래자료만 놓고 “2회 유찰돼 시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 162,500,000원과 비교하면 118.2% 수준으로 더 높습니다.
단지 규모도 11세대이고 제공된 거래는 2건에 불과합니다. 현재 사건은 이미 2회 유찰됐으며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 권리상 주된 인수는 특별조건으로 정리되지만, 가격과 환금성은 별개로 보수적으로 접근할 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 김준혁 보증금 | 282,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 김준혁의 보증금 미배당액은 93,488,000원으로 계산되어 매수인 인수 항목에 잡힙니다. 그러나 특별매각조건에 따라 그 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국민건강보험공단 압류 3건이 있으며, 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세중앙교회 남동측 인근. 다세대주택·연립주택·다가구주택·근린생활시설이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 4층 402호이며, 사용승인일은 2013.03.27입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 3M 내외, 남측 약 5M 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 331.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,983,000원/㎡입니다.
- 환금성. 명문아이빌은 11세대이고 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 대상 면적과 거래표본 면적도 일치하지 않아 매도·재매각 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김준혁의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 김세우 점유관계 확인. 전입일은 2025.06.10으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았으므로 현황을 재확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 300,000,000원에서 2회 유찰돼 192,000,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 거래 175,000,000원보다 여전히 높습니다.
- 비교면적 확인. 대상 59.89㎡와 거래표본 29.96㎡가 다르므로 제공된 실거래만으로 적정가격을 확정하지 말아야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 배당액이 달라질 수 있으므로 배당기준과 체납관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”
이 사건은 처음 보면 대항력 임차인 보증금 282,000,000원이 최저가 192,000,000원을 넘기 때문에 전형적인 고액 인수형처럼 보입니다. 실제 배당모형도 현재 회차에서 미배당 93,488,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 특별매각조건이 그 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 김준혁에 대한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 실질취득은 현재 최저가와 같은 192,000,000원인데, 제공된 최근 12개월 거래와 최신 거래는 175,000,000원입니다. 최저가가 그보다 109.7%로 높고, 거래표본 면적도 대상과 다릅니다. 2회 유찰과 11세대 규모까지 감안하면 권리조건은 개선됐지만 가격 메리트는 확인되지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다. 권리만 보고 접근하기보다 특별매각조건의 유효성, 실제 점유관계, 대상 59.89㎡의 별도 시세 확인이 입찰 판단의 중심이 되어야 합니다.
