서울남부지방법원 2025타경13211. 양천구 신정동 유니크7차 제2층 제203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 소유자는 김민수·김민애·장선미 3명이며 각각 지분 3분의 1입니다. 2022년 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2023.04.07. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2024.03.12. 토스뱅크주식회사 가압류입니다. 문제는 장호정의 전입·점유가 2023.04.07.로 그보다 빠르다는 점입니다. 따라서 특별조건이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 일반적인 대항력 인수형과 다른 핵심 조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고의 특별매각조건은 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 정하고 있습니다. 따라서 현재 회차의 룰상 미배당 인수액 144,218,560원은 실질적으로 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상6층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김민수 3분의 1 · 김민애 3분의 1 · 장선미 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 247,040,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 장호정 임차권
2022.03.31. 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2023.04.07. 일부포기로 말소됐습니다. 그 뒤 장호정은 2023.03.24. 확정일자를 받고 2023.04.07. 전입·점유를 시작했으며, 2024.04.26. 보증금 387,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준인 토스뱅크 가압류는 2024.03.12.이므로 장호정의 전입은 그보다 앞서 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장호정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.07 | 2023.03.24 | 387,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 144,218,560원 |
| 조수민 | 미상 | 2025.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 특별매각조건 — 144,218,560원 인수 리스크를 어떻게 보나
현재 최저매각가 247,040,000원을 기준으로 집행비용 4,258,560원을 먼저 제외하면, 장호정에게 예상되는 배당은 242,781,440원입니다. 보증금 387,000,000원에서 이를 빼면 일반적인 대항력 임차권 계산상 144,218,560원이 남고, 원칙적으로는 이 금액이 매수인 인수액이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 247,040,000원 | 144,218,560원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 197,632,000원 | 192,934,848원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 158,105,600원 | 231,907,878원 | 실질 0원* |
* 특별매각조건이 장호정 관련 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한다는 전제의 실질 인수액입니다. 특별조건은 장호정 관련 권리에 적용되는 것으로 보고, 조수민의 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,560원 |
| 1. 임차인 장호정 보증금 | 387,000,000원 | 242,781,440원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 153,828,974원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 774,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용 4,258,560원과 장호정 배당 242,781,440원으로 소진됩니다. 장호정 보증금의 일반 계산상 부족분은 144,218,560원이지만 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 386,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 247,040,000원, 감정가의 64%입니다. 다만 유니크7차의 실거래 비교금액이 확인되지 않아 247,040,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 64%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울양목초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·빌라 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 목동역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제2층 제203호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 스프링클러설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 포함되며, 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 259.2㎡, 공시지가 4,315,000원/㎡이며 인접도로 대비 등고·평탄한 세장형 토지입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 장호정 보증금의 룰상 미배당 144,218,560원을 매수인이 부담하지 않는 근거는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 장호정 임차권 말소. 보증금 387,000,000원·전입 2023.04.07.·확정일자 2023.03.24.의 대항력 임차권이므로 특별조건에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 조수민 점유 확인. 2025.03.25. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 현재 실제 점유자와 명도 상대방을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 최근 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 토지거래 규제 확인. 감정요항표상 서로 다른 지정기간의 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있으므로 2026.09.02. 매각기일 기준 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 권리의 결론은 ‘조건부 0원’, 가격의 결론은 ‘검증 필요’
이 사건을 일반적인 대항력 임차권 경매로만 보면 현재 회차에서 장호정 보증금 144,218,560원을 추가로 인수하는 구조입니다. 그렇게 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 물건입니다. 하지만 이번 매각에는 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인의 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 247,040,000원으로 봅니다.
다만 이것을 곧바로 “안전하고 싸다”로 연결하면 안 됩니다. 조수민은 대항력은 없지만 보증금과 점유관계가 명확하지 않고, 유니크7차는 14세대 다세대이며 실거래 비교금액도 확인되지 않습니다. 특별조건의 이행 확인이 권리의 핵심이고, 별도의 시세 검증이 가격의 핵심입니다. 이 두 가지가 확인돼야 현재 247,040,000원의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
