157,440,000원
서울남부지방법원 2025타경13222. 신월동 에이엔타워 2층 202호 오피스텔입니다. 소유자 김지연은 2021.03.11. 매매를 원인으로 264,000,000원에 취득했고, 같은 날 황상구의 임대차계약과 확정일자가 존재합니다. 황상구는 2021.03.29. 전입·점유를 시작했고 2023.05.10. 보증금 264,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 2022.04.18. 시흥세무서장 처분의 국 압류입니다. 황상구의 전입일 2021.03.29.은 이보다 빠르기 때문에 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 반면 현황조사에서 확인된 ANSAH BENJAMIN과 ESSOUN DIANA ABOAGYE의 전입일은 각각 2024.04.22., 2024.09.12.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13222 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 · 제2층 제202호 · 사용승인 2020.09.29. |
| 소유자 | 김지연 · 2021.03.11. 매매 · 거래가액 264,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 157,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 2020.10.22. 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 4,550,000,000원 근저당권은 2021.03.24. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.04.18. 국 압류입니다. 이후 2023.05.15. 울산세무서장 처분 압류와 2025.11.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
황상구의 임차권은 등기일 자체는 2023.05.10.이지만, 등기 내용에 기재된 임대차계약일 2021.03.11., 주민등록일자·점유개시일자 2021.03.29., 확정일자 2021.03.11.이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 264,000,000원, 범위는 건물의 전부입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력 여부를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황상구 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.29. 2021.03.11. | 264,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 보증기관 승계 표시 없음 |
| ANSAH BENJAMIN 미상 | 2024.04.22. - | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| ESSOUN DIANA ABOAGYE 미상 | 2024.09.12. - | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 표본의 질을 봐야 한다
에이엔타워의 확인 거래는 총 2건이며 모두 전용 39.39㎡, 6층, 거래금액 320,000,000원입니다. 거래시점은 2021.09.과 2022.10.입니다. 본건의 비교 대상 면적은 44.69㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2021.09 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 표시 평균 | 39.39㎡ | 2건 | 320,000,000원 |
현재 최저매각가 157,440,000원은 표시된 평균·최신 거래가 320,000,000원의 49.2%입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득가도 157,440,000원이므로 표면적인 가격 차이는 큽니다. 다만 최신 확인 거래 자체가 2022.10.이고, 본건 44.69㎡와 비교 거래 39.39㎡가 다르기 때문에 이 49.2%만으로 현재 적정 시세보다 확실히 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,004,160원 |
| 1. 임차인 황상구 보증금 | 264,000,000원 | 154,435,840원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 황상구 보증금 부족분은 109,564,160원입니다. 특별매각조건을 반영하지 않는 일반 대항력 임차인 구조라면 이 부족분이 매수인 인수 대상이 됩니다. 본 사건은 반환청구권 포기 조건을 반영해 실질 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 양서중학교 북측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상8층 건물의 2층 202호이며 사용승인은 2020.09.29.입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지로 오피스텔·다세대주택 건부지로 이용 중이며 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(신월생활권중심)이며 공시지가는 4,024,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 18세대, 확인 실거래 2건, 단지 경매물건 평균 유찰 6.2회로 거래 빈도와 경매 소화력은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기 조건에 달려 있습니다.
- 황상구 임차권 확인. 보증금 264,000,000원, 임대차계약·확정일자 2021.03.11., 전입·점유 2021.03.29., 임차권등기 2023.05.10.입니다.
- 추가 전입자 확인. ANSAH BENJAMIN과 ESSOUN DIANA ABOAGYE는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.29. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 관련 원문 서류와 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래는 2021.09.·2022.10.의 39.39㎡ 두 건이며 본건 비교 면적은 44.69㎡입니다. 320,000,000원을 현재 본건 시세로 곧바로 적용하지 마세요.
- 환금성 점검. 18세대 규모와 평균 유찰 6.2회를 감안해 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금 2.64억”만 보고 포기할 사건은 아니다
등기만 보면 황상구의 보증금 264,000,000원이 말소기준보다 먼저 성립한 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 157,440,000원에서 일반 배당만 계산하면 109,564,160원이 남아 매수인이 떠안을 구조이고, 이런 경우라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
하지만 이 사건은 특별매각조건이 다릅니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 있어 황상구 관련 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 157,440,000원입니다.
다만 가격 판단까지 자동으로 쉬워지는 것은 아닙니다. 320,000,000원의 거래표본은 2021.09.과 2022.10. 두 건이고, 전용 39.39㎡로 본건 44.69㎡와 다릅니다. 단지 경매 평균 유찰도 6.2회입니다. 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소되지만, 현재 시세와 환금성은 별도로 검증해야 하는 오피스텔입니다.
