서울남부지방법원 2025타경13226. 강서구 공항동 유원펠리체 6층 601호, 다세대주택입니다. 감정가는 272,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 174,080,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 대항력 임차인과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다. 임차인 유동현은 2022.02.10 전입·점유했고, 말소기준인 2023.07.03 압류보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 보증금은 286,500,000원으로 현재 최저가를 초과합니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 임차인에게 170,842,880원이 배당되고 115,657,120원이 부족합니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 그 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 유동현 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 조건은 해당 임차권에 한정되며, 조건 밖의 별도 임차인이 확인되는 경우 그 위험은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제6층 제601호 · 방화대로5다길 34-8 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 36.66㎡ · 지상 6층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
등기상 과거 하나은행 근저당권 120,000,000원은 2019.05.07 이미 말소됐고, 2021년 국세 압류 2건도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.07.03 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 유동현은 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에 대항력 자체는 살아 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유동현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.10 / 2021.12.14 | 286,500,000원 | 2024.02.21 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0원 |
③ 회차별 구조 — 특별매각조건 유무의 차이
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 174,080,000원 | 115,657,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 139,264,000원 | 149,985,696원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 111,411,200원 | 177,448,557원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가 하락분 상당액이 미배당 보증금 인수로 바뀌는 구조입니다. 이 사건은 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 회차별 실질 인수를 0원으로 봅니다.
④ 시세 비교 — 숫자상 62.4%, 그러나 표본은 1건
유원펠리체(680-9)는 15세대, 2019.01.17 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적은 36.66㎡이고 시세 집계상 면적이 일치합니다. 확인되는 거래는 2021.10, 전용 37.77㎡, 6층, 279,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 37.77㎡ | 6 | 279,000,000원 |
| 시세 집계 평균 | — | 1건 | 279,000,000원 |
시세 집계상 최근 평균과 최신 거래는 모두 279,000,000원이며, 현재 최저가 174,080,000원은 그 62.4%입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득도 174,080,000원이므로 숫자상 할인폭은 큽니다. 다만 확인되는 거래가 1건이고 거래월도 2021.10이므로, 이 62.4%만으로 현재 시장가보다 확실히 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 가격 가점은 실제 인근 다세대 매매가 검증을 거친 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 유동현 보증금(우선변제) | 286,500,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금의 룰상 미배당액은 115,657,120원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북서측 인근. 유사 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 송정역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물의 6층 601호이며, 위생·급배수·난방·공동현관보안·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 가로장방형 토지로 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용 중이며 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가됐습니다.
- 환금성. 유원펠리체는 15세대이고 확인되는 동일 건물 거래가 1건뿐이므로, 아파트처럼 풍부한 실거래 표본을 전제로 한 가격 판단은 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건에서 가장 중요한 서류입니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 범위를 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 유동현 임차권등기가 매각 후 어떤 방식과 시점으로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 않기. 현재 룰상 미배당은 115,657,120원이지만 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 현재 시세 재검증. 시세 집계 279,000,000원은 거래 1건에 기반합니다. 62.4%라는 비율만 보고 현재 시장가 대비 확정적 저가로 판단하지 마세요.
- 다세대 환금성 점검. 15세대 규모이고 경매 집계상 평균 유찰 2.0회입니다. 동일·인근 다세대의 실제 매도기간과 매수층을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가는 이해관계인 부재 상태에서 외부관찰·탐문 등을 참고했습니다. 실제 점유와 내부 상태를 입찰 전에 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 특별매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 174,080,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 보증금 286,500,000원의 대항력 임차인이 있어 원칙적으로는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차만 해도 룰상 미배당액이 115,657,120원입니다.
그러나 이 사건에는 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 반영하면 유동현 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 174,080,000원입니다. 시세 집계 279,000,000원 대비 62.4%라는 수치는 매력적으로 보이지만, 거래 근거가 2021.10 한 건뿐이라는 점 때문에 가격 우위는 현장 시세 확인 전까지 확정적으로 평가하기 어렵습니다. 권리의 승부처는 특별매각조건 원문 확인, 가격의 승부처는 현재 다세대 시세 검증입니다.
