서울남부지방법원 2025타경13230. 서울 금천구 독산동 희경하우징 제2층 제202호인 다세대주택입니다. 감정가는 330,000,000원, 현재 최저매각가는 168,960,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권과 특별매각조건의 결합입니다.
임차권자 류동찬은 임대차계약일 2021.05.17, 확정일자 2021.06.11, 전입·점유개시일 2021.07.19이고 보증금은 327,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.04.07 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 원칙 산식만 보면 매각대금에서 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 미배당액 161,205,440원은 일반적인 대항력 인수 산식상 금액이고, 이 특별조건이 적용되는 실제 매수인 관점에서는 실질 인수액 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 시흥대로149길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2·거실겸주방·욕실 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 중 제2층 제202호 |
| 사용승인일 | 2020.07.27 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.06.30 매매 · 거래가액 332,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 168,960,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류동찬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 327,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.07.19 | 우선변제 有 확정 2021.06.11 · 배당요구 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 최저가 51.2%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 330,000,000원의 51.2%인 168,960,000원입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰 결과입니다. 이 사건에서 최근 실거래 시세를 직접 대조할 근거가 제시되지 않았으므로, 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확실하다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,165,440원 |
| 1. 임차인 류동찬 보증금 | 327,000,000원 | 165,794,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 327,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 일반 산식상 임차보증금 미배당액은 161,205,440원입니다. 다만 특별매각조건에서 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세일중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교가 혼재합니다. 주거지로서 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 내부. 다세대주택으로 이용 중이며 건축물현황도 기준 방2, 거실겸주방, 욕실 등으로 구성됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건으로 사용승인일은 2020.07.27입니다. 2층부터 5층까지 각 층 3세대씩 총 12세대이며 외관상 ARMANI CASTLE(희경하우징)로 표시됩니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스보일러 난방설비, 옥내소화전설비와 승강기설비, 1층 주차장이 있습니다. 승강기는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 관찰됐습니다.
- 도로. 북서측으로 약 10미터 폭 시흥대로149길 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 결론을 좌우하는 것은 주택도시공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 류동찬의 전입 2021.07.19은 말소기준 2023.04.07보다 빠르고, 확정일자 2021.06.11 및 배당요구가 있습니다. 특별조건이 없다면 미배당 보증금 인수 문제가 생기는 구조입니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 51.2%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 승강기 상태. 감정 당시 승강기가 운행되지 않는 것으로 관찰됐으므로 현재 작동 여부와 수리·관리 상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 상태. 다세대주택 내부 상태, 누수·결로·주차 여건과 공용부분 관리상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 특별매각조건을 최종 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 168,960,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓치게 됩니다. 류동찬의 보증금은 327,000,000원이고 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 일반 산식상 미배당액도 161,205,440원에 달합니다.
다만 매각물건명세서의 특별매각조건에서 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 이 특별조건이 그대로 적용되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 권리분석의 핵심은 이 조건의 적용 여부이며, 가격 측면은 3회 유찰·감정가 51.2%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 별도로 검증해야 합니다.
