서울남부지방법원 2025타경13230. 서울 금천구 독산동 희경하우징 2층 202호, 다세대주택입니다. 방2·거실겸주방·욕실 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층입니다. 소유자 김지연은 2021년 6월 30일 매매를 원인으로 2021년 7월 19일 332,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 327,000,000원을 청구해 진행하는 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 64%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 임차인 류동찬은 2021년 7월 19일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 6월 11일입니다. 말소기준인 2023년 4월 7일 국의 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수위험이 커집니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
* 배당모형상 현재 회차 임차보증금 미배당액은 119,556,800원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제2층 제202호 · 시흥대로149길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실겸주방·욕실 · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 사용승인 2020.07.27 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.19 소유권이전 · 거래가액 332,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 211,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별조건이 있다
말소기준은 2023.04.07 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.07.19 전입·점유와 2021.06.11 확정일자를 가진 류동찬은 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 임차권등기는 2023.09.18 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 실제 임차인은 류동찬 1명입니다.
말소기준 이후의 2025.01.15 금천구 압류와 2025.11.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 2021.07.19 민간임대주택등기도 존재하며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이 표기의 매각 후 처리 여부는 입찰 전 원본 등기와 관계기관 확인이 필요합니다.
임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 실질 승계 0원*
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류동찬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.19 | 2021.06.11 | 327,000,000원 | 2023.09.18 | 대항력 有 | 우선변제 | 0원* |
② 가격 구조 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 330,000,000원, 현재 최저매각가는 211,200,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다만 동일 물건·인근 실거래 비교자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단하지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 다른 개념입니다.
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 211,200,000원입니다. 향후 3회 유찰 시 매각가격은 168,960,000원, 4회 유찰 시 135,168,000원으로 내려가지만, 배당모형상 임차보증금 미배당액은 각각 161,205,440원, 194,524,352원으로 커집니다. 이 증가분 역시 특별매각조건이 정상 적용되는 한 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
| 회차 | 매각가격 | 룰상 임차보증금 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 211,200,000원 | 119,556,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 168,960,000원 | 161,205,440원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 135,168,000원 | 194,524,352원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,800원 |
| 1. 임차인 류동찬 보증금 · 우선변제 | 327,000,000원 | 207,443,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 327,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 임차보증금 중 119,556,800원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액의 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 건축물현황도 기준 방2·거실겸주방·욕실 구조입니다.
- 입지. 세일중학교 북동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하며 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물, 사용승인일은 2020.07.27입니다. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스보일러 난방, 옥내소화전, 승강기설비와 1층 주차장이 있습니다.
- 승강기. 기준시점 현재 승강기가 운행되지 않는 것으로 관찰됐습니다.
- 도로. 북서측으로 약 10미터 폭의 시흥대로149길 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반 사항 표시는 없습니다.
- 규모. 해당 구분건물은 2층부터 5층까지 각 층 3세대씩 총 12세대이며 외관상 “ARMANI CASTLE(희경하우징)”로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인 인수 0원의 핵심 근거입니다.
- 실제 임차인 1명. 류동찬 · 보증금 327,000,000원 · 전입 2021.07.19 · 확정일자 2021.06.11 · 배당요구 2023.09.18입니다.
- 말소기준 확인. 2023.04.07 국 압류가 말소기준이며, 임차인의 전입·점유는 그보다 앞섭니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.19 등기된 민간임대주택 관련 기재의 경매 후 처리 여부를 원본 등기와 관계기관에서 확인하세요.
- 체납세·배당변동. 등기부상 국·금천구 압류가 존재하므로 실제 세액과 배당순서는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 330,000,000원 대비 최저가 211,200,000원이라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 현장 매매사례를 별도로 확인하세요.
- 건물 관리. 승강기가 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 관찰된 점을 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 줄
이 사건을 등기만 보고 보면 긴장도가 높습니다. 보증금 327,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 전입해 대항력을 갖고 있고, 현재 최저가 211,200,000원에서는 배당모형상 119,556,800원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
하지만 이 사건의 결론은 특별매각조건에서 달라집니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건이 그대로 이행되는 한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 현재 회차 실질취득은 211,200,000원으로 봅니다.
다만 권리 위험이 해소됐다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 가격은 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 또한 민간임대주택등기의 처리, 세금 압류의 실제 배당관계, 특별매각조건의 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다. 권리 핵심은 특별조건으로 해소, 가격 평가는 별도 검증. 이 사건의 결론입니다.
