서울남부지방법원 2025타경13234. 구로동 대보스빌 제5층 제501호 다세대주택입니다. 이 사건은 표면적인 최저가만 보면 감정가 257,742,400원에서 2회 유찰돼 164,955,000원까지 내려온 물건이지만, 일반적인 저가 경매와 달리 선순위 임차권 구조를 먼저 해석해야 하는 사건입니다. 임차인 박유민은 임대차계약일 2019.10.24, 점유개시일 2019.11.30, 전입일 2019.12.06, 확정일 2019.10.24로 확인되고, 보증금은 268,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.09.18 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인의 전입은 그보다 훨씬 앞서 있으므로 대항력 있는 임차인입니다. 일반 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 커집니다. 실제 배당모형도 현재 회차에서 106,154,370원을 매수인 인수액으로 산정하고 있습니다.
그러나 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 매각물건명세서 비고의 특별매각조건에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 조건이 적용되는 박유민 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 판단도 보증금 268,000,000원이 아니라 실질취득 164,955,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13234 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 329-78 대보스빌 제5층 제501호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 가마산로20길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 27.55㎡ |
| 소유자 | 사형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 257,742,400원 / 164,955,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 2023.11.01 압류, 2023.12.08 주택임차권등기, 2025.11.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 접수일이 늦다고 해서 박유민 임차인의 대항력이 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 실제 전입일은 2019.12.06로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2019.10.24이므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박유민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 268,000,000원 | 2019.12.06 / 2019.10.24 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 164,955,000원으로 보면 가격 여유가 크다
대보스빌은 15세대, 2018.10.19 준공으로 확인됩니다. 최근 거래는 29.88㎡·29.95㎡ 면적대에서 확인되고, 최근 12개월 평균은 292,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.06 320,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 0.9%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.95㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 29.88㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2025.04 | 29.95㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2025.04 | 29.95㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 292,500,000원 |
현재 최저가 164,955,000원은 최근 12개월 평균의 56.4%입니다. 최신 거래 320,000,000원보다도 낮고, 감정가 257,742,400원보다 최근 12개월 실거래 평균이 더 높습니다. 이 사건은 특별매각조건으로 임차인 인수부담이 실질적으로 제거된다는 전제에서 가격 메리트가 분명한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,109,370원 |
| 1. 임차인 박유민 보증금 | 268,000,000원 | 161,845,630원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 박유민 임차인의 미배당액은 106,154,370원입니다. 이 금액은 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 매수인 인수 위험이지만, 본건은 특별매각조건상 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 미배당 보증금 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 164,955,000원 | 106,154,370원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 131,964,000원 | 138,683,496원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 105,571,200원 | 164,706,797원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고려대학교구로병원 동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택·단독주택·학교·공공기관·병원·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평지붕이며 엘리베이터·난방·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 장방형 평지로 주거용 부지로 이용 중이며 북측 및 동측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,008,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·도로 관련 기재가 있습니다.
- 위반건축물. 북측 테라스 확장 주택 부분 약 6.24㎡가 확인되고, 집합건축물대장에는 면적 6.0㎡·조립식패널조·주거·5층 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 거래 표본. 대보스빌은 15세대이며 최근 확인 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 박유민의 임차권등기는 2023.12.08 접수돼 있고 보증금은 268,000,000원입니다. 특별조건에 따른 말소 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 위반면적 6.0㎡ 표기와 감정평가서상 약 6.24㎡ 테라스 확장 부분의 현황·처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 포함. 특별매각조건에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 감정평가서 도면과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현 회차 실질취득 164,955,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 56.4%입니다. 이 사건의 가격 판단은 단순 최저가가 아니라 특별조건 반영 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 최근 12개월 평균은 292,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 320,000,000원이며 최근 구간 추세는 0.9%입니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 268,000,000원 인수”가 아니다
이 사건의 핵심은 숫자가 두 겹으로 보인다는 데 있습니다. 박유민은 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 대항력 임차인이고, 현재 회차 배당모형상 미배당액도 106,154,370원입니다. 여기까지만 보면 최저가 164,955,000원에 이 금액을 더해 판단해야 합니다.
하지만 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원. 따라서 현재 실질취득은 164,955,000원이고 최근 12개월 평균 292,500,000원의 56.4%입니다. 가격은 매력적입니다.
다만 이 매력은 특별매각조건의 정확한 이행을 전제로 하고, 물건 자체에는 위반건축물 표기가 존재합니다. 결론은 가격은 강점, 권리는 조건부 해소, 물건 하자는 확인 필요입니다. 이 사건에서 가장 중요한 입찰 전 확인사항은 최저가가 아니라 특별매각조건 원문과 위반건축물 현황입니다.
