서울남부지방법원 2025타경13249. 강서구 화곡동 ‘더하우스’ 3층 304호, 전용 26.97㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자 조해민은 2020.07.09 매매를 원인으로 2020.08.05 소유권을 취득했고 거래가액은 240,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.09.12 김포세무서장 관련 국세 압류입니다. 장지안의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.06.03이므로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
통상 이런 구조는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어 매수인의 실질취득 부담이 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 장지안 보증금 282,000,000원 중 134,873,600원만 배당되고, 147,126,400원이 부족분으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 핵심입니다. 그 조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 임차인에 대한 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-8 더하우스 제3층 제304호 · 가로공원로 184-11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.97㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 사용승인 | 2018.07.10 |
| 소유자 | 조해민 · 2020.08.05 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 137,600,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 실질 승계 0원
말소기준은 2023.09.12 국세 압류입니다. 장지안은 그보다 앞선 2022.06.03 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어 대항력 有·우선변제권 有로 판단됩니다. 이후 2024.06.24 임차권등기가 이루어졌고, 2025.11.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장지안 | 주거 (임차권등기) · 전부 | 2022.06.03 | 2022.06.03 | 282,000,000원 | 有 · 2024.06.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 137,600,000원’으로 본다
대항력 인수형은 원칙적으로 낙찰가만 놓고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건으로 장지안의 미배당 잔액 승계가 실질적으로 제거되므로, 시세 비교 기준은 최저가 137,600,000원 = 실질취득 137,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 26.94㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.05 | 26.97㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2023.05 | 25.52㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 206,666,666원 |
| 최신 거래 | — | — | 210,000,000원 |
실질취득 137,600,000원은 제공된 최근 12개월 평균 206,666,666원의 66.6% 수준이며, 최신 거래 210,000,000원과 실거래 최저 200,000,000원보다도 낮습니다. 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 가격상 할인 폭이 확인되는 구간입니다. 다만 비교 가능한 거래는 3건이고 모두 2023.05 거래이며, 더하우스는 17세대 다세대이므로 아파트처럼 표본이 풍부한 시장으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,400원 |
| 1. 임차인 장지안 보증금 | 282,000,000원 | 134,873,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 장지안 보증금의 부족분은 147,126,400원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 특별매각조건에 따른 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 더하우스는 17세대입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린시설 등이 혼재하고 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 3층 304호이며 사용승인일은 2018.07.10입니다. 급배수·위생시설·난방설비·승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,829,000원/㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 장지안 임차권등기의 말소가 특별매각조건에 따라 이행되는 방식과 시점을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 장지안의 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자가 누구인지 현장과 집행기록에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 표본. 비교 거래는 3건이고 모두 2023.05 거래입니다. 17세대 다세대인 만큼 거래량·환금성까지 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 有, 그러나 이번 사건은 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 282,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 137,600,000원에서 미배당 잔액 147,126,400원이 남는 위험한 인수형 물건입니다. 이런 물건은 원칙적으로 최저가가 아무리 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이를 그대로 반영하면 장지안 관련 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 137,600,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 206,666,666원의 66.6%로, 제공된 실거래 200,000,000원~210,000,000원보다 낮습니다.
따라서 결론은 “권리 자체는 복잡하지만 특별조건으로 주된 인수위험이 해소되고, 현재 가격에는 할인 메리트가 있다”입니다. 다만 2회 유찰, 17세대 다세대의 환금성, 2023.05에 집중된 실거래 표본, 국세·지방세 압류 3건은 감점 요소입니다. 이 물건은 최저가 숫자보다 특별매각조건의 효력을 정확히 확인하는 것이 입찰의 전제입니다.
