서울남부지방법원 2025타경13253. 구로구 궁동 상떼그린빌 101동 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 정주한이며, 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라 대항력 있는 임차권과 특별매각조건의 결합입니다.
김경만 임차인의 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.03, 전입과 점유개시는 2021.09.30입니다. 말소기준권리로 선언된 광명세무서 압류는 2021.12.06이므로 임차인의 전입이 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하면 미배당액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 실제 현재 최저가 207,360,000원 가정 배당에서도 보증금 298,000,000원 중 203,656,960원만 배당되어 94,343,040원이 부족합니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 특별매각조건으로 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 원칙 계산상의 인수액과 달리 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 197-3 상떼그린빌 제101동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제101동 제4층 제401호 |
| 소유자 | 정주한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 207,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2019.07.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 있으나 특별매각조건 확인
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경만 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 | 2021.08.03 | 298,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
김경만은 건물 전부를 대상으로 한 주택임차권 등기를 마쳤고, 보증금은 298,000,000원입니다. 전입일 2021.09.30이 말소기준인 2021.12.06 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자 2021.08.03과 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 전주세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.07.11 한국양봉농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 유찰됐어도 최근 실거래보다 높다
상떼그린빌 101동의 최근 실거래는 2건입니다. 다만 경매 대상의 기준 면적은 46.39㎡인 반면 거래 표본은 25.83㎡와 28.46㎡로 면적이 직접 일치하지 않습니다. 따라서 절대적인 동일면적 비교로 보기에는 한계가 있지만, 제공된 최근 거래 지표상으로는 현재 최저가가 시장 표본보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 25.83㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 28.46㎡ | 3 | 203,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 189,000,000원 |
최근 12개월 평균은 189,000,000원, 최신 거래는 175,000,000원입니다. 현재 최저가 207,360,000원은 최근 12개월 평균의 109.7%로, 2회 유찰됐음에도 최근 시세 지표보다 높은 수준입니다. 특별매각조건으로 임차인 인수 문제가 사라져 실질취득액을 최저가와 동일한 207,360,000원으로 보더라도, 최근 거래 대비 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,703,040원 |
| 1. 임차인 김경만 보증금 | 298,000,000원 | 203,656,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김경만 보증금에는 94,343,040원의 미배당이 생깁니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감 및 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 궁동 소재 오류동역 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2019.07.09입니다. 도시가스·승강기·소방·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 4M, 북동측 약 6M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 305.0㎡, 완경사·부정형·소로각지이며 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상떼그린빌 101동은 13세대 규모이며 최근 실거래 표본은 2건입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실거래. 현재 최저가 207,360,000원은 최근 12개월 평균 189,000,000원의 109.7%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가라고 판단하지 마세요.
- 면적 차이 주의. 대상 면적 46.39㎡와 최근 거래 면적 25.83㎡·28.46㎡가 직접 일치하지 않아, 제공된 실거래 평균은 보조지표로 접근해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며, 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 경매 회차. 현재 2회 유찰 상태이며, 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 현재 가격은 높다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 298,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 기준 94,343,040원이 미배당되는 고위험 인수형처럼 보입니다. 그러나 특별매각조건이 핵심입니다. 주택도시공사가 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이어서, 이 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 곧바로 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액은 최저가와 같은 207,360,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 189,000,000원의 109.7%입니다. 최신 거래 175,000,000원보다도 높습니다. 실거래 표본의 면적도 대상 면적과 직접 일치하지 않고, 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 따라서 결론은 특별매각조건으로 권리 위험은 완화되지만, 현재 가격은 보류입니다.
