서울남부지방법원 2025타경13258. 서울 강서구 화곡동 엠제이타운 13층 1304호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 154,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 98,560,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%까지 떨어진 물건처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 임차권의 선후관계가 훨씬 중요합니다.
임차인 윤나리는 2020년 10월 15일 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리는 2023년 6월 22일 국의 압류입니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금은 162,000,000원이며, 배당요구는 했지만 자료상 우선변제권은 없는 것으로 계산되어 있습니다. 이 때문에 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 더 낮아질수록 미배당 인수분이 커지고, 경제적 부담 총액은 약 162,000,000원에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13258 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제13층 제1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하2층 / 지상18층 중 13층 |
| 소유자 | 박종석 (2020.10.13. 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 98,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2020.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.06.22. 갑구 5번 국 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 윤나리는 2020.10.15. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 살아 있습니다. 임차권등기는 2024.10.23.에 이뤄졌지만 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 전입·점유일입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤나리 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 162,000,000원 | 2020.10.15 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
윤나리의 임대차계약은 2020.09.18. 보증금 155,000,000원에서 시작했고, 2022.09.23. 7,000,000원이 증액돼 최종 보증금은 162,000,000원입니다. 전입일과 점유개시일은 모두 2020.10.15.이며, 2024.10.23. 임차권등기가 이뤄졌습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,174,080원 |
| 인수 · 임차인 윤나리 보증금 | 162,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 839,000,000원 | 96,385,920원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 주택도시보증공사 채권 839,000,000원 중 예상배당은 96,385,920원, 미배당은 742,614,080원입니다. 임차인의 보증금은 낙찰자 인수형으로 판단되며, 실질취득 판단에서는 대항력 보증금 162,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 고정
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 98,560,000원 | 96,385,920원 | 742,614,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 78,848,000원 | 77,028,736원 | 761,971,264원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 63,078,400원 | 61,542,989원 | 777,457,011원 |
이 표에서 눈에 들어오는 것은 최저가의 하락이지만, 매수인 입장에서는 그 숫자만 볼 수 없습니다. 대항력 보증금 162,000,000원이 현재 및 추가 유찰 시 최저가보다 계속 크기 때문에, 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수분이 커지는 인수형 구조입니다. 따라서 3회·4회 유찰이 돼도 단순히 78,848,000원이나 63,078,400원짜리 오피스텔이 되는 것이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상18층 건물의 13층 1304호입니다.
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 원거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30M 내외 포장도로, 남서측 약 4M 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 8,507,000원/㎡, 토지면적은 280.3㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 구조 재확인. 전입·점유 2020.10.15.이 말소기준 2023.06.22.보다 앞섭니다. 대항력 여부와 인수범위를 원본 명세서에서 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 98,560,000원만 보면 감정가 대비 64%지만, 실질취득은 약 162,000,000원으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 78,848,000원·63,078,400원까지 내려가도 대항력 보증금보다 낮아 총 경제적 부담의 핵심이 바뀌지 않습니다.
- 임차권등기 및 명도. 윤나리의 임차권등기가 존재하므로 보증금 반환과 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 법적 효과를 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 “1.62억 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건의 핵심은 98,560,000원이라는 최저가가 아닙니다. 윤나리가 2020.10.15.부터 점유·전입한 대항력 임차인이고 보증금이 162,000,000원이라는 점입니다. 말소기준 압류가 2023.06.22.이므로 임차인은 명확히 선순위에 위치합니다. 따라서 현재 회차는 물론 추가 유찰에서도 실질취득을 약 162,000,000원 기준으로 봐야 하는 인수형입니다.
그 금액은 감정가 154,000,000원보다도 높습니다. 실거래 자료가 없어 시장가격 자체를 단정할 수는 없지만, 최소한 현재 자료만으로는 “2회 유찰됐으니 싸다”는 결론이 성립하지 않습니다. 표면 가격은 낮아졌지만 실질 부담은 낮아지지 않은 물건. 이 사건은 권리분석 없이 최저가만 보고 접근하면 판단이 뒤집히는 대표적인 유형입니다.
