서울남부지방법원 2025타경13262. 강서구 화곡동 우공아파트 10층 1002호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 최저가 167,040,000원이 아닙니다. 임차권자 양하늘의 보증금이 240,000,000원이고, 전입·점유개시는 2023.01.20, 확정일자는 2022.12.16입니다. 현재 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2025.11.13이므로 임차인의 대항력이 먼저 성립한 구조입니다.
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 현재 회차에서도 배당 후 부족분은 76,098,560원입니다. 그러나 이 사건에는 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 해당 임차인에 대한 실질 승계액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 시세 비교는 240,000,000원이 아니라 특별조건 반영 후 실질취득 167,040,000원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 면적 36.68㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 손종호 · 2019.01.29 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 167,040,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2018.09.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기부의 과거 은평제일신용협동조합 근저당권 2,448,000,000원은 2019.06.21 이미 말소됐고, 임현식의 2020.11.11 가처분도 2022.07.07 말소됐습니다. 문제는 현재 남아 있는 양하늘의 주택임차권입니다. 전입·점유 2023.01.20은 말소기준인 2025.11.13 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 有입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양하늘 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2023.01.20 | 우선변제 有 확정 2022.12.16 · 배당요구 | 실질 0원 룰상 76,098,560원 · 특별조건 적용 |
양하늘은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 분류되어 있으며, 보증금은 240,000,000원 한 건으로 봅니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.6704억으로 보되, 표본 차이를 감안해야 한다
특별매각조건을 반영하면 매수인의 실질취득 기준금액은 167,040,000원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 226,250,000원보다 최근 12개월 평균 225,000,000원, 최신 거래 175,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간 추세 -2.2%를 우선해 봐야 합니다. 지표상 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 74.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.0㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 지표 | — | 최근12개월 3건 | 225,000,000원 |
표면적으로만 보면 167,040,000원은 최신 거래 175,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 225,000,000원의 74.2%이므로 할인 구간입니다. 다만 본건의 비교대상 면적은 36.68㎡인 반면 확인된 거래 표본은 26.36㎡·27.0㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 정도의 직접 비교 자료는 아닙니다. 여기에 가격 추세도 -2.2%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,560원 |
| 1. 임차인 양하늘 보증금 | 240,000,000원 | 163,901,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 배당 계산에서는 임차인 보증금 부족분 76,098,560원이 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 특별매각조건상 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 167,040,000원 | 76,098,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 133,632,000원 | 109,038,848원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 106,905,600원 | 135,391,078원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물명에 ‘아파트’가 포함돼 있지만 본건 용도는 오피스텔입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·숙박시설 등의 상업시설이 밀집한 주상복합지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1002호이며 사용승인일은 2018.09.19입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정도 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,866,000원/㎡입니다.
- 환금성. 우공아파트는 24세대이며 경매 통계상 평균 유찰 9.1회·매각률 0.0입니다. 현재 2회 유찰만으로 환금성 위험이 충분히 반영됐다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구 확인. 이 사건의 핵심은 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 특별조건을 그대로 대조해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수를 혼동하지 말 것. 현재 배당 계산상 부족분은 76,098,560원이지만, 특별조건을 적용한 실질 인수는 0원입니다.
- 실거래 면적 차이. 본건 비교대상 면적 36.68㎡와 거래 표본 26.36㎡·27.0㎡가 일치하지 않습니다. 74.2%라는 숫자만으로 확정적인 저평가라고 보지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 가격 추세가 -2.2%입니다. 전체 평균 226,250,000원만 기준으로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 24세대, 평균 유찰 9.1회, 매각률 0.0이라는 통계는 재매각·환금 과정의 불확실성을 보여주는 핵심 지표입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이번 사건은 특별조건이 승부처”
이 물건을 최저가 167,040,000원만 보고 판단하면 권리구조를 놓칩니다. 양하늘의 보증금은 240,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 있어, 일반 원칙이라면 현재 회차에서 76,098,560원이 매수인에게 남습니다. 하지만 특별매각조건이 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 정하고 있어 실질 인수는 0원, 실질취득도 167,040,000원으로 정리됩니다.
가격만 보면 최근12개월 평균 225,000,000원의 74.2%, 최신 거래 175,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 비교 실거래 면적이 본건과 맞지 않고, 가격 추세는 -2.2%, 단지 경매 평균 유찰은 9.1회, 매각률은 0.0입니다. 따라서 결론은 “주된 권리 인수는 특별조건으로 해소됐지만, 시세 신뢰도와 환금성이 약해 보수적으로 접근할 오피스텔”입니다.
