133,632,000원
225,000,000원
서울남부지방법원 2025타경13262. 강서구 화곡동 우공아파트 제10층 제1002호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 “선순위 임차인이 있으니 2.4억을 그대로 인수한다”도 아니고, “최저가가 1.33억이니 무조건 싸다”도 아닙니다. 실제 임차인 양하늘의 전입일은 2023.01.20, 확정일자는 2022.12.16이고, 제공된 말소기준일 2025.11.13보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 통상 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮을 때 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다.
매각물건명세서 비고에는 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 양하늘 임차인과 관련된 인수액은 실질 0원으로 반영하는 것이 맞습니다. 다만 이 조건은 해당 임차인에 관한 보증금 반환청구권과 임차권등기에 적용되는 것이므로, 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 감정평가서의 임대관계 기재도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 10층 건물 내 제10층 제1002호 · 사용승인 2018.09.19 |
| 소유자 | 손종호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 133,632,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별매각조건이 핵심
등기부에는 2018.12.20 은평제일신용협동조합의 근저당권이 있었지만 2019.06.21 이미 말소됐고, 2020.11.11 가처분 역시 2022.07.07 말소됐습니다. 현재 제공된 말소기준은 2025.11.13 강제경매개시결정입니다. 양하늘의 전입·점유개시는 2023.01.20, 임차권등기는 2025.01.31이므로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 240,000,000원, 배당요구도 이뤄져 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양하늘 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.20 · 2022.12.16 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 낮은 최저가, 그러나 비교 표본은 그대로 믿기 어렵다
우공아파트의 실거래 표본은 총 4건이며, 최근 12개월 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 2023.05 · 175,000,000원입니다. 현재 최저가 133,632,000원은 최근 12개월 평균의 59.4%입니다. 다만 전체 실거래 표본의 전용면적은 26.36㎡ 또는 27.0㎡이고, 본건 비교 기준 면적은 36.68㎡이며 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 59.4%라는 숫자를 곧바로 동일면적 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.0㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 225,000,000원 |
전체 평균 226,250,000원보다 최근 12개월 평균 225,000,000원을 우선해서 봐야 하고, 최신 거래는 175,000,000원입니다. 여기에 최근 구간 대비 과거 구간 추세가 -2.2%로 하락 방향입니다. 즉 감정가 대비 큰 폭으로 유찰됐다는 사실은 분명하지만, 과거의 더 높은 거래가가 섞인 평균만 보고 가격 가점을 과도하게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,670,848원 |
| 1. 임차인 양하늘 보증금 | 240,000,000원 | 130,961,152원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델만 적용하면 양하늘 임차인의 보증금 중 109,038,848원이 미배당돼 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,670,848원으로 반영됐고, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.09.19이고, 철근콘크리트구조 10층 건물의 제10층 제1002호입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·숙박시설 등 상업시설이 밀집한 주상복합지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역· 수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 소로3류와 접합니다.
- 환금성. 총 24세대, 실거래 표본 4건이며 경매 평균 유찰 횟수 8.8회·낙찰률 0.0%입니다. 소규모 단지와 적은 거래표본 때문에 가격 확인에 여유 폭을 두는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 포함돼 있는지 매각기일 전에 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 양하늘 임차권 범위 확인. 보증금 240,000,000원, 건물 전부, 전입 2023.01.20, 확정일자 2022.12.16, 임차권등기 2025.01.31의 관계를 등기부와 매각물건명세서에서 일치 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차권등기가 존재하지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본의 면적 차이. 본건 비교 기준 면적은 36.68㎡인데 실거래 표본은 26.36㎡·27.0㎡이고, 면적 일치도 불일치입니다. 59.4% 수치를 동일면적 할인율로 그대로 사용하지 마세요.
- 하락 추세와 환금성. 최근 대비 과거 추세 -2.2%, 총 24세대, 실거래 4건, 평균 유찰 8.8회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 함께 보고 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다
표면만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 낙찰가 가정에서는 109,038,848원이 미배당되는 고위험 인수형처럼 보입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 하지만 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어, 양하늘 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 133,632,000원으로 볼 수 있고, 이는 최근 12개월 평균 225,000,000원의 59.4%입니다. 다만 비교 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않고, 최신 거래는 2023.05이며, 가격 추세도 -2.2%입니다. 여기에 24세대 소규모 단지, 평균 유찰 8.8회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험은 특별매각조건으로 크게 낮아졌지만, 가격 적정성과 환금성은 별도로 보수적으로 확인해야 한다는 점입니다.
