142,080,000원
서울남부지방법원 2025타경13278. 금천구 독산동 우미휴먼빌 3층 302호, 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 사형택으로, 2019년 8월 26일 거래가액 244,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 임차권입니다. 현재 등기상 말소기준은 2023년 8월 30일 주택도시보증공사의 가압류인데, 임차인 박지성의 점유개시는 2021년 8월 20일, 주민등록은 2021년 8월 23일로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 7월 27일이고 배당요구까지 해 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
따라서 특별조건이 없다면 현재 회차에서는 매각대금 142,080,000원 중 집행비용 2,789,120원을 제외한 139,290,880원이 임차보증금에 배당되고, 남은 140,709,120원이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 미배당 보증금이 늘어, 총부담이 보증금 280,000,000원 안팎으로 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그런데 이번에는 그 일반 규칙을 바꾸는 특별매각조건이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로101길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 사형택 (2019.08.26. 소유권이전 · 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 142,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
말소기준은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 임차권등기·압류·강제경매개시결정·금천구 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 박지성의 임차권은 등기일 자체가 2023.09.11.이라고 해서 단순히 후순위로 끝나지 않습니다. 실제 점유개시와 주민등록이 각각 2021.08.20., 2021.08.23.으로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지성 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.08.20 전입 2021.08.23 | 2021.07.27 | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.09.11 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박지성은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로, 보증금 280,000,000원을 하나의 실제 임대차보증금으로 봅니다.
② 가격 구조 — 64%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 222,000,000원, 현재 최저매각가는 142,080,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만 보고 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
이 사건은 오히려 특별매각조건이 없는 경우와 있는 경우의 실질취득가가 완전히 달라진다는 점이 가격 판단의 출발점입니다. 특별조건이 없다면 매각가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 늘어나지만, 이번 매각에서는 그 미배당 반환청구권을 포기하는 조건 때문에 실질취득은 매각가 중심으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 142,080,000원 | 140,709,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 113,664,000원 | 168,727,296원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 90,931,200원 | 191,105,562원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 142,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,120원 |
| 1. 임차인 박지성 보증금 · 우선변제 | 280,000,000원 | 139,290,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 박지성의 보증금 부족분은 140,709,120원으로 표시됩니다. 그러나 이번 매각은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동 주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 다세대주택·단독주택·학교·소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물의 제3층 제302호입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 한 면으로 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 설비 상태. 도시가스·난방·화재탐지 및 경보·승강기·주차설비가 구비돼 있으나, 현장조사 당시 승강기 운행 및 건물 출입문이 고장으로 정상 작동하지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 실제 매각조건에 동일하게 반영돼 있는지 반드시 원문을 대조해야 합니다.
- 박지성 임차권 확인. 보증금 280,000,000원, 점유개시 2021.08.20., 전입 2021.08.23., 확정일자 2021.07.27., 배당요구 2023.09.11.로 대항력·우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
- 가격 착시 주의. 최저가 142,080,000원은 감정가의 64%이지만, 이를 곧바로 시세의 64%로 해석하지 마세요.
- 승강기·출입문 상태. 현장조사 당시 정상 작동하지 않았으므로 입찰 전 현재 수리 여부와 실제 사용 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 매각에서는 인수가 남지 않는다*”
표면만 보면 까다로운 물건입니다. 보증금 280,000,000원의 임차인 박지성이 말소기준보다 먼저 점유·전입했고, 확정일자와 배당요구까지 갖췄기 때문입니다. 일반적인 계산이라면 현재 최저가 142,080,000원에서 140,709,120원이 미배당돼 매수인이 부담하는 대항력 인수형이 됩니다.
하지만 이번 매각은 다릅니다. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있으므로, 그 조건이 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 142,080,000원*을 중심으로 봐야 합니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 현재 가격은 감정가의 64%지만 최신 실거래 비교기준이 없고, 현장조사 당시 승강기와 출입문 고장도 확인됐습니다. 이 물건의 결론은 권리 인수는 특별조건으로 정리, 가격과 현장 상태는 별도 검증입니다.
