184,320,000원
서울남부지방법원 2025타경13282. 강서구 화곡동 에스케이파크리움 3층 303호, 전용 25.7㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차인 김명한은 주민등록 2022.07.28, 점유개시 2022.07.29, 확정일자 2022.07.04로, 말소기준인 2025.11.17 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금도 290,000,000원이어서 일반적인 배당 계산만 적용하면 현 최저가에서 109,060,480원의 미배당액이 남습니다.
하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 이 임차인에 관한 룰상 인수액 109,060,480원은 각주 성격의 계산값이고, 실제 입찰 판단에서는 실질 인수 0원으로 봐야 합니다. 현재 회차 실질취득액은 184,320,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 851-33 에스케이파크리움 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.7㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 6층건 중 3층 |
| 사용승인 | 2022.04.21 |
| 소유자 | 오은숙 · 2023.06.15 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 184,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
현재 확인되는 실제 임차인은 김명한 1명입니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 김명한은 건물 전부를 주거용으로 임차했고, 보증금은 290,000,000원입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명한 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.28 | 2022.07.04 | 290,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
한편 갑구에는 2023.06.15 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 등기부상 이미 말소된 과거 민간임대주택등기와 달리 현재 소유권이전과 함께 설정된 갑구 3-1 등기는 별도로 확인되는 만큼, 입찰 전 매각 후 처리 여부를 원본 서류와 함께 재확인할 항목입니다.
② 시세 비교 — 특별조건 적용 후엔 63.2%
에스케이파크리움(851-33)은 20세대, 사용승인일 2022.04.21이고 대상 면적은 25.7㎡입니다. 확인되는 실거래 12건의 평균은 291,666,666원, 최저 280,000,000원, 최고 295,000,000원입니다. 표에 제시된 최신 거래는 2023.10의 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 24.47㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2023.10 | 25.7㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2023.10 | 25.7㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2023.10 | 26.12㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2023.10 | 25.92㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2023.06 | 25.7㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2023.06 | 25.92㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.06 | 26.12㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.06 | 25.7㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2023.06 | 25.92㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2023.06 | 26.12㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2023.06 | 25.7㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 291,666,666원 |
현재 최저가이자 특별조건 적용 후 실질취득액인 184,320,000원은 실거래 평균 291,666,666원의 63.2%입니다. 감정가 288,000,000원은 실거래 평균과 가까웠지만, 두 차례 유찰로 현재 가격은 확인된 실거래 범위 280,000,000원~295,000,000원보다 낮아졌습니다. 다만 표에 제시된 최신 거래월이 2023.10인 점은 실제 응찰가를 정할 때 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,380,480원 |
| 1. 임차인 김명한 보증금 | 290,000,000원 | 180,939,520원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 3,112,297원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분 109,060,480원이 발생합니다. 다만 특별매각조건상 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 184,320,000원 | 109,060,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 147,456,000원 | 145,408,384원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 117,964,800원 | 174,486,707원 | 0원 |
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 인수형이라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어 총취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건으로 해당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 표의 룰상 인수액은 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리 까치산역(지하철 2·5호선)이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2022.04.21입니다. 승강기·주차장·난방시설 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 북측 약 7~8m 도로, 서측 약 4m 막다른 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 규모. SK파크리움(851-33)은 20세대이며 대상 면적은 25.7㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김명한 임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 구조와 필요한 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1 민간임대주택등기가 현재 등기부에 남아 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 시점 확인. 제시된 최신 실거래는 2023.10입니다. 현재 최저가 184,320,000원의 메리트를 판단할 때 거래 시점 차이를 함께 고려해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현 회차 계산에서는 임차인에게 180,939,520원이 배당되고 109,060,480원이 부족합니다. 이 부족분이 특별조건으로 실질 0원이 되는지 최종 확인이 핵심입니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.02입니다.
맺으며 — “선순위 임차권의 숫자보다 특별매각조건을 보라”
이 물건은 보증금 290,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 먼저 존재합니다. 현재 최저가 184,320,000원만 놓고 일반 배당 원칙을 적용하면 109,060,480원의 미배당액이 생겨, 단순한 대항력 인수형이라면 결코 1.84억짜리 물건이라고 볼 수 없습니다. 그러나 이번 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건을 적용하면 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 184,320,000원입니다.
그 기준으로 보면 실거래 평균 291,666,666원의 63.2%이고, 확인된 거래 범위 280,000,000원~295,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “선순위 임차인이 있으니 무조건 위험하다”도, “최저가가 싸니 무조건 좋다”도 아닙니다. 특별매각조건이 최종 문서에서 그대로 유효한지 확인한 뒤 그 조건을 전제로 가격을 평가하는 것이 핵심입니다.
