서울남부지방법원 2025타경13288. 서울 강서구 화곡동 연우넥스트파크뷰 제13층 제1315호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 성기호이며 2022.05.16 매매를 원인으로 2022.05.31 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 160,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다.
말소기준권리는 2024.11.29 접수된 국가 압류입니다. 그런데 박지영은 2022.05.10 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.19, 임차권등기는 2024.05.20에 마쳤습니다. 모두 말소기준보다 앞서 있어 통상 구조라면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 최저가 101,120,000원에서 집행비용 2,215,680원을 제외한 98,904,320원이 박지영에게 배당되는 계산이므로, 일반적인 계산상 남는 보증금은 89,095,680원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13288 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1110 연우넥스트파크뷰 제13층 제1315호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지상16층 건물 내 제13층 |
| 소유자 | 성기호 · 2022.05.31 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 101,120,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건으로 승계 차단
등기상 핵심 순서는 명확합니다. 박지영의 임차권등기는 2024.05.20, 말소기준 압류는 2024.11.29입니다. 따라서 임차권이 선순위입니다. 이후 2025.11.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선순위 임차권 자체만 보면 인수형이지만, 이번 매각에서는 특별매각조건이 그 잔여 보증금 반환청구권을 차단한다는 점이 일반적인 선순위 임차권 경매와 다른 부분입니다.
② 임차인·점유 관계 — 특별조건 적용 대상과 별도 점유자를 구분
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.05.10 확정 2022.04.19 | 188,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| WONE OUMOU SALAMATA | 미상 | 전입 2025.09.08 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 박지영의 일반 계산상 미배당 보증금은 89,095,680원이지만, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 승계는 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 64%라도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 101,120,000원으로 감정가 158,000,000원의 64%입니다. 다만 이 사건은 선순위 임차권과 특별매각조건이라는 권리구조를 함께 읽어야 하므로, 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특별조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 101,120,000원으로 고정되지만, 감정가 대비 할인은 곧바로 현재 시세 대비 할인을 의미하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 2018.10.25 매매 | 169,190,000원 | 2019.10.28 등기된 거래가액 |
| 2022.05.16 매매 | 160,000,000원 | 현 소유자 성기호 취득 거래가액 |
| 감정가 | 158,000,000원 | 경매 감정가 |
| 현재 실질취득 | 101,120,000원 | 최저가 + 특별조건 반영 실질 인수 0원 |
등기상 과거 거래가액보다 현재 최저가가 낮은 것은 사실이지만, 2018년·2022년 거래만으로 2026년 현재의 시세를 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 주지 않고, 현재 취득구조가 101,120,000원이라는 사실까지만 권리분석에 반영합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,215,680원 |
| 1. 임차인 박지영 보증금 | 188,000,000원 | 98,904,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박지영의 보증금 부족분은 89,095,680원입니다. 일반적인 선순위 임차권이라면 이 금액이 매수인 승계액이 되지만, 본건 특별매각조건을 적용하면 박지영 관련 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2%로 계산된 추정치입니다.
⑤ 유찰 시 구조 변화
| 회차 | 최저가 | 일반 계산상 미배당 보증금 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 64%) | 101,120,000원 | 89,095,680원 | 박지영 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 80,896,000원 | 108,960,128원 | 박지영 관련 특별조건 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 64,716,800원 | 124,848,102원 | 박지영 관련 특별조건 확인 필요 |
일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 박지영의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 그러나 현재 매각에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 이 계산상의 미배당액이 현재 회차 매수인의 실질 인수액으로 이어지지는 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 지상16층 철근콘크리트구조 건물의 제13층 제1315호입니다.
- 주위환경. 강서구청 북동측 인근으로 상업·업무시설, 오피스텔·아파트단지, 숙박시설, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 북측 근거리에 지하철 9호선 가양역, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 스프링클러 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 9,298,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 토지는 평탄한 형태로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 동측·서측 약 6미터 내외 도로와 북측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박지영의 배당 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에 그대로 적용되는지 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 박지영 임차권등기의 말소 절차와 조건을 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완결됩니다.
- 별도 점유자 확인. WONE OUMOU SALAMATA는 2025.09.08 전입으로 말소기준보다 후순위이나, 현재 점유 여부와 보증금 관계는 현장에서 확인하세요.
- 가격과 권리를 분리. 감정가 대비 64%라는 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 권리가 정리된다는 사실과 현재 적정가격 여부를 따로 판단하세요.
- 2회 유찰 원인 확인. 권리구조·점유상태·오피스텔 이용상태를 함께 살펴 유찰 사유가 단순 가격 문제인지 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이번 매각의 실질 인수는 0원”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 188,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 158,000,000원보다 커서 매우 부담스러워 보입니다. 현재 최저가 101,120,000원에서는 일반 계산상 89,095,680원의 미배당액까지 발생합니다. 그러나 바로 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 이 사건의 결론을 바꿉니다.
따라서 박지영 임차권에 한해서는 매수인 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득 101,120,000원으로 보는 것이 핵심입니다. 다만 특별조건은 해당 임차권에만 적용되므로 별도 점유자 WONE OUMOU SALAMATA의 현황은 따로 확인해야 합니다. 또한 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리의 핵심은 특별조건으로 해소, 가격의 적정성은 별도 검증. 이 두 문장을 분리해서 보는 사건입니다.
