서울남부지방법원 2026타경3084. 등기상 현재 소유자는 이영호이고, 2017년 6월 22일 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 의정부서부새마을금고 앞으로 채권최고액 166,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 등기된 신도림테크노마트 주식회사의 가압류와 국세 관련 압류, 현재의 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이복례의 전입일도 2018년 11월 16일로 말소기준일인 2017년 6월 22일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 5,000,000원은 매수인이 승계하는 대항력 보증금으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3084 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제지하1층 에프씨002호 |
| 등기 / 용도 | 집합건물 등기 · 대지 |
| 소유자 | 이영호 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 144,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부서부새마을금고 / 129,725,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준권리 | 2017.06.22 의정부서부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 166,400,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 권리구조의 기준은 2017년 6월 22일 의정부서부새마을금고 근저당입니다. 2020년 신도림테크노마트 주식회사 가압류 11,359,100원, 2021년 및 2022년 국세 관련 압류, 2026년 현재 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 등기상 과거 2023년과 2024년에도 같은 근저당권자에 의한 임의경매개시결정이 있었으나 각각 취하되어 말소됐고, 2026년 사건이 다시 진행 중입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이복례 | 미상 | 2018.11.16 | 미상 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이복례의 전입일은 2018년 11월 16일로 말소기준권리인 2017년 6월 22일 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 64% 할인율은 ‘시세’가 아니다
감정가 226,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 144,640,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 115,712,000원(51.2%), 그 다음은 92,569,600원(40.96%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,824,960원 |
| 2. 근저당 · 의정부서부새마을금고 | 166,400,000원 | 141,815,040원 |
| 3. 가압류 · 신도림테크노마트 주식회사 | 11,359,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 채권 기준 총 채권액은 177,759,100원, 예상 배당은 141,815,040원, 미배당은 35,944,060원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지 조건. 전체 토지면적 22,711.0㎡, 평지·세로장방 형태, 광대로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 7,188,000원입니다.
- 계획·규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 저촉 사항. 철도보호지구·상대보호구역에 저촉되고, 일반철도에도 저촉 또는 접하는 것으로 제시돼 있습니다.
- 환금성 판단. 비교 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 수준의 시장 소화 가능성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 144,640,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 유사 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 실제 임차인 이복례의 점유부분은 미상입니다. 전입일 기준 대항력은 없지만 현장 점유와 인도 상황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 바뀔 수 있으므로 실제 세액과 법정기일 확인이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 144,640,000원, 3회 유찰 시 115,712,000원, 4회 유찰 시 92,569,600원으로 제시돼 있으며 유찰이 진행될수록 채권 미배당 규모는 커집니다.
- 과거 경매 이력. 2023년 및 2024년에도 의정부서부새마을금고의 임의경매가 개시됐다가 취하된 이력이 있고, 2026년 다시 경매가 개시됐습니다.
- 원본 확인. 등기사항과 매각물건명세서, 현황조사, 세금 배당순위를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’이 승부처
이 사건은 대항력 있는 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 현재 최저가 144,640,000원이 감정가 226,000,000원의 64%라는 사실은 시장가격 대비 저평가를 의미하지 않습니다. 비교 실거래가 제시되지 않았기 때문입니다.
따라서 결론은 “권리 인수는 양호, 가격은 확인 전 보류”입니다. 특히 이미 2회 유찰됐고 국세·지방세 압류 3건이 배당에 영향을 줄 수 있으므로, 감정가 할인율보다 실제 시장가격과 세금 배당순위를 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
