서울남부지방법원 2026타경3217. 서울 강서구 화곡동 미성하르딘 제3층 제303호, 전용 29.79㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강미현이며 2024년 8월 31일 매매를 원인으로 225,000,000원에 취득했고, 같은 날 경서농업협동조합의 채권최고액 188,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 기술보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표 기준 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰돼 감정가 240,000,000원의 64%인 153,600,000원까지 내려왔습니다. 최신 동일 면적 거래는 2024년 8월 225,000,000원이고 최근 12개월 평균도 225,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 68.3%입니다. 다만 전체 과거 거래 평균 231,250,000원보다 최근 가격대가 낮고, 최근 대비 과거 추세가 -3.6%이므로 과거 평균만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3217 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제3층 제303호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 우장산로 109-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.79㎡ · 방2·거실겸주방1·화장실1 |
| 소유자 | 강미현 (2024.08.31. 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 164,042,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 임차권등기 인수 문제가 확인되지 않습니다. 2018년 우리은행 근저당은 2022년 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2024년 10월 15일 설정된 경서농업협동조합 근저당입니다. 그 이후 기술보증기금의 100,000,000원 가압류와 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세는 반영해야 한다
미성하르딘은 18세대, 2018년 1월 16일 준공된 다세대주택입니다. 대상 면적 29.79㎡와 매칭되는 거래를 포함한 확인 거래는 4건입니다. 최신 거래인 2024년 8월 29.79㎡·3층 거래가는 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 29.79㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.07 | 29.19㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.07 | 29.19㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.07 | 29.79㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 | 29.79㎡ | 1건 | 225,000,000원 |
전체 4건의 평균 거래가는 231,250,000원이지만 가격 판단의 기준은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 225,000,000원이고 현재 최저가 153,600,000원은 그 68.3%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다.
또한 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회이므로, 현재 회차는 그 평균보다 유찰이 더 진행된 상태입니다. 싸진 가격 자체는 장점이지만, 반복 유찰의 배경과 다세대주택의 환금성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,950,400원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 188,400,000원 | 150,649,600원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 288,400,000원 중 150,649,600원이 배당되고 미배당은 137,750,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 137,750,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 168,040,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 98,304,000원 | 96,134,528원 | 192,265,472원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡6동주민센터 북서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 방2, 거실겸주방1, 화장실1 구조로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 주차장설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 342.8㎡, 공시지가 5,194,000원/㎡, 평지·세로장방·중로한면 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.10.15. 경서농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 현황조사서·매각물건명세서의 최종본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 시세는 225,000,000원 중심. 전체 평균 231,250,000원보다 최신 거래 225,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선 기준으로 삼는 것이 보수적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 3.6% 낮으므로 과거 230,000,000원~240,000,000원 거래만 보고 가격을 높이지 마세요.
- 2회 유찰 배경 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.8회보다 현재 유찰이 더 진행됐으므로 현장 상태·수요·매도환금성을 확인하세요.
- 호수 불일치 확인. 감정요항표의 5층 504호 기재와 사건 대상 3층 303호의 불일치를 원본 감정평가서에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 내려왔지만 현장 확인이 남았다
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 2024년 경서농업협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거쳐 153,600,000원까지 내려와 최신 거래 225,000,000원의 68.3% 수준입니다.
다만 가격이 싸졌다는 사실만으로 끝낼 물건은 아닙니다. 최근 거래 추세는 -3.6%로 하락했고, 18세대 다세대주택의 환금성, 이미 2회 진행된 유찰, 그리고 감정요항표의 대상 호수 기재 불일치까지 확인할 항목이 남아 있습니다. 결론은 “권리 부담은 낮고 현재 가격은 최근 시세보다 충분히 낮지만, 하락장 보정과 현장·원본 확인을 전제로 접근할 물건”입니다.
