서울남부지방법원 2026타경3493. 영등포구 양평동2가 스카이시티 9층 908호 오피스텔입니다. 감정가는 134,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 85,760,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 64%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 임혜림은 2020.10.23. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.09.22.입니다. 말소기준인 2022.12.02. 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 85,760,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,943,680원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 83,816,320원이 배당됩니다. 보증금 131,000,000원 중 남는 47,183,680원은 낙찰자 부담입니다. 따라서 실질취득은 85,760,000원 + 47,183,680원 = 132,943,680원. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 커져 총 취득부담이 다시 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제9층 제908호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제9층 제908호 |
| 소유자 | 최귀임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 85,760,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 162,169,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준 | 2022.12.02. 갑구 5번 압류 · 영등포구(서울특별시 |
① 권리 흐름 — 등기 순위보다 임차인의 선행 대항력이 핵심
등기부에는 과거 은천새마을금고 104,400,000원 근저당, 승영덕 15,000,000원 근저당, 비엔케이캐피탈주식회사 29,900,000원 근저당이 있었지만 모두 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.12.02. 영등포구 압류입니다. 이후 2026.01.29. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임혜림 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 131,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 | 47,183,680원 |
실제 임차인은 1명입니다. 임혜림은 2020.10.23. 전입·점유, 2020.09.22. 확정일자를 갖고 배당요구를 했습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 보증금 131,000,000원을 별도로 중복 합산할 사안은 아닙니다.
② 가격 구조 — 64% 낙찰가가 실질적으로 99%가 되는 이유
현재 최저가는 감정가의 64%인 85,760,000원입니다. 하지만 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 83,816,320원이고, 나머지 47,183,680원은 매수인이 인수합니다. 그래서 낙찰자의 실질부담은 132,943,680원으로 감정가 134,000,000원과 거의 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 85,760,000원 | 47,183,680원 | 132,943,680원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 68,608,000원 | 64,026,944원 | 132,634,944원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 54,886,400원 | 77,501,555원 | 132,387,955원 |
실거래 시세 자료가 없으므로 이 사건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 확인 가능한 가격 기준은 감정가이며, 현재 실질취득 132,943,680원은 감정가 134,000,000원의 약 99.2%입니다. 따라서 최저가 64%만을 가격 할인율로 받아들이면 실질 부담을 크게 오판하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,680원 |
| 1. 임차인 임혜림 보증금 | 131,000,000원 | 83,816,320원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 162,169,883원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임혜림 보증금 131,000,000원 중 배당되는 금액은 83,816,320원이며, 부족분 47,183,680원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 162,169,883원은 현재 회차 가정에서 배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동2가, 문래중학교 북측 인근에 위치하고 주위에는 소규모 아파트와 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 포함한 전반적 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 908호이며 위생·급배수, 소화, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 토지는 업무용, 평지·부정형입니다.
- 공시지가. 7,391,000원/㎡, 토지면적 1,591.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 85,760,000원이 아니라 인수액을 포함한 132,943,680원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 임혜림 보증금 131,000,000원 중 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 남습니다.
- 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 각각 64,026,944원, 77,501,555원으로 증가합니다.
- 임차권등기보다 전입일 확인. 임차권등기는 2023.11.02.지만 전입·점유는 2020.10.23.으로 말소기준 2022.12.02.보다 앞섭니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 부담만 확인할 수 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 준공업지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한의 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 이 사건의 가격이 아니다
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 85,760,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임혜림의 대항력 있는 임차보증금 131,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 배당받지 못하는 47,183,680원을 낙찰자가 인수합니다. 결과적으로 실제 부담은 132,943,680원, 감정가의 약 99.2%입니다.
더 유찰돼도 구조는 비슷합니다. 3회 유찰 시 실질취득 132,634,944원, 4회 유찰 시 132,387,955원으로 낙찰가 하락이 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 낮은 최저가에 낙찰받느냐”가 아니라 “인수까지 합친 총 취득부담이 얼마냐”입니다. 현재 자료만 놓고 보면 최저가는 64%, 실질취득은 감정가에 거의 그대로인 사건입니다.
