서울남부지방법원 2026타경3493. 영등포구 양평동2가 스카이시티 제9층 제908호, 오피스텔 경매입니다. 소유자는 최귀임 씨이며, 신청채권자는 한국주택금융공사입니다. 청구금액은 162,169,883원입니다.

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022년 12월 2일입니다. 갑구 5번 영등포구 압류가 말소기준권리로 판단됩니다. 그보다 앞선 2020년 10월 23일부터 임차인 임혜림 씨가 전입·점유하고 있었고, 확정일자도 2020년 9월 22일에 받아 두었습니다.

따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 매각물건명세서에도 을구 7번 주택임차권이 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 현재 최저가에서 임차인에게 돌아가는 배당은 53,498,052원에 불과하고, 나머지 77,501,948원은 매수인 인수로 계산됩니다.

이 물건은 권리 자체가 복잡한 사건이라기보다, 선순위 임차보증금이 낙찰가를 따라 움직이는 전형적인 인수형 경매입니다. 입찰가가 낮아진다고 해서 매수인의 총부담까지 낮아지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022년 12월 2일 영등포구 압류입니다. 갑구 5번 압류가 기준이 되며, 이후의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부 을구에는 과거 근저당권이 세 건 존재했지만, 은천새마을금고의 104,400,000원 근저당은 2015년 12월 1일, 승영덕의 15,000,000원 근저당은 2015년 11월 23일, 비엔케이캐피탈의 29,900,000원 근저당은 2020년 10월 28일 각각 말소되었습니다. 따라서 현재 남아 있는 말소기준권리는 2022년 영등포구 압류로 판단합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 3,100만원의 인수 구조

이 사건의 실제 임차인은 임혜림 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고가 아니라 실제 임차인의 임대차보증금이 등기부와 매각물건명세서에 확인되는 구조입니다.

여기서 중요한 법률적 구분이 있습니다. 을구 7번 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 소멸할 수 있습니다. 그러나 임차인의 원래 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있으므로, 임차권등기 소멸과 미배당 보증금 인수는 별개의 문제입니다.

즉, 등기부에서 임차권등기가 지워진다고 해서 매수인의 보증금 반환 부담까지 사라지는 것이 아닙니다. 배당받지 못한 보증금은 대항력 있는 임차인의 권리에 따라 매수인이 인수하는 것으로 분석해야 합니다.

③ 실질취득액 분석 — 최저가가 내려가도 총부담은 그대로

현재 최저매각가 54,886,000원에서 집행비용을 약 2.5%로 추정하면 1,387,948원입니다. 남은 배당재원 중 임차인에게 돌아가는 금액은 53,498,052원이며, 보증금 131,000,000원 중 77,501,948원이 미배당됩니다.

회차별 인수액과 실질취득액

회차별 숫자를 보면 이 사건의 구조가 명확합니다. 5회 유찰 시 낙찰가는 10,977,200원 내려가지만, 매수인 인수액은 10,779,610원 증가합니다. 6회 유찰까지 진행되어도 낙찰가 하락분 대부분이 임차인 미배당액 증가로 상쇄됩니다.

결국 어느 회차에서 낙찰받든 실질취득액은 약 1억 3,200만원대로 수렴합니다. 이 사건은 유찰을 기다린다고 해서 보증금 인수형 구조가 해결되는 물건이 아닙니다.

예상배당표 (매각가 54,886,000원 가정)

임차인 보증금 131,000,000원 중 배당액 53,498,052원, 미배당액 77,501,948원입니다. 매수인 인수액은 이 미배당분을 기준으로 산정했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 관한 별도 반영 여부에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최저가 41%만으로 가격 메리트 판단 금지

이 사건에서 가격을 판단할 때는 최저가 54,886,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액 132,387,948원을 기준으로 삼아야 합니다.

동일 건물 또는 유사 오피스텔의 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격을 수치로 비교할 수 있는 거래 사례가 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득액이 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지에 대한 확정적인 판단은 할 수 없습니다.

⑤ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재. 문래중학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 소규모 아파트와 근린생활시설 등이 분포합니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 제9층 제908호입니다. 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 PVC 샷시이며 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트와 동일한 거래가격이나 환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 토지이용상황은 업무용으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 7,391,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등의 표시가 있습니다. 개별 규제의 실제 적용 대상과 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 개별 건물의 임대수요와 실거래가격에 따라 매각 가능성이 달라집니다. 동일 건물의 최근 거래 및 임대수익을 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 실질취득액으로 입찰 판단. 현재 회차 기준 132,387,948원이 실제 취득 부담의 출발점입니다. 최저가 54,886,000원만 기준으로 투자수익을 계산하지 마세요.
• 임차인 보증금 확인. 임혜림 씨의 실제 보증금 131,000,000원, 배당요구 및 배당 예상액, 미배당 인수액 77,501,948원을 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 임차인 명도 협의. 임차권등기가 매각으로 소멸한다고 해서 임차인의 보증금 반환 문제가 자동 해결되는 것은 아닙니다. 보증금 정산, 점유 이전, 명도 및 임차권등기 말소에 관한 합의를 확인해야 합니다.
• 배당관계 재검토. 집행비용 추정액 1,387,948원, 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 배당표 확정 전에는 인수액을 보수적으로 계산해야 합니다.
• 오피스텔 실거래 확인. 동일 건물 및 유사 면적 오피스텔의 최근 거래가격, 임대료, 공실 여부 등을 확인해야 합니다. 실질취득액 1억 3,238만원대가 시장에서 경쟁력이 있는지 별도로 검증해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 준공업지역과 토지거래허가구역 등 각종 규제의 적용 범위 및 해당 물건의 용도에 따른 허가 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 현장 확인. 10층 건물의 9층 물건이므로 내부 상태, 실제 점유자, 시설 상태, 관리비 체납 및 관리규약 등을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 5,488만원 ≠ 취득가 5,488만원”

서울남부지방법원 2026타경3493의 본질은 선순위 임차보증금 인수입니다. 임차인 임혜림 씨의 보증금은 131,000,000원이고, 현재 최저가를 기준으로 배당받는 금액은 53,498,052원입니다. 나머지 77,501,948원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.

따라서 현재 회차에서 54,886,000원에 낙찰받더라도 실질취득액은 132,387,948원입니다. 감정가 134,000,000원의 약 98.8%에 해당합니다. 5회, 6회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 함께 증가해 총부담은 거의 줄어들지 않습니다.

특히 이 물건은 오피스텔이며, 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 시장가격 대비 저렴한지조차 검증되지 않았습니다. 낮은 최저가만 보고 응찰할 이유는 없습니다.

종합 평가: C등급 (43점)

대항력 있는 임차보증금의 미배당 인수액이 77,501,948원에 달하고, 실질취득액이 감정가의 약 98.8%에 이릅니다. 4회 유찰에도 실질취득 부담은 거의 낮아지지 않으며, 오피스텔 실거래를 통한 가격 검증도 필요합니다. 권리 인수 위험과 가격 불확실성을 함께 고려해 보수적으로 접근할 물건입니다.